【正文】 個關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施 。 實(shí)物 貨幣 實(shí)物為主 貨幣為輔 貨幣為主 實(shí)物為輔 “實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 項(xiàng)目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1： 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1： 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1： 簡易結(jié)構(gòu)房 14560 1： 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。 拆配比？ 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式 ??? 實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。 土地的適應(yīng)性 價值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運(yùn)營會有較大升值空間的土地 價值上升空間較小的土地 城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性 ?土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。 模式三運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 具體項(xiàng)目公司 注資入股 按股分紅 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級開發(fā)的模式分析 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?分散風(fēng)險，同時也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性 ?土地一級開發(fā)利潤需要分享 利 弊 適用性分析 ?一級開發(fā)利潤較低 價值上升空間較小的土地 ?成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作 ?項(xiàng)目有一定風(fēng)險，受開發(fā)操作水平的影響較大 總結(jié)：進(jìn)行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 合作開發(fā) ?承諾投資回報率 （融資性合作） 合作開發(fā) ?按股份利潤分紅 （戰(zhàn)略性合作） 描述 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級開發(fā)，與 合作方合同約定投資回報率。 模式二運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報率 按約定投資回報率 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價 ?城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 城投自主進(jìn)行一級開發(fā)模式評價 ?好處是利用財務(wù)杠桿 ,使得利潤最大化。 項(xiàng)目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實(shí)現(xiàn)。 ?尋求各模塊新的增長點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價值的全面重建。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目價值鏈 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 施工 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計 項(xiàng)目規(guī)劃定位 開發(fā) 招商 土地 出讓 土地 融資 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 拆遷 安置 – 向土地所有人收購?fù)恋? – 拆遷和安置 – 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 ?商業(yè)模式 – 房地產(chǎn)開發(fā)商 – 代理商 /中介機(jī)構(gòu) – 運(yùn)營管理商 – 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商 /駐商來進(jìn)行土地開發(fā) – 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 – 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售 /出租給駐商 – 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目 – 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理 – 土地一級運(yùn)營 – 幫助開發(fā)商 /駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè) 在土地一級運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個階段 前期準(zhǔn)備 拆遷實(shí)施 開發(fā)實(shí)施 規(guī)劃研究 編制實(shí)施方案 組建機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目招商 現(xiàn)狀核查 制定拆賠方案 擬定優(yōu)惠政策 規(guī)劃報批 計劃申報 物業(yè)核查公告 物業(yè)登記、確權(quán) 業(yè)主訪談 確定拆賠方案 拆遷動員 拆遷談判 簽定拆補(bǔ)協(xié)議 土地供應(yīng)申請 制定開發(fā)方案 編制詳細(xì)規(guī)劃 拆遷手續(xù)辦理 發(fā)布拆遷信息 房屋拆除 辦理前期手續(xù) 開發(fā)建設(shè) 風(fēng)險控制 可前置， 開發(fā)主體的合法性確立 前期準(zhǔn)備工作流程 審 批 審 批 拆遷實(shí)施階段工作流程 審 批 開發(fā)實(shí)施階段工作流程 舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于 利益博弈 政府利益 企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立 舊改項(xiàng)目 企業(yè)利益 改造后 區(qū)域價值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極 拆遷、建設(shè)模式 改造前 社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價值被貶損 村集體 及村民利益 村民居住環(huán)境改善 城市歸屬感增強(qiáng) 村民社會保障增加 利益主體博弈模型滿足各方長短期利益 城市功能完善 城市價值提升 旅游消費(fèi)升級 政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平衡 三方在拆賠談判中的具體分工和工作 ① 負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織 ② 作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作 ③ 保證拆遷穩(wěn)定 ④ 已身作則，起到拆遷帶頭作用 ① 拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋 ② 股份公司和村民思想工作 ③ 負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案 ④ 聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組 ⑤ 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備 ⑥ 制定談判策略 ⑦ 工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實(shí)施談判 ⑧ 談判過程中組織會議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題 政府 股份公司 ① 不參與具體談判工作 ② 與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安臵協(xié)議 ③ 實(shí)施補(bǔ)償 開發(fā)商 開發(fā)模式 城市更新主要的運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進(jìn)行改造） 實(shí)施策略 實(shí)施模式借鑒 運(yùn)作過程 改造分期 ——見世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書《城市更新之市場模式》 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進(jìn)行改造） 城市發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市內(nèi)城，從而推動城市更新運(yùn)動，抑制日益嚴(yán)重的城市衰退。深圳一般是 1∶ ，還有拆一賠一 ?拆賠比 ?定向摘牌 ?拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。 （深圳漁民村、田貝村改造） 為什么要改造 如何改造 幾個關(guān)鍵名詞 ?村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會。舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹 ?城市化進(jìn)程不平衡 留下的頑疾， ? 一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。 與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級運(yùn)營的工作。 模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（ 1982） 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進(jìn)行改造） 針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 模式匹配度：好 案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用 MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目） 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進(jìn)行改造） SUR模式是軟性城市更新模式（ Soft Urban Renewal）的縮寫，在時間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力 建造和出售 自助改建 模式匹配度