【正文】 ?經(jīng)歷過 2023地產(chǎn)盛宴及冰冷期后，消費(fèi)者在臵業(yè)時(shí)會(huì)更加理性； 市場供應(yīng)量將會(huì)有猛增跡象，尤其是受到 90/70政策，市場上 90平方米以下的房地產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生空前激烈的競爭 ?雖然政府每年都采取緊縮的土地政策，供不應(yīng)求，但是仍有大量私下較易的土地，加上城中村改造，未來供應(yīng)量將會(huì)異常巨大； ?政府嚴(yán)格執(zhí)行 90/70政策，未來 90平方米以下的競爭將加劇。 中心組團(tuán)板塊 北區(qū) 板塊 西區(qū) 板塊 南區(qū) 板塊 東區(qū)板塊 本項(xiàng)目 東南 板塊 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 良好的發(fā)展前景吸引了眾多知名開發(fā)商進(jìn)入，開發(fā)水平高，而且也是鄭州的開發(fā)熱點(diǎn) ?熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域： ?龍湖區(qū)南段； ?未來路以東、中洲大道以西； ?片區(qū)開發(fā)特征： ?開發(fā)水平高： 龍湖南段吸引了大量國內(nèi)一流開發(fā)商進(jìn)入，成為鄭州市場上開發(fā)水平最高的板塊； ?片區(qū)價(jià)值高： 從各板塊看，東區(qū)板塊實(shí)現(xiàn)的整體均價(jià)最高； ?產(chǎn)品形式多樣： 龍湖區(qū)南段以多層產(chǎn)品為主，部分高層及類別墅產(chǎn)品； ?外地客戶占主流。 依托生態(tài)和人文資源，接受中心城區(qū)輻射，成為新興的中高端住宅板塊 ?主要熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 ?近北區(qū)域 ?遠(yuǎn)北區(qū)域 ?片區(qū)開發(fā)特征 ?產(chǎn)品特征： p近北 產(chǎn)品多層為主，但隨著北區(qū)的發(fā)展地價(jià)提高，小高層、高層產(chǎn)品所占比例逐步增加； p遠(yuǎn)北 產(chǎn)品依托環(huán)境、人文資源，以多層、別墅和類別墅產(chǎn)品為主； ?客戶特征： 發(fā)展初期以市內(nèi)首次臵業(yè)客戶為主，隨后改善需求客戶比例加大，依托電腦城、經(jīng)三路商務(wù)區(qū)帶來高素質(zhì)人口形成城市核心居住板塊。三房 106m178。 依托完善的配套及濃厚的生活氛圍，形成了以地緣性客戶為主的中低端住宅板塊 典型樓盤 威尼斯水城 江山名居 綠都城 規(guī)模 占地 700畝 占地 ㎡，建筑面積 9萬㎡， 占地 23萬㎡ ，建筑面積 38萬㎡ 產(chǎn)品形式 多層 首期多層，二期小高層 多層 主力戶型 三房， 130m178。二房70110m178。 依托便捷交通及城市向東發(fā)展的帶動(dòng)，城市化發(fā)展快速，形成新興中高端城市住宅板塊 典型樓盤 金色港灣 富田 對(duì)項(xiàng)目的影響 1—— 規(guī)避競爭劣勢，挖掘潛在機(jī)會(huì) 項(xiàng)目操作初步 思路 尋求產(chǎn)品價(jià)值的突破點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值對(duì)于區(qū)域價(jià)值的可替代性 從南區(qū)內(nèi)挖掘客戶，從客戶的便利性和傳統(tǒng)居住習(xí)慣入手，規(guī)避其他客戶群對(duì)于區(qū)域價(jià)值的偏好 挖掘?qū)τ趨^(qū)域沒有特別偏好的客戶 產(chǎn)品挖掘 客戶挖掘 南區(qū)不具有區(qū)域競爭上的優(yōu)勢 區(qū)域潛力 立足于區(qū)域未來的發(fā)展，研判項(xiàng)目發(fā)展思路 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多層 5500元 /m178。 ?鄭州要在 3年內(nèi) 完成全市建成區(qū)城中村和舊城改造工作； ?城中村改造將吸引開發(fā)商進(jìn)入，抱團(tuán)炒熱南區(qū)板塊； ?城中村改造也將大大改善片區(qū)形象，提升南區(qū)板塊的城市價(jià)值； ?京廣路拓寬并成為城市南北主干道促使片區(qū)內(nèi)的交通更加便捷，并吸引南北人流； ?政府十一五住房規(guī)劃實(shí)施，東區(qū) 23%、 南區(qū)（含東南） 22%、西區(qū) 20%。 整體市場客戶構(gòu)成變化小，主流客戶來源、年齡結(jié)構(gòu)沒有明顯改變 ?省內(nèi)其他地區(qū)客戶 雖略有減少，但保持在 50%以上，占比仍為最大。 0102030405060701月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份市內(nèi) 省內(nèi)其他區(qū)域 省外 0510152025303540451月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份2 0 歲以下 2 0 3 0 歲 3 0 3 5 歲 3 5 4 0 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們將南區(qū)客戶群按照收入層級(jí)和來源地劃分，然后再進(jìn)一步梳理南區(qū)客戶的行為特征 居 住 時(shí) 間 實(shí)際居住時(shí)間很短，短暫停留 一定生活年限，打算定居在鄭州 收入層級(jí) 生活了很長時(shí)間，老鄭州人了 高端 中高端 中端 周邊地市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶 年富力強(qiáng)，有一定工作和生活圈層的新鄭州人 周邊商貿(mào)批發(fā)市場的生意人 原住民 ?經(jīng)過對(duì)南區(qū)區(qū)域價(jià)值和南區(qū)客戶的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，南區(qū)的主流客戶群以周邊商貿(mào)批發(fā)市場的生意人和原住民為主，其次為周邊地市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，另外隨著其他各片區(qū)房價(jià)的上漲，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了新鄭州人的身影； 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊商貿(mào)批發(fā)市場生意人的臵業(yè)敏感點(diǎn) ? 不希望占用太多生意資金 ? 實(shí)惠實(shí)用 ? 關(guān)注戶型的舒適性 做生意來錢很快，但也不希望占用太多資金 ——日化批發(fā)生意老板 喜歡功能空間較為緊湊的戶型 —— 日化批發(fā)生意老板 買房會(huì)占用生意資金，賺錢了才會(huì)考慮買房 ——萬客來奶糖批發(fā)生意老板 對(duì)功能空間要求緊湊，三房 100110更為喜歡 —— 萬客來批發(fā)生意主管 面積贈(zèng)送很喜歡 —— 洗化批發(fā)生意老板 客戶描述看房經(jīng)歷：西邊有一套，園林好，但房型差，太暗，放棄了，買了富田太陽城，有升值潛力，通達(dá)性好 ——鞋城批發(fā)生意老板 復(fù)式產(chǎn)品，不適合居住不喜歡 ——萬客來批發(fā)生意老板 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著鄭州城市化和中心區(qū)房價(jià)的高企，年富力強(qiáng)的新鄭州人越來越傾向于邊緣化臵業(yè) ? 受城市化的影響，新鄭州人的比例將穩(wěn)定增加 ?2023年，鄭州市居住在城鎮(zhèn)的人口為 ，占總?cè)丝诒戎兀ㄈ丝诔擎?zhèn)化率）為 %， 比上年增加 ，增長 %； ?到 2023年，鄭州市中心城區(qū)常住人口（包括戶籍人口和半年以上暫住人口）控制在 500萬人以內(nèi) 。） 總價(jià)（萬元） 仁恒上元 4100 兩房（部分） 8090 35左右 三房（為主） 130140 5067 亞星盛世 48004900 三房 120140 5570 ? 臵業(yè)敏感點(diǎn)：大、豪、彰顯身份 煤礦主有消費(fèi)能力，但消費(fèi)理念有一些問題，可以抄一下帝湖，很虛的東西有一些刺激作用； —— 亞新美好時(shí)光 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要是換房，或者給子女買 —— 亞星盛世家園 項(xiàng)目 客戶類型 戶型需求 升龍國際 主要是鐵路、村民、企業(yè)職工換房，周邊居民多 關(guān)注 2房（ 89m178。 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊縣市客戶成為鄭州市場的主力客戶群體，且臵業(yè)有一定的區(qū)域傾向 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 置業(yè)傾向區(qū)域 外來地市客戶 北區(qū) 新鄉(xiāng)、焦作、安陽、濮陽等 東區(qū) 開封、商丘等 東南區(qū) 新鄭、許昌、信陽等 西南區(qū) 新密、新鄭、登封等 ?中州大道以東，外地客戶 80%都不過分 ， 03年買的地， 04年 6月份開始賣，什么都沒有，鄭州人搞不起來，一宣傳地市人看好，大部分都不是住在鄭州人買的； —— 專業(yè)人士 ?新密客戶都在帝湖臵業(yè)； —— 專業(yè)人士 ?許昌、信陽走 107的多，現(xiàn)在南邊的人走高速的多，從新開區(qū)多； —— 專業(yè)人士 —— 訪談信息歸總 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新鄭州人不同于老鄭州人，也不同于外來地市人，對(duì)區(qū)域抗性較小 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 我們項(xiàng)目客戶年輕人很多，好多都不是鄭州本地人 …… 也有在中心區(qū)、東邊工作的，就是看中北區(qū)的居住氛圍和我們項(xiàng)目的性價(jià)比 ——非常男女臵業(yè)顧問 很多大學(xué)畢業(yè)生、年輕人。 南部商圈穩(wěn)步發(fā)展培養(yǎng)了大批正在成長的生意人，構(gòu)成了南區(qū)臵業(yè)的主要需求面 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 ? 依托于二七區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境不斷發(fā)展 ? 2023年商業(yè)額 2547854萬元，比上年增長 %； ? 社會(huì)消費(fèi)品零售額 761154萬元，比上年增長 17%； ? 二七區(qū)內(nèi)各類大型商場（市場） 45個(gè) ，其中營業(yè)面積 1萬平方米以上的有 22個(gè)； ? 南部商圈的規(guī)模不斷壯大 ? 中原百姓生活廣場 規(guī)劃占地面積 421畝，分七大區(qū)域 16個(gè)行業(yè)，可 容納 1萬多家客商 ，提供 8萬余個(gè)社會(huì)崗位，年交易額 300億元； ? 二七服裝工業(yè)園區(qū)是河南省服裝工業(yè)三大基地之一。 ——建業(yè)臵地臵業(yè)顧問 ? 南區(qū)在臵業(yè)觀念中被淡漠 本項(xiàng)目需要在南區(qū)臵業(yè)客戶中進(jìn)行深入挖掘 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?省外 客戶占比相對(duì)穩(wěn)定，保持在 10%左右。 對(duì)項(xiàng)目的影響 2—— 順應(yīng)區(qū)域價(jià)值的逐步升級(jí)，凸現(xiàn)城市價(jià)值 區(qū)域價(jià)值將逐步?升級(jí)? 交通便捷的、開放的、成熟居住片區(qū) 交通便捷的 開放的 成熟的 ?京廣路、航海路等城市主干道 ?商業(yè)批發(fā)和便捷交通吸引南北人流 ?片區(qū)形象提升，認(rèn)知提升，配套完善成熟 項(xiàng)目規(guī)模較小，因此要順應(yīng)片區(qū)的趨勢發(fā)展，凸現(xiàn)項(xiàng)目的城市價(jià)值 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 亞星盛世 蔚藍(lán)港灣 蔚藍(lán)港灣 綠島 港灣 花都 港灣 龍湖 項(xiàng)目 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 南區(qū) 07年 16月份客戶變化分析 ? 南區(qū) 07年 16月份客戶變化分析 ?4045萬元總價(jià)在這邊（鞋城）沒有太多問題； —— 意大利紅蜘蛛老板 ?40多萬總價(jià)在這個(gè)市場生意人基本沒有問題； —— 佛豐商行老板 ?花都 4600元，老鄭州人不多，60%做生意的； —— 專業(yè)人士崔總 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世紀(jì)歡樂園 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓盤特色 英式物業(yè)管理 ——第一太平戴維斯；眾多水系穿越中心湖區(qū) ——情調(diào)園林設(shè)計(jì)； 生態(tài)資源優(yōu)越：西臨鄭州市最大的湖泊水域西流湖 ,自然景觀氣息濃厚 將原有的工業(yè)符號(hào)（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等）保留，打造 “后街區(qū)生活 ” 客戶特征 本市客戶占大多數(shù) 西區(qū)客戶占大多數(shù) 西區(qū)客戶占大多數(shù) ?依托資源： 良好的生活氛圍 /成熟的配套 /較好的區(qū)域認(rèn)知； ?客戶特征： 客戶地緣性特征明顯，階層多為國企職工，政府公務(wù)員等。三房116m178。 配套成熟，教育條件優(yōu)越； 生態(tài)規(guī)劃曲線圍合，景觀均好； 板式小戶型； 亞新金牌物管。優(yōu)盤 規(guī)模 占地面積 500畝，建筑面積50萬㎡ 占地 ，建筑面積28374㎡ 產(chǎn)品形式 多層 /高層 /小高層 多層 /高層 主力戶型 一房 53㎡，三房 1 13152㎡ 一房 4 49m178。 北區(qū)憑借優(yōu)良的自然、人文環(huán)境迅速發(fā)展，打造成為鄭州的?后花園? ?非政務(wù)驅(qū)動(dòng)的城市發(fā)展方向： ?政府對(duì)北區(qū)沒有明確的規(guī)劃指導(dǎo)； ?憑良好的居住環(huán)境和區(qū)域認(rèn)可度發(fā)展： ?北區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，有花園路連接市區(qū)，在自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)下發(fā)展了接近10年； ?近郊依托于城市配套，目前已是當(dāng)?shù)亻_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域； ?位于北區(qū)遠(yuǎn)郊迎賓路的?三所?是鄭州接待國家領(lǐng)導(dǎo)人的迎賓館，具有很強(qiáng)的人文號(hào)召力。 ?規(guī)劃有大量城市配套 ?鄭東新區(qū)不僅規(guī)劃有大量寫字樓、商業(yè)、居住等物業(yè)，還包含有龍子湖高校區(qū)等高端配套； ?鄭汴一體化也推動(dòng)了鄭東新區(qū)交通配套完善和區(qū)域地位的提高。 市場價(jià)值研判 ╬ 市場大勢研判 ╬ 區(qū)域價(jià)值分析 ╬ 客戶價(jià)值挖掘 ╬ 產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ╬ 競爭分析 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來房價(jià)還會(huì)漲，但不會(huì)再像之前那樣大漲了 ——專業(yè)人士王總 專業(yè)人士看好前景 鄭州現(xiàn)在的房價(jià)是合理的，未來估計(jì)會(huì)穩(wěn)步上升 ——蘭堡灣臵業(yè)顧問 現(xiàn)在客戶也知道，鄭州房價(jià)相比其他城市根本不高。 3 6 . 8 0 %1 4 . 5 0 %10%050001000015000202302023 2023 2023 202300 . 0 50