【正文】 式及項(xiàng)目模式的選擇 跨區(qū)域多項(xiàng)目類 本地多項(xiàng)目類 本地少項(xiàng)目類 n 華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司 n 深圳星河地產(chǎn) n 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 n 金地集團(tuán) n 中鴻天（紅石） n 中航地產(chǎn) 多業(yè)務(wù)房地產(chǎn)板塊類 n 萬(wàn)通實(shí)業(yè)集團(tuán) n 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) n 鵬基集團(tuán) n 長(zhǎng)城集團(tuán) 項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目管理模式按照區(qū)域及項(xiàng)目多少類似確定 多采用項(xiàng)目制管理 完全控制，以職能式組織模式為主 兩類情況： 放權(quán)較多的項(xiàng)目制 多采用控制較多的弱矩陣管理制或職能制管理 區(qū)域公司下屬城市公司采用矩陣制或職能制 項(xiàng)目公司 城市公司 組織管理模式 區(qū)域公司 事業(yè)部、項(xiàng)目公司 異地少項(xiàng)目類 n 上海城發(fā)投資 n 深圳城發(fā)投資 兩類情況： 同區(qū)域設(shè)城市公司下設(shè)項(xiàng)目部矩陣制或職能制，不同區(qū)域采用項(xiàng)目制 城市公司 /項(xiàng)目公司 20 房地產(chǎn)組織管理及項(xiàng)目管理模式設(shè)計(jì)要考慮的 4項(xiàng)基本原則 ? 組織設(shè)計(jì)基本原則 ?基于戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì) ?自上而下（集團(tuán)管控、下屬公司）的設(shè)計(jì) ? 保持組織的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力 ? 從簡(jiǎn)單到專業(yè)化 ? 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的 ?發(fā)展階段及專業(yè)能力同時(shí)兼顧未來(lái)發(fā)展需要 ?基于風(fēng)險(xiǎn)分析同時(shí)兼顧提升效率的需要 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 競(jìng)爭(zhēng)力聚焦原則 能力和發(fā)展平衡原則 風(fēng)險(xiǎn)與效率平衡原則 21 管控模式、組織管理模式通常需要隨著開發(fā)量及 下屬公司的能力提升而變化 管控模式 第一階段 操作控制 第二階段 價(jià)值鏈管控 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 下屬公司的能力 項(xiàng)目公司運(yùn)作 城市公司運(yùn)作 第三階段 戰(zhàn)略管控 財(cái)務(wù)管控 區(qū)域公司運(yùn)作 項(xiàng)目管理模式 職能式 矩陣式 項(xiàng)目制式 22 通常集團(tuán)總部定位為六大中心，運(yùn)營(yíng)管理職能將取決于總部的定位即采用的管控模式 集團(tuán)總部 職能定位 投資管理中心 運(yùn)營(yíng)管理中心 財(cái)務(wù)管理中心 人才管理中心 品牌管理中心 戰(zhàn)略管理中心 集團(tuán)上市融資 戰(zhàn)略合作伙伴 集團(tuán)投資項(xiàng)目的管理 集團(tuán)投資項(xiàng)目的決策 項(xiàng)目投資決策與策劃 策劃方案監(jiān)控 運(yùn)營(yíng)績(jī)效的管理 項(xiàng)目的資金、預(yù)算管理 管理集團(tuán)資金使用 管理集團(tuán)各項(xiàng)債權(quán)融資活動(dòng) 監(jiān)控各子公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 集團(tuán)預(yù)算管理 制定集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略并監(jiān)控實(shí)施 制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，并監(jiān)督實(shí)施 審批各業(yè)務(wù)板塊年度計(jì)劃 監(jiān)控下屬業(yè)務(wù)板塊年度計(jì)劃 對(duì)下屬企業(yè)核心人才進(jìn)行考核、激勵(lì)、任免等方面的管理 對(duì)集團(tuán)核心品牌進(jìn)行統(tǒng)一管理 規(guī)范下屬企業(yè)的品牌使用 指導(dǎo)下屬企業(yè)進(jìn)行人才規(guī)劃 23 在結(jié)構(gòu)方面通常采用金字塔及倒金字塔形式 ? 集團(tuán)管理及專業(yè)職能配置齊全 下屬公司管理職能及部分專業(yè)職能共用集團(tuán)平臺(tái) 共用管理 或?qū)I(yè)平臺(tái) 發(fā)展初期，以操作管控為主，表現(xiàn)為倒金字塔，集團(tuán)功能重點(diǎn)是管理控制職能及技術(shù)支持職能 下屬公司功能重點(diǎn)是進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作 集團(tuán)管理減少專業(yè)管理職能 下屬公司配置齊全的管理及專業(yè)職能 隨著下屬組織規(guī)模擴(kuò)大及管理成熟度提高，采用戰(zhàn)略或價(jià)值鏈管控，集團(tuán)功能的重點(diǎn)是重大決策、績(jī)效監(jiān)控及技術(shù)支持 下屬公司成為成本和利潤(rùn)中心 24 集團(tuán)管控 (母子公司 )的三種模式與 3P管理三要素 投資管控型 戰(zhàn)略管控型 操作管控型 集團(tuán)與下屬 公司的關(guān)系 發(fā)展目標(biāo) 管理手段 應(yīng)用方式 分權(quán) ? 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核， ? 總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門 ? 基于戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理 ? 總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部門 ? 通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)下屬企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理 ? 投資回報(bào) ? 通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu) 優(yōu)化 ? 追求公司財(cái)務(wù)收入最大化 ? 公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) ? 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 ? 各分公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng) ? 保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 財(cái)務(wù)控制 ? 法律 ? 企業(yè)并購(gòu) ?戰(zhàn)略規(guī)劃與控制 ?財(cái)務(wù)控制 ?人力資源 ? 財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略控制 ? 業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程控制 ? 人力資源控制 ? 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作 ? 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)運(yùn)作 ? 部分單一型產(chǎn)業(yè) ? 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)作，但有地域局限性 財(cái) (尾 ) 人 / 財(cái) (頭尾) 人 /財(cái) /物（頭尾中間） 按照對(duì)下屬公司的授權(quán)程度將集團(tuán)管控分為三種模式 ,依次從管理財(cái)務(wù)績(jī)效到管理人到管理流程 P P P P P P 集權(quán) 25 價(jià)值鏈管控 基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段價(jià)值進(jìn)行針對(duì)性管控 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 土地獲取 投資策 劃 ?越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） ?越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） ?價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 2 3 關(guān)注指標(biāo)－ A C R 關(guān)注指標(biāo)－ Q C T 關(guān)注指標(biāo) Q T 26 價(jià)值鏈管理的核心思想是平衡現(xiàn)狀能力與價(jià)值鏈中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)有針對(duì)性進(jìn)行管控 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 土地獲取 投資策 劃 關(guān)注指標(biāo)－ A C R 關(guān)注指標(biāo)－ Q C T 關(guān)注指標(biāo) Q T 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 價(jià)值鏈關(guān)鍵點(diǎn) 中管控段：基于能力平衡 弱管控段：基于能力平衡 決策段 技術(shù)支持段 監(jiān)控段 支持服務(wù)段 管控深度 集團(tuán)定位 27 組織管理 :組織對(duì)項(xiàng)目的管理的三種模式 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的授權(quán)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 n項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 n項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) n對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 n員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 n項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) n客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 n公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 n項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) n客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 n公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 n項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 n項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 n跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 n前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 n更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部缺點(diǎn) n職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) n對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 n對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 28 項(xiàng)目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 n下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門 n項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) n n員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 n 多項(xiàng)目 良好的團(tuán)隊(duì)意識(shí) n項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享 n公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 n項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 n少項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng) 缺點(diǎn) n對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 n提高運(yùn)作效率 類 型弱矩陣（強(qiáng)職能） 矩陣式管理型職責(zé)分工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售n通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行現(xiàn)場(chǎng)工程管理職能 效率降低 實(shí)施條件 強(qiáng)矩陣（弱職能） 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體n專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)弱 n發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì) 設(shè)計(jì) 工程 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) 策劃設(shè)計(jì) 銷售開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 策劃設(shè)計(jì)工程銷售29 矩陣式中小房地產(chǎn)集團(tuán)公司管控文件示例 30 組織管理手冊(cè) 責(zé)權(quán)體系手冊(cè) 目錄 31 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的管控體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營(yíng)管理 輸入 輸出 流程的定義 一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng) 輸入 輸入 輸入 輸出 輸出 輸出 輸出 輸入 輸入 輸出 組織的內(nèi)部流程構(gòu)成了一個(gè)系統(tǒng)的流程網(wǎng)絡(luò)或體系 一個(gè)過(guò)程的輸出可能是另一個(gè)過(guò)程的輸入并且與整個(gè)網(wǎng)絡(luò)或體系相互聯(lián)系或影響 32 培訓(xùn)流程樹 培訓(xùn)需求調(diào)查確認(rèn) 培訓(xùn)策劃 培訓(xùn)組織 效 果 評(píng) 估與反饋 培訓(xùn)實(shí)施 培訓(xùn)需求更新 輸入 調(diào)查表 輸入 輸入 輸入 輸入 輸出 需求確認(rèn) 輸出 培訓(xùn)計(jì)劃 輸出 培訓(xùn)記錄 輸出 評(píng)估結(jié)果 輸出 形成新需求 培訓(xùn)目標(biāo)確定 培訓(xùn)講師選擇 培訓(xùn)內(nèi)容確定 培訓(xùn)資料準(zhǔn)備 33 流程的十二要素 活動(dòng) 輸入 輸出 資源 價(jià)值 接口 職責(zé) 風(fēng)險(xiǎn) 成本 時(shí)效 方法 順序 核心要素 隱含要素 34 房地產(chǎn)一級(jí)流程結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷管理 客戶管理 采購(gòu)管理 戰(zhàn)略與組織管理流程 預(yù)算與資金管理流程 人力資源管理流程 信息管理流程 資產(chǎn)管理流程 組織目標(biāo) 35 什么是卓越的流程 標(biāo)桿企業(yè)流程的六個(gè)特點(diǎn) 卓越流程的 6個(gè)特點(diǎn) 1）目標(biāo)上的導(dǎo)向性 2）結(jié)構(gòu)上的系統(tǒng)性（層次和接口） 3）內(nèi)容上與價(jià)值鏈的一致性 4) 形式上強(qiáng)調(diào)了指導(dǎo)性 5）執(zhí)行上的可操作性 6）結(jié)果上閉環(huán)與自我提升功能 ?目標(biāo)上導(dǎo)向性 ? 結(jié)構(gòu)上 :系統(tǒng)性 ? 內(nèi)容上 :價(jià)值鏈一致 ? 形式上 :指導(dǎo)性 ? 結(jié)果上 :閉環(huán)與自我提升功能 ? ?執(zhí)行 :操作性 36 標(biāo)桿企業(yè)流程的六個(gè)特點(diǎn)之一 :目標(biāo)上的導(dǎo)向性 組織目標(biāo) :如萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)均好和持續(xù)成長(zhǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略 目標(biāo)上采用 BSC(BALANCED SCORE CARD) 衡量組織的績(jī)效 財(cái)務(wù)視角 : 客戶視角 : 過(guò)程視角 : 學(xué)習(xí)成長(zhǎng)視角 : 財(cái)務(wù)與成本 客戶 過(guò)程 成長(zhǎng) 37 指標(biāo)類型 名稱 用途 財(cái)務(wù)視角 考核凈利潤(rùn) 衡量公司當(dāng)前業(yè)績(jī) 公司資源回報(bào)率 衡量 :盈利能力資本結(jié)構(gòu) 周轉(zhuǎn)能力 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 衡量公司周轉(zhuǎn)能力 銷售收入 衡量公司銷售能力和工作量 銷售利潤(rùn)率 衡量公司銷售效率 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 衡量公司獲利提升速度 土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)期 衡量戰(zhàn)略資源 土地的獲取能力 客