【正文】 101 項目 開發(fā)周期 a 開發(fā)周期 a 開發(fā)周期 a 開發(fā)周期 a G系列 12個月 16 19 0 C系列 9個月 13 14 1 17 0 T系列 9個月 13 17 0 TOP 12個月 14 18 0 計劃執(zhí)行與考核 年度得分 =100[（按時完成重大節(jié)點總數(shù) /年度重大節(jié)點總數(shù)） *A +B *a /n] 其中： A—— B—— a’——根據(jù)土地獲取至開盤時間與集團 《 關(guān)于有質(zhì)量增長，均好中加速的激勵辦法 》 相關(guān)細則對比的得分。 計劃調(diào)整的審批層級與原審批層級一致。 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 最具潛力的投資區(qū)域 n 新的中國城市發(fā)展報告指出： n 2023年長三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市區(qū)域的 GDP總量占全國的 38％； n 2023年，達到 50％； 2023年，達到 65％。 7 新一輪擴張歷程 n 2023年，完成轉(zhuǎn)讓萬佳百貨，華潤成為第一大股東，全面完成業(yè)務調(diào)整；萬科開始進行區(qū)域集約化布局的跨地域發(fā)展 01年 02年 03年 04年 深圳 北京 天津 沈陽 武漢 成都 上海 南京 長春 南昌 東莞 無錫 00年前 鞍山 大連 佛山 中山 廣州 昆山 n 積極投資于最具潛力的市場，目前萬科基本完成珠三角和長三角的區(qū)域戰(zhàn)略布局，業(yè)務擴展到全國三十多個城市 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴張 4. 經(jīng)驗與啟示 04年后 8 新一輪擴張的思路 n 全面完成珠三角和長三角的戰(zhàn)略布局，積極拓展環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略布局的開展。 博弈必須在計劃制定階段完成 79 季度計劃編制階段 運營主管部門對公司戰(zhàn)略與規(guī)劃 的落地、執(zhí)行承擔責任。 98 99 計劃的信息化管理（集團項目管理平臺 VPM） 以項目開發(fā)為主體 明確責任主體與資源配合 100 嚴密的監(jiān)控體系 根據(jù)重要程序及管理資源覆蓋范圍，劃分控制節(jié)點等級。城市地圖 168。 績效管理為流程運行提供壓力來源。 本程序適用范圍為永利置業(yè)公司，自 2023年 1月 12日起執(zhí)行 3 職責 168。 n 建立專業(yè)體系，統(tǒng)一控制風險。 ——《 惠普執(zhí)行力 》 76 房地產(chǎn)企業(yè)計劃體系 運營管理 流程、方法及控制要點 77 體系文件清單 流程圖 工作程序 中長期計劃編制階段季度計劃編制階段計劃執(zhí)行督辦階段計劃執(zhí)行、調(diào)整階段結(jié)果輸出階段總 裁G董 事 長H人 力 行 政 中 心F工 程 管 理 部C各 職 能 部 門B人 力 行 政 部A副 總 經(jīng) 理D總 經(jīng) 理E否是 交 叉 審 核計 劃 執(zhí) 行接 收 并 初 審計 劃 下 發(fā)計 劃 執(zhí) 行 情 況 匯 報計 劃 執(zhí) 行 情 況 督辦 、 檢 查擬 定 集 團 戰(zhàn) 略發(fā) 展 規(guī) 劃組 織 擬 定 城 市公 司 三 年 發(fā) 展規(guī) 劃組 織 擬 定 城 市公 司 年 度 計 劃制 定 項 目開 發(fā) 總 體計 劃年 度 計 劃部 門 分 解審 批編 制 季 度 工 作 計 劃各 職 能 部 門 交 叉 會 審備 案審 批審 核審 批審 核N審 批審 核組 織 召 開 例 會執(zhí) 行 異 常交 叉 審 核Y審 批審 核計 劃 執(zhí) 行正 常是 否 需 調(diào) 整需 調(diào) 整N調(diào) 整 后 的 計 劃 下 發(fā)Y計 劃 執(zhí) 行 情 況 督辦 、 檢 查計 劃 執(zhí) 行 情 況 總 結(jié)計 劃 執(zhí) 行 情 況 匯 總績 效 管 理年 度 計 劃部 門 分 解1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 1審 核審 核 審 批備 案備 案計 劃 管 理 流 程78 中長期計劃編制階段 戰(zhàn)略規(guī)劃審批層級最高 三年規(guī)劃由經(jīng)營管理團隊決定 計劃的逐層分解。 請說明各節(jié)點完成前提條件及風險說明。用正確的邏輯做事情。 85 下屬公司 深 圳市萬科房 地產(chǎn)有限公司 經(jīng)營計劃管理體系結(jié)構(gòu)圖 S H E N ZH E N V A N K E R E A L E S T A TE C O ., L TD.專業(yè)部門職能部門 項目經(jīng)理部二級計劃三級計劃一級計劃分期項目進度計劃（各專業(yè)集成作業(yè)計劃）分期項目成本控制計劃分期項目質(zhì)量管理計劃深圳公司三年經(jīng)營計劃（2023 200 5）項目發(fā)展部2003年年度工作目標與計劃財務管理部2003年年度工作目標與計劃人力資源部2003年年度工作目標與計劃成本管理部2003年年度工作目標與計劃客戶服務中心2003年年度工作目標與計劃工程管理部2003年年度工作目標與計劃萬創(chuàng)2003年年度工作目標與計劃法律室2003年年度工作目標與計劃銷售經(jīng)營部2003年年度工作目標與計劃金域藍灣項目開發(fā)工作指導書東海岸項目開發(fā)工作指導書溪涌項目開發(fā)工作指導書佛山公司三年經(jīng)營計劃20232023物業(yè)公司三年經(jīng)營計劃20232023總經(jīng)理辦公室2003年年度工作目標與計劃佛山/ 物業(yè)公司參照深圳公司編制各下級計劃：華宇項目開發(fā)工作指導書計劃管理體系結(jié)構(gòu)圖 86 87 完成目標的前提，是準確地定義目標！ 不同時期三年計劃的差異 88 89 90 不同維度的主要指標體系 n指標分解的系統(tǒng)性與科學性 n可衡量 n指標分級 n行動計劃支持 91 三年經(jīng)營 計劃指標因果關(guān)系鏈 — 平衡計分卡的邏輯關(guān)系 92 案例：深圳區(qū)域的三年經(jīng)營計劃 93 年度計劃 ? 規(guī)定了怎么實現(xiàn)目標 ? 描述了資源分配、進度以及其他實現(xiàn)目標的必要行動 行動計劃：需要做什么才能到達目的地 行動目標：目的地 評價標準 時間資源分配 責任分配 預算資源分配 94 好計劃的特征 95 項目開發(fā)控制計劃控制要點 96 戰(zhàn)略導向 決策權(quán)分解下放，減少內(nèi)部交流成本。 工程簽證是 XXXX 5 工作流程 6 支持文件 7 相關(guān)記錄 ..\..\SD\SDOPPD002規(guī)劃設(shè)計流程 .doc 流程說明文件 70 目錄 71 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 72 基 礎(chǔ)研 究確 定 目標 地 塊項 目立 項獲 取土 地項 目 預 可 研 項 目 可 研項 目 方案 設(shè) 計擴 初 及 施 工圖 設(shè) 計成 本估 算成 本 概 算成 本預 算目 標 成本 確 定工程前期階段管理動 態(tài) 成 本 管 理N銷 售 前 期 管 理產(chǎn) 品 定 位 策 劃 / 概 念設(shè) 計確 定 采 購方 式材 料 設(shè)備 供 應商 選 擇材 料 設(shè) 備采 購確 定 工 程 供 方 /監(jiān) 理 單 位顧客服務管理項 目 報 批 報 建項 目 拓 展 及 論 證景 觀 、 買 場設(shè) 計成 本 管 理工程施工階段管理工程驗收入伙階段管理工程保修階段管理營 銷 供 應 商 選 擇銷 售 過 程管 理銷售后期管理工 程 招 標 管 理 / 材 料 設(shè) 備 采 購 /材 料 設(shè) 備 招 標設(shè) 計 變 更 / 現(xiàn) 場 簽 證 管 理計 劃 管 理 / 合 同 管 理結(jié) 算設(shè) 計 供 應 商 選 擇項目工程評估管理房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務過程示意圖 73 核心流程整體框架 運營管理 流程、方法及控制要點 74 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZYYLC001 計劃管理流程RZYYZY001 項目計劃管理作業(yè)指引RZYYLC002 體系文件管理流程RZYYLC003 審計管理流程運營管理0975 “忽視計劃在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要作用是一個致命的錯誤。深度解析萬科 ——企業(yè)精細化管理實戰(zhàn)研討會 專業(yè)致力 精誠明銳 專注于地產(chǎn)培訓定制化服務 2 6100 52 7+2 萬科數(shù)字 目錄 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ?標桿企業(yè)的管控體系 ?標桿企業(yè)的流程管理體系 ?經(jīng)營管理 3 4 第一輪擴張歷程 90年前 92年 93年 91年 94年 深圳 n 88年，萬科 A股發(fā)行，開始進軍房地產(chǎn)業(yè)務 上海 廈門 n 91年，萬科進入上海，開始了跨地域發(fā)展 。沒有路線圖很容易偏離正確路線，浪費時間和金錢；沒有計劃就沒有依據(jù)衡量我們的進步，不能確定我們是否正在接近長期目標；沒有燈塔指引方向，人們常常會只見樹木不見森林，緊要的關(guān)頭做出錯誤的判斷。 戰(zhàn)略型管控的控制要點 97 須注明實際開始或完成時間；對于同一期內(nèi)進度不同的區(qū)域分別設(shè)定。 土地 客戶 產(chǎn)品 測算 土地屬性 客戶價值 拿地 YES NO 流程一： 土地 客戶 產(chǎn)品 測算 土地屬性 客戶價值 NO 拿 地 YES 流程二： 美國的客戶細分 110 Pulte Homes客戶細分的緯度：生命周期需求 +支付能力 支付能力 生命周期 Single Family Starter Without kids Family Starter With kid 12 Mature family With kids Single parent family With kid（ s） Empty Nester Active Adults 低 中 高 常年工作流動人士 首次置業(yè) 單人工作丁克家庭 有嬰兒的夫婦 單親家庭 富足成熟家庭 空巢家庭 活躍老年人住宅 成熟家庭 雙人工作丁克家庭 大齡單身貴族 萬科的客戶細分 111 家庭生命周期 支付能力 (家庭收入 ) 房屋價值 低 中 高 社會標志 品味體現(xiàn) 社交娛樂 照顧老人 孩子成長 工作場所 獨立空間 生活保障 棲身居住 中老年核心家庭 與老人生活的青年家庭 中年三口之家 小太陽家庭 自由青年 112 分析得到的 5類細分人群 價格敏感的務實家庭 % 注重家庭的望子成龍家庭 % 彰顯地位的成功家庭 % 關(guān)心健康的老齡化家庭 % 注重自我享受的社會新銳 % 七對眼睛 113 七對眼睛的實施過程