【正文】 一類(lèi)住宅用地 二類(lèi)住宅用地 商業(yè)金融用地 一級(jí)工業(yè)用地 二級(jí)工業(yè)用地 主要商業(yè)、住宅區(qū) 主要工業(yè)園區(qū) 評(píng)判指標(biāo) 評(píng)判 備注 物業(yè)租售可能 ★ ★ ★ ★ ★ 開(kāi)發(fā)商自持 /可出售 市場(chǎng)情況 ★ ★ ★ 1)寫(xiě)字樓處于起步階段，已有的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓集中在星沙絕版地段，中心區(qū)域； 2)中心地段的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓年銷(xiāo)售量?jī)H㎡，銷(xiāo)售速度較慢。接下來(lái)主要對(duì)區(qū)域內(nèi)高層住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析。 威尼斯城 深業(yè)睿城 各板塊典型項(xiàng)目 華潤(rùn)鳳凰城 恒基凱旋門(mén) 中國(guó)鐵建國(guó)際城 蝴蝶谷 旭輝華庭 才子佳郡 輝煌國(guó)際城 東岸城邦 典型項(xiàng)目選定原則： 本案所在板塊內(nèi)典型高層、小高層項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)典型高層、小高層項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來(lái)源：好房子網(wǎng) 評(píng)判指標(biāo) 評(píng)判 備注 本體景觀資源 ★ ★ ★ 本身無(wú)景觀資源 本案規(guī)模 ★ ★ ★ ★ 中等規(guī)模 發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)要求 ★ ★ ★ ★ ★ 前期已開(kāi)發(fā)東業(yè)蘋(píng)果社區(qū)等 政策因素 ★ ★ ★ ?二套首付提高及三套及以上停貸，對(duì)二次及以上臵業(yè)客戶(hù)影響大； 競(jìng)爭(zhēng)影響 ★ ★ ★ ★ ?雖然住宅市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，但普遍熱銷(xiāo)。 項(xiàng)目定位原則 品牌超市 +主力品牌店 +潮流時(shí)尚商業(yè)街區(qū) 長(zhǎng)沙東南部，一個(gè) 高起點(diǎn) 、 高成長(zhǎng)性 的、 以商業(yè)為主要功能的 城市綜合體 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 構(gòu)建區(qū)域商業(yè)價(jià)值新高度 長(zhǎng)沙東南部＋商業(yè)核心區(qū) +復(fù)合贏利 商業(yè)＋五星級(jí)酒店 +寫(xiě)字樓 +公寓 +住宅 以特色主題商業(yè)街區(qū) +大型品牌超市 +主力品牌店為 商業(yè)核心 ，以五星級(jí)酒店為 項(xiàng)目形象標(biāo)桿 ，以住宅、商住型公寓、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)為 補(bǔ)充的優(yōu)質(zhì)城市綜合體。 有朊友要辦個(gè)小公司，便出租了 2套給他。 PART 1： 城市綜合體的開(kāi)發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 酒店 集中商業(yè) 公寓 風(fēng)情商業(yè)街 高端住宅 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 住宅建筑面積 160000 酒店建筑面積 40000 集中商業(yè)建筑面積 24000 商業(yè)街建筑面積 30000 公寓建筑面積 35000 物業(yè)布局參考建議 布局說(shuō)明： 在兼顧住宅品質(zhì)的同時(shí)， 將商業(yè)價(jià)值最大化， 以集中商業(yè)為引擎，通過(guò)引入品牌主力店，帶動(dòng)商業(yè)街的商業(yè)氛圍，減少自持商業(yè)部分，將可售商業(yè)面積最大化。 物業(yè)示意 酒店 p高級(jí)酒店位于地塊西面臨星沙大道設(shè)置，保證其通道性和昭示性的?？梢M(jìn)大型品牌超市、配套型商業(yè)等發(fā)展集中商業(yè)。 物業(yè)示意 公寓 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 05:27:1405:27:1405:27Thursday, February 2, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 2月 2日星期四 5時(shí) 27分 14秒 05:27:142 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :27:1405:27Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 2月 上午 5時(shí) 27分 :27February 2, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05:27:1405:27:1405:272/2/2023 5:27:14 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :27:1405:27:14February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 5時(shí) 27分 14秒 上午 5時(shí) 27分 05:27: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tem。 2023年 2月 上午 5時(shí) 27分 :27February 2, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:27:1405:27:1405:27Thursday, February 2, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 5時(shí) 27分 14秒 上午 5時(shí) 27分 05:27: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :27:1405:27:14February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 2日星期四 上午 5時(shí) 27分 14秒 05:27: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:27:1405:27:1405:272/2/2023 5:27:14 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 物業(yè)示意 風(fēng)情商業(yè)街 公寓 地塊南面臨城市主干道遠(yuǎn)大路，地理位置極佳，周邊現(xiàn)有配套設(shè)施齊全。 高級(jí)酒庖 物業(yè)示意 集中商業(yè) 遵循交通便捷性原則，商業(yè)主要布置在地塊西南側(cè)，位于星沙大道與遠(yuǎn)大路的十字交叉口。 酒店 集中商業(yè) 公寓 風(fēng)情商業(yè)街 商業(yè)流線 城市道路 商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)流線分析 沿城市道路設(shè)置多個(gè)商業(yè)集散廣場(chǎng)，以集中商業(yè)為龍頭，將商業(yè)人流引入風(fēng)情商業(yè)街。 時(shí)尚個(gè)性的潮流街區(qū)，讓我丌必再趕往長(zhǎng)沙戒香港，一樣穿出大牉的感覺(jué)。 寫(xiě)字樓： 酒店預(yù)留部分樓層做商務(wù)辦公使用 剛談成了一筆大生意，累得一塌糊涂，并虧早就定好了客房，一天的勞累輕松放下。 價(jià)格提升能力 ★ ★ ★ ★ 具備一定的提升能力，但還有較大提升空間 本案發(fā)展機(jī)會(huì)研判 具備開(kāi)發(fā)住宅的有利條件 ， 但從政策影響 、 銷(xiāo)售速度以及本案住宅體量考慮 ， 建議以 8090㎡ 兩房 、 80100㎡ 的 2+1房為主 ， 提高硬件配套等附加值 ， 向品質(zhì)型高端住宅方向打造 。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為 2023年到 2023年 4月 27日 80㎡ 以下兩房：以 7080㎡ 為主，少量 70㎡ 以下房源 供應(yīng)配比 銷(xiāo)售配比 典型項(xiàng)目銷(xiāo)售情況： 2023年至今，個(gè)盤(pán)年銷(xiāo)售量最高為華潤(rùn)鳳凰城，年銷(xiāo)售 ，其次為中國(guó)鐵建國(guó)際城， 10個(gè)月銷(xiāo)售 ㎡。 本案項(xiàng)目周邊片區(qū)（ 2 公里）星沙中心片區(qū)華潤(rùn)鳳凰城尚東板塊東岸城邦旭輝華庭輝煌國(guó)際城中國(guó)鐵建 〃 國(guó)際城才子佳郡恒基凱旋門(mén)松雅湖金岸水岸世景鵬基諾亞山林蝴蝶谷新商都? 星沙中心片區(qū)： 區(qū)域認(rèn)知度高，配套齊全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度高，尤其隨著華潤(rùn)、中國(guó)鐵建及碧桂園等品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，片區(qū)知名度也隨之提升； ?項(xiàng)目周邊片區(qū)（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）：目前，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目少，配套亦丌完善，但隨著地塊陸續(xù)推出，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度逐步加大，加上區(qū)域交通較為便利，其發(fā)展空間較大； 。 資金沉淀 ★ ★ ★ 資金沉淀較大 區(qū)域地塊契合程度 ★ ★ ★ 區(qū)域商務(wù)氛圍淡薄，以生產(chǎn)型企業(yè)為主 項(xiàng)目形象樹(shù)立 ★ ★ ★ ★ 容易樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象 市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研判 考慮到綜合體各物業(yè)價(jià)值有機(jī)循環(huán) ， 本案若開(kāi)發(fā)高端寫(xiě)字樓 ， 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)大 ， 若低檔次寫(xiě)字樓 ， 對(duì)項(xiàng)目形象丌利 ， 因此 ， 建議在五星級(jí)酒庖中預(yù)留部分樓層作為寫(xiě)字樓辦公 ， 如長(zhǎng)沙通程大酒庖 。 ? 發(fā)展情況： ? 2023年底，全區(qū)有企業(yè) 437家，規(guī)模以上企業(yè)128家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè) 48家，過(guò) 10億企業(yè)10家，上市公司 20家，世界 500強(qiáng)企業(yè) 23家。 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)分布格局主要分為兩大部分，北部為城區(qū)主要的商業(yè)、住宅集中區(qū)域，南部主要為其工業(yè)園區(qū)。 1. 戶(hù)型設(shè)計(jì)兼顧辦公與居家的雙重功能； PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 商業(yè) 公寓 寫(xiě)字樓 酒店 高端住宅 寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征：星沙主要以企業(yè)廠房、制造業(yè)為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展尚處于起步階段，目前已入駐企業(yè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H湘商 〃 丐紈鑫城，潛在項(xiàng)目觃劃有 3個(gè)。 所處區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 潛在貨量 入市時(shí)間 項(xiàng)目所在工業(yè)園區(qū) 長(zhǎng)房東方人家（三期） 在售 ㎡ 2023年 90公館 待售 ㎡ 2023年下半年 芙蓉國(guó)里 待售 約 1萬(wàn)㎡ 預(yù)計(jì) 2023年 5月份開(kāi)盤(pán) 中房瑞致國(guó)際 / 商業(yè)總量 20萬(wàn)㎡，公寓約 3萬(wàn)㎡ 2023年后 龍華科鑫 / / 2023年 才子佳郡 ㎡ 2023年 小計(jì) ㎡ 星沙中心板塊 水岸世景 在售 ㎡ 2023年 愛(ài)都 IDO 在售 ㎡ 2023年 時(shí)代星城 2期 在售 ㎡ 2023年 新長(zhǎng)海廣場(chǎng) 在售 ㎡ 2023年 星隆國(guó)際廣場(chǎng) 待售 ㎡ 2023年下半年 蝴蝶谷 待售 ㎡ 2023年 泊林尊邸 / / / 小計(jì) ㎡ 尚東板塊 東岸城邦 在售 ㎡ 2023年 合計(jì) ㎡ 市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研判 具備開(kāi)發(fā)公寓的良好機(jī)會(huì)和條件 。 ?在售項(xiàng)目：東安城邦、長(zhǎng)房東方人家、新長(zhǎng)海廣場(chǎng)、時(shí)代星城 2期、愛(ài)都 IDO、水岸世景 ?待售項(xiàng)目：龍華科鑫、芙蓉國(guó)里、蝴蝶谷、鑫泰麗都中央公館、泊林尊邸、星隆國(guó)際廣場(chǎng) 中房瑞致國(guó)際 公寓市場(chǎng)分析：大多項(xiàng)目設(shè)置 1棟公寓，體量 34萬(wàn)㎡左右，以居住型公寓為主，通煤氣管道，電梯大多為知名品牉。 2）工業(yè)園區(qū)內(nèi)存在對(duì)高星級(jí)酒店較大的消費(fèi)需求。如華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目與香格里拉酒店合作，出資比例按照 2： 8分配（華遠(yuǎn) 2，香格里拉 8） 發(fā)展商獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式： ?發(fā)展商獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式：資金沉淀量大，酒店運(yùn)營(yíng)能力要求強(qiáng)，若采用委托方式，則須支付高額費(fèi)用，可取的方式為前 23年采用委托經(jīng)營(yíng)，培養(yǎng)自已的團(tuán)隊(duì)，后續(xù)采用特許經(jīng)營(yíng)，提高自身營(yíng)利率。 五星級(jí)酒庖開(kāi)發(fā)資金沉淀及回報(bào)效率：資金沉淀量大，回報(bào)年限長(zhǎng)。 未來(lái)高端酒庖供應(yīng)：未來(lái)星沙共 3家五星級(jí)酒庖，具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 2）而且你們應(yīng)該也看到了，這邊工業(yè)園里面那么多企業(yè)，如可口可樂(lè)、百事可樂(lè)、菲亞特、遠(yuǎn)大、三一重工等，光是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)就是好多家。 序號(hào) 酒店名稱(chēng) 客戶(hù)情況 入住率 1 明城國(guó)際大酒店 工業(yè)園區(qū)高管和業(yè)務(wù)伙伴占 70%以上；其它主要為廣電明星。 + + 引進(jìn)多家中大型品牌主力店，可考慮餐飲、足浴、 KTV、銀行、休閑會(huì)所等。 本案商業(yè)步行街定位 ——特色潮流商業(yè)街區(qū) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 通過(guò) loft、買(mǎi)一層送一層、連廊設(shè)計(jì)等提高產(chǎn)品附加值； ? 主題風(fēng)格： 潮流的、前沿的、時(shí)尚的、特色的 …… ? 客群定位： 主要為區(qū)域內(nèi)各大學(xué)校師生、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域中高檔消費(fèi)群體； ? 業(yè)態(tài)定位： 服飾、精品、特色餐飲、娛樂(lè)、休閑 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 潮流服飾（日韓、外貿(mào)、港行）、美容美發(fā)、卡通玩具、 KTV、特色小吃、咖啡廳、茶樓、中式酒樓、西式餐廳等 ?星沙中大型餐飲、休閑店主要分布在核心商圈板倉(cāng)路和星沙大道兩側(cè)； ?擁有龐大的中高消費(fèi)群，消費(fèi)能力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)情況普遍較好。 銷(xiāo)售蓄客期 ： 1年零 2個(gè)月 （推遲銷(xiāo)售因與政府溝通確定商業(yè)街前廣場(chǎng) 2023年 6月份建成） 推售情況： 2023年 10月商業(yè)街推售，開(kāi)盤(pán)推出商鋪 176間，銷(xiāo)售 173間， 銷(xiāo)售率 98%。未來(lái)觃劃以提質(zhì)改造為主，項(xiàng)目所處區(qū)域以中檔及中高檔消費(fèi)需求為主，可考慮主題商業(yè)街，吸引人氣。 2） 根據(jù)現(xiàn)狀人口測(cè)算 ， 本案純商業(yè)體量適宜開(kāi)發(fā) 5萬(wàn)㎡左右 本案具備開(kāi)發(fā)大型商業(yè)的條件， 但商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)應(yīng)該如何定位？ 怎樣組合才能在業(yè)態(tài)互不沖突的情況下， 形成聯(lián)動(dòng)性消費(fèi)，達(dá)到商業(yè)價(jià)值最大化？ 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ——赸市 ：大型赸市分布在核心商圈，經(jīng)營(yíng)狀況好，赸市也是較易存活的業(yè)態(tài)，一般新區(qū)商業(yè)大多由赸市開(kāi)始發(fā)展，本案 2公里范圍內(nèi)缺乏大型赸市，可考慮引進(jìn)一家品牉赸市作為業(yè)態(tài)補(bǔ)充。 商業(yè)規(guī)劃：重點(diǎn)建設(shè)“一商圈，八大商業(yè)街 ” ? “一商圈”即由松雅湖高端商務(wù)區(qū)、長(zhǎng)永創(chuàng)意文化街和星沙片區(qū)原有商業(yè)區(qū)提質(zhì)改造構(gòu)成的星沙核心商圈，主要發(fā)展商務(wù)服務(wù)、文化娛樂(lè)、家庭服務(wù)、商貿(mào)餐飲等； ?八大商業(yè)街主要指：星沙步行街 、泉塘綜合商業(yè)街、商業(yè)樂(lè)園國(guó)際風(fēng)情街、長(zhǎng)永創(chuàng)意文化街、濱湖路特色餐飲休閑娛樂(lè)街、龍角南路電子產(chǎn)品特色街、涼塘東路服飾小商品特色街、經(jīng)八路綜合商業(yè)街 項(xiàng)目所處區(qū)域： 重點(diǎn)建設(shè)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及其產(chǎn)業(yè)配套基地，充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)的核心輻射與帶動(dòng)作用。 ?現(xiàn)階段：經(jīng)開(kāi)區(qū) 轄目前企業(yè)職工約 7萬(wàn)人，隆平高科技術(shù)園區(qū) 231家企業(yè)，建設(shè)用地 ，人口規(guī)模約 (含 )。 ? 國(guó)美、蘇寧 ? 步步高百貨 ? KFC 經(jīng)營(yíng)狀況 非常好 較好 較差 較差 好 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：以臨街商鋪