【正文】 分零租賃式，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一營銷推廣 。 物管費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)乜傮w情況確定 ， 略高于當(dāng)?shù)厮?；廣告費(fèi)根據(jù)年度廣告推廣預(yù)算按面積分?jǐn)?， 前兩年每平方最好不高于 10元；經(jīng)營保證金根據(jù)各種業(yè)態(tài)的不同而不同 ， 最低不低于一個(gè)月房租或者 2023元 。我們的初步意向是打造項(xiàng)目西端的強(qiáng)大項(xiàng)目引動(dòng)點(diǎn)，滿足業(yè)主、西區(qū)居民、同時(shí)又輻射到拉薩的整個(gè)區(qū)域，可謂一舉多的，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)行招商情況 —— 即大蓉和即將以品牌輸入的方式與項(xiàng)目合作，也正好符合我方對商業(yè)規(guī)劃的思路。同時(shí)在填補(bǔ)西區(qū)商業(yè)空白的情況及為西城區(qū)人口服務(wù)的角度來看，設(shè)置中心賣場十分必要 ,隨著鐵路及金珠西路的開通，西區(qū)常住人口的增加及外來人員數(shù)量的必然提升，商業(yè)發(fā)展也是一種必然的趨勢，我們本著對市場的理解及貴公司超前的眼光（即對商業(yè)的超前性建筑設(shè)計(jì)）也為后期避免了商業(yè)的升級(jí)，因?yàn)橹行馁u場在西城區(qū)本身就是一種超前性的商業(yè)概念。 就當(dāng)前的吧文化業(yè)態(tài)分布而言 ， 主要分布在德吉路 、 民族路及北京中路附近 ， 目前還沒有形成酒吧一條街的形態(tài) ， 而在西城區(qū)尚無此類業(yè)態(tài) 。 202377 73 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 第六版塊：商務(wù)空間 商務(wù)是商業(yè)發(fā)展的必然，頻繁的商業(yè)活動(dòng)需要商務(wù)公寓和商務(wù)酒店作為配套，而我們在商務(wù)上都作了很優(yōu)化的配置，比如：休閑、娛樂、餐飲、購物等。從調(diào)查中得知，拉薩城呈東西兩個(gè)方向擴(kuò)展，就經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言我們對城中區(qū)和西城區(qū)的居民收入作了比較，城中區(qū)的居民主要以商業(yè)經(jīng)營主、公務(wù)員、白領(lǐng)一族等，而西城區(qū)主要以農(nóng)民、建筑工人和其他勞動(dòng)強(qiáng)度大的行業(yè)工人。在與中心大賣場的的匹配中形成 一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn) 的組合格局。 202377 76 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 業(yè)種的選擇 ?最東側(cè)：家電賣場 、 數(shù)碼電影城 、 電玩城 、 KTV歌城 ?東區(qū)：能夠體現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心的經(jīng)營業(yè)態(tài)：大中型商場 、 超市 、 餐飲 、 娛樂 、 休閑 、 書店 ?社區(qū)服務(wù)必備的經(jīng)營業(yè)態(tài)：美容美發(fā) 、 藥店 、 干洗 、 彩擴(kuò)沖印 、 服裝鞋帽 、 箱包 、 化妝品、 飾品 、 網(wǎng)吧 、 茶樓 、 水暖五金維修 、 房屋中介 、 家政 、 小家電 、 水果鮮花 、 音像租賃 、 文具體育用品 、 公話超市 、 日用雜貨 、 糧油蔬菜 、 禮品玩具 ?? ?酒吧 、 水吧 、 咖啡吧 、 音樂吧 、 網(wǎng)吧 、 書吧 、 陶吧 ?? ?西區(qū)：根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析 ， 目前的拉薩市還缺乏中高檔的居家生活用品大型賣場 ， 建議設(shè)置為：窗簾布藝 、 床上用品 、 針織家紡 、 時(shí)尚居家飾品 、 個(gè)性家具 、 地毯掛毯 、 裝飾畫、 像框相冊 、 居家服 、 精品餐具 、 廚房用品 、 衛(wèi)浴用具 、 玩具禮品等等家庭生活用品 。招商的成敗關(guān)系到項(xiàng)目的是否可以順利開業(yè)， 優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場長久發(fā)展的中流砥柱 。 目前，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展的初級(jí)階段，在這樣一個(gè)充滿機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境下，本項(xiàng)目必須采用差異化策略，運(yùn)用與眾不同的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的圍殺中才能沖出一條血路，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，確保項(xiàng)目的順利開業(yè)，這份招商策略報(bào)告，供雙方討論確認(rèn)與執(zhí)行。 龍頭效應(yīng) 。 202377 80 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 二、招商對象 在格桑林卡的招商工作和品牌組織計(jì)劃中 ， 應(yīng)充分考慮拉薩地區(qū)尤其是西城區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)特性 、 消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣 ， 以個(gè)別當(dāng)?shù)匾?、 二線品牌商戶帶動(dòng)三 、 四線商戶 ，吸引一大批意向經(jīng)營商戶 ， 從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶 ， 實(shí)現(xiàn)良性持久經(jīng)營 ， 樹立格桑林卡的品牌形象 。 ★餐飲走廊：大蓉和、重慶大型火鍋、新派川菜。 ? 品牌嫁接： 通過對當(dāng)?shù)赜幸庀虻耐顿Y商家地了解，將外地品牌商家進(jìn)行引進(jìn)、項(xiàng)目牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐本項(xiàng)目。 個(gè)性鮮明有特色商戶 。 知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場的品位 、 吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入， 越多知名品牌商戶進(jìn)駐 ， 商場形象越佳 ， 使格桑林卡在拉薩迅速樹立起知名度 ， 可謂未開先紅 。 ? 連鎖貼牌引進(jìn) ： 在商家不愿意進(jìn)駐經(jīng)營的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營、自負(fù)盈虧的方式向商家支付管理費(fèi)或品牌使用費(fèi)的方式進(jìn)行合作。 202377 81 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 主力商戶： 因?yàn)槔_城市的規(guī)模不大，人口不多，從消費(fèi)承受力方面考慮，要直接引進(jìn)招商超大型的連鎖超市與百貨商店的難度很大，所以，我們建議，本項(xiàng)目 可以考慮合作經(jīng)營或連鎖加盟方式 與一些上沒有進(jìn)入拉薩的或者在拉薩有一定知名度又有擴(kuò)張意向的大型品牌商家合作經(jīng)營主力商戶。 通過對東區(qū)項(xiàng)目的全面進(jìn)駐和順利開業(yè) ， 為中區(qū)以及西區(qū)的招商工作帶來品牌支撐和經(jīng)營信心 。 通過前期鋪墊工作 ， 保證格桑林卡的招商到位 ， 爭取達(dá)到 最大的進(jìn)場率 ， 保證商場的順利開業(yè) ， 力爭項(xiàng)目的 招商率達(dá)到 85％ 以上 。我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的真正成功是商場日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛，而 統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石 。 ?最西區(qū)：大蓉和 、 品牌餐飲 202377 77 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 202377 78 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功完成招商目標(biāo)。這對餐飲行業(yè)是一種拉動(dòng)，又與酒吧風(fēng)情街容為一體，對家居生活廣場的商業(yè)經(jīng)營起到了帶動(dòng)作用。從我們的定位（家電數(shù)碼通信城、數(shù)碼電影城、電玩城、 KTV歌城）來看，是基于上述連接城中區(qū)和高新區(qū)有效消費(fèi)群的一種考慮，同時(shí)又是對西區(qū)商業(yè)中心定位的支撐和項(xiàng)目形象的提升。對于整合旅游資源方面我們可以和旅行社、旅游公司形成聯(lián)動(dòng)來增加市場的占有率。 202377 72 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 第五版塊：居家生活廣場 作為業(yè)主配套商業(yè)的業(yè)態(tài)，因?yàn)楦裆Ａ挚?xiàng)目住宅總體量 700多套，按人口構(gòu)成情況平均每戶 5人計(jì)算，約 4000人左右，人口數(shù)量為數(shù)不少，從滿足業(yè)主的居家生活要求來看，我們認(rèn)為此區(qū)位相對離業(yè)主最近而且周邊居民也可以到此消費(fèi)，此兩類消費(fèi)群對其的支撐是搶而有力的，同時(shí)采取措施讓業(yè)主入住也需要公司做一些思考，因?yàn)閹浊I(yè)主的入住就是人氣的一種體現(xiàn)，又是給商家注入一劑信心的強(qiáng)心針。 相對而言 ， 此類業(yè)態(tài)是一種對引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚與潮流且改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)意識(shí)很有影響力的商業(yè)業(yè)態(tài) 。從完善項(xiàng)目的城市功能來看，我們的市場以西城區(qū)為主、同時(shí)輻射整個(gè)拉薩區(qū)域，可供選擇的市場有：汽配、家居 ?? 202377 70 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 第三板塊 :超市或大型商場 在拉薩目前僅有幾家相對較大的賣場（拉百、賽康、珠峰、紅艷、四方 ?? ），但是都集中在城中區(qū)，于是就形成了當(dāng)前的商業(yè)中心。 14租金價(jià)格定位 202377 65 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置和業(yè)種的選擇 業(yè)種的選擇 商業(yè)總體規(guī)劃 業(yè)態(tài)的設(shè)置 202377 66 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 —— 三大區(qū)域 西區(qū)： 15棟， 以服務(wù)于整個(gè)拉薩市某一方面專業(yè)產(chǎn)品的專業(yè)市場或大型賣場 中區(qū)： 6棟，以西城區(qū)以及高新區(qū)的商業(yè)購物中心為主 東區(qū)： 710棟，以社區(qū)配套商業(yè)中心為主 —— 七大板塊 商業(yè)總體規(guī)劃 金珠特色餐飲走廊（ 4棟，含為大蓉和量身定做的區(qū)域） 金珠 **專業(yè)賣場（ 5棟） 金珠 **超市（ 6棟） 金珠 **商城（總體名稱） 金珠生活居家廣場（ 8） 金珠風(fēng)情吧街（ 9棟） 金珠影城（ 10棟） 202377 67 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路 : —— 根據(jù)項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)集體量進(jìn)行規(guī)劃 —— 根據(jù)業(yè)態(tài)之間的相互補(bǔ)充、影響的因果鏈進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化 —— 根據(jù)項(xiàng)目的地段及城市規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合 —— 按市場的規(guī)律以及市場調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇 —— 依據(jù)現(xiàn)有商家的要求及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與意識(shí)為業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ) —— 根據(jù)項(xiàng)目的階梯式開發(fā)運(yùn)營策略進(jìn)行總體規(guī)劃 —— 根據(jù)當(dāng)前意向商家的情況以及項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 業(yè)態(tài)的整體定位說明 —— 從西到東依次進(jìn)行業(yè)態(tài)整合及優(yōu)化 —— 目前以東區(qū)規(guī)劃為主，特別是在招商運(yùn)營方面以東區(qū)為重點(diǎn)，提升項(xiàng)目人氣、拉動(dòng)市場消費(fèi)、塑造項(xiàng)目品牌為西區(qū)的商業(yè)開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 運(yùn)營模式定位 202377 61 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 ★ 3050歲年齡段的拉薩當(dāng)?shù)厝? ★投資總金額在 2060萬元左右 1投資者定位 202377 62 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 ?格桑林卡住宅項(xiàng)目的業(yè)主 ? 西城區(qū)及附近的居民 ?東嘎區(qū)物流中心、開發(fā)區(qū)等地人口 ? 拉薩市的常住居民和企事業(yè)單位 ?西城區(qū)附近的常住官兵 1消費(fèi)者定位 202377 63 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 l 可以為社區(qū)配套的日用品或服務(wù)的經(jīng)營者 l 同家庭居住關(guān)聯(lián)的中高檔居家生活用品 ， 包括批發(fā)和零售 品品牌餐飲 、 各式酒吧 大大中型超市 、 百貨公司 、 家電連鎖 與娛樂電玩 1經(jīng)營者定位 202377 64 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 尊重市場規(guī)律 ， 參考周邊鋪面租金和現(xiàn)有經(jīng)營者的行業(yè)平均租金 ， 略微高于現(xiàn)有水平 ， 考慮行業(yè)承受能力 。 其高尚社區(qū)的高端定位突現(xiàn)了拉薩市民對高品質(zhì)上獲得追求 。由格桑林卡開始，西藏房地產(chǎn)開發(fā)翻開了嶄新的篇章。 西區(qū)：服務(wù)于拉薩市以及西藏全區(qū)人民居家生活的大型 時(shí)尚居家生活用品專業(yè)賣場 。 —— 商業(yè)旗艦 /金鋪（格桑林卡聚寶盆），也隱含了三個(gè)方面的含義。 項(xiàng)目總體名稱及表述語 格桑林卡 金珠商業(yè)中心 金珠中心商業(yè)廣場 格桑林卡 金珠廣場 金珠格桑林卡商城 202377 52 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 項(xiàng)目功能定位 拉薩規(guī)模最大、品質(zhì)最好、業(yè)態(tài)最全的 集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、商貿(mào)為一體的 復(fù)合型商業(yè)中心（廣場） 功能表現(xiàn)： —— 是拉薩市重要的商業(yè)板塊組成部分，最大的復(fù)合型商業(yè)中心 —— 是拉薩市西城區(qū)的商業(yè)商貿(mào)中心 —— 是格桑林卡高尚住宅社區(qū)的商業(yè)配套中心 202377 53 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 表述語： —— 金珠走廊上的商業(yè)旗艦 —— 財(cái)富金珠走廊上商業(yè)旗艦 —— 金珠 金鋪 —— 金珠西路黃金道 格桑林卡聚寶盆 項(xiàng)目形象定位 —— 項(xiàng)目的形象定位有兩部分構(gòu)成： 地理位置 和 商業(yè)價(jià)值 。 202377 49 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 l 商業(yè)口岸生僻 ， 需要時(shí)間培育 l 時(shí)代廣場項(xiàng)目的定位同本項(xiàng)目前期定位接近 ， 有競爭 l 運(yùn)營之后周邊出現(xiàn)同類項(xiàng)目 ， 形成競爭格局 ， 分流客源 l 實(shí)際執(zhí)行租金低 ， 影響銷售價(jià)格或銷售量 l 執(zhí)行力度不夠或執(zhí)行方向偏差 ， 影響項(xiàng)目啟動(dòng) l 政府規(guī)劃落實(shí)慢或其他政策風(fēng)險(xiǎn) 202377 50 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 202377 51 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 —— 格桑林卡作為名稱的前綴，是借助了格桑林卡住宅項(xiàng)目成功銷售而樹立的知名度和品牌，延續(xù)前期的廣告效應(yīng)，減少了后期推廣的難度。 l 工程建設(shè)把商業(yè)部分分為兩期開發(fā) ， 給招商統(tǒng)籌安排工作帶來一些不便 。 l 拉薩市政府對該項(xiàng)目提供優(yōu)惠政策 。 l 位于西城區(qū)中心 ， 東接市中區(qū) ， 西連東嘎區(qū) 。 ?但是西城區(qū)目前還沒有開始第二商業(yè)中心的營造建設(shè) ， 格桑林卡項(xiàng)目近 5 0000平米的超大體量 ， 不僅在西城區(qū) ， 在整個(gè)拉薩市都是首屈一指的 ， 而且有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)整體運(yùn)營 ， 無論從規(guī)模 、 硬件還是軟件都非常具備營造和培育一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心的條件 。 ?拉薩市政府規(guī)劃未來重點(diǎn)發(fā)展的 7個(gè)組團(tuán) ， 百淀區(qū) 、 柳吾區(qū)位于拉薩河以南而且開發(fā)較晚 ， 北城區(qū)位于當(dāng)熱路以北的山腳下 ， 其余的東城區(qū) 、 中心區(qū) 、 西城區(qū) 、 東嘎區(qū)分布在以拉薩河為參照的一條線上 ， 其 中西城區(qū)又是承接?xùn)|嘎區(qū)和中心區(qū)的過渡和銜接區(qū)域 。 202377 44 投資者分析 格桑林卡 新城市廣場項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營總體策略 從格桑林卡項(xiàng)目的牌號(hào)預(yù)定和