【正文】 位置。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開(kāi)發(fā)適中，在市場(chǎng)中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過(guò)背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)。形成項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)主題，使各類型物業(yè)能夠協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。 環(huán)境佳品：享用沈陽(yáng)東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立營(yíng)造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。 獨(dú)棟設(shè)計(jì) 假聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì) 真獨(dú)棟假雙拼 將獨(dú)棟規(guī)劃改為雙拼產(chǎn)品，單套面積控制在 150— 230平米間，同時(shí)采取一體式設(shè)計(jì)，建筑上采取框架結(jié)構(gòu)，兩套房子可以打通作為一套小獨(dú)棟來(lái)居住，既能滿足獨(dú)棟客戶需求又能滿足小雙拼客群需求。 ，充分體現(xiàn)了別墅空間感； 頂部大面積的采光窗，陽(yáng)光通透，采光效果好。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。 ?立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石 、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料 STUCOO、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架 …… ? 墅質(zhì)洋房戶型參考 墅質(zhì)洋房一層 三房二廳二衛(wèi) 150㎡ ? 一層入戶花園設(shè)計(jì)； ? 戶型方正，功能區(qū)劃比較合理； ? 全明戶型，通風(fēng)采光佳； ? 獨(dú)立主臥空間，私密性較好。 墅質(zhì)洋房的頂躍戶型著重突出性價(jià)比，面積適中，壓低總價(jià)，同時(shí)提供較多的贈(zèng)送面積 項(xiàng)目投資預(yù)算及經(jīng)濟(jì)分析表 序號(hào) 費(fèi)用 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地購(gòu)置費(fèi) 地價(jià) 買地稅費(fèi) 契稅及印花稅，按地價(jià)的% 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 按建安成本的 1%估算 可行性研究費(fèi) 每平方米 2元 3 建安成本 多層洋房 136876 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 雙拼 54750 2500 土建 2200元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 聯(lián)排 82125 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 商業(yè)街 4896 2300 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 外水電工程 按 81元 /㎡ 計(jì)算 278841 道路工程 按 35元 /㎡ 計(jì)算 35 綠化、景觀工程 按 120元 /㎡ 計(jì)算 120 5 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi) 按 185元 /㎡ 計(jì)算 185 施工圖審查費(fèi) 按 /㎡ 計(jì)算 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 按 /㎡ 計(jì)算 建筑施工安全服務(wù)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 白蟻防治費(fèi) 按 2元 /㎡ 計(jì)算 2 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 按 2元 /㎡ 計(jì)算 2 其他稅費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 6 管理費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 3% 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 5% 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 8% 9 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2% 總投資 估算產(chǎn)品銷售收入表 產(chǎn)品 面積 單價(jià) 銷售額 洋房 136876 7000 雙拼 54750 12023 65700 聯(lián)排 82125 10000 82125 公建 4896 10000 4896 合計(jì) 收益：銷售 投入 = 不包含地價(jià)及土地增值稅 通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)市低密度住宅市場(chǎng)案例及同區(qū)域項(xiàng)目分析，該項(xiàng)目是一個(gè)值得投資 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則為；前 期少投入，以樣板示范區(qū)為先期開(kāi)發(fā)投入，圖紙銷售為基本營(yíng)銷策略，低開(kāi)高 走，分期開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷手段獲取基本開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)“原湯化原食”的開(kāi) 發(fā)策略。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 8:53:31 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 三步錯(cuò)層 墅質(zhì)洋房三、四層 三房二廳二衛(wèi) 125㎡ ? 南北通透； ? 附帶寬大露臺(tái)； ? 寬闊橫廳設(shè)計(jì)； ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 5 F 6 F 4 F 2 F 1 F 3 F 1 F ? 一層入戶廊道、下沉庭院景觀意向 ? 用別墅手法造多層，讓洋房擁有別墅的建筑特征與尊貴氣質(zhì)，電梯配套 ... 墅質(zhì)洋房 ?更多的窗戶、更多的露臺(tái)和長(zhǎng)廊等別墅處理手法 運(yùn)用到花園洋房。充分利用內(nèi)部立體空間 ? 充分利用建筑高度，在夾層布置每個(gè)功能空間；雖然每個(gè)功能空間面積不大，但是通過(guò)立體空間的轉(zhuǎn)換，營(yíng)造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬 /大進(jìn)深的壓抑感問(wèn)題。 外圍空間利用手法之五：大露臺(tái) —— 人與自然親密的空間 特征 3. 垂直空間的最大化利用 ?半地下室 ?錯(cuò)層 ?夾層 ?閣樓 垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室 +天井，豐富生活空間 半地下室采光窗口 車庫(kù)入口 通向半地下室的天井 ?地下室除了可以安排為儲(chǔ)藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽(tīng)室、健身房等特色功能空間，體現(xiàn)獨(dú)特而尊貴的居住感受。 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目戶型建議分析標(biāo)準(zhǔn)： 3C，即 Case案例、 Competition競(jìng)爭(zhēng)、 consumer消費(fèi)者 ? 分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶行為和消費(fèi)心理，總結(jié)市場(chǎng)需求 ? 通過(guò)比較沈陽(yáng)市場(chǎng)代表項(xiàng)目，分析市場(chǎng)供給和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，作為分析基礎(chǔ) ? 通過(guò)全國(guó)成功項(xiàng)目中的同類物業(yè)戶型設(shè)計(jì)的研究，進(jìn)行案例借鑒 Answer Case Competition Consumer 別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？ 別墅元素 私密性 私享性 禮儀區(qū)、功能區(qū)、會(huì)客區(qū)、居住區(qū)分離 獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院 主人專屬功能套區(qū) 垂直空間最大化，強(qiáng)調(diào)氣派、尺度和情趣 有天、地、陽(yáng)光、星光、花草等自然因素 外圍空間最大化，人與自然的交融 北京香醍漫步（獨(dú)棟） 北京納帕溪谷（獨(dú)棟） 天津卡梅爾（雙拼） 天津卡梅爾）聯(lián)排） ? 幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別墅的私密性，同時(shí)更加寬敞的院落可以讓業(yè)主舉行較大規(guī)模的商務(wù)招待會(huì)或朋友聚會(huì)。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以 。 我們不需要也不必要憑空創(chuàng)造一個(gè)主題，憑籍著國(guó)際品牌創(chuàng)造中國(guó)名牌大盤的高度形象，以“健康生活”為項(xiàng)目整體主題，提倡健康的、自然的、自由、情景、空間、藝術(shù)尺度的生活方式。 通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品類別、客戶需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃