【正文】 5．人力資源管理差異 西方飯店人力資源管理的重點在于激勵、安撫員工，挖掘員工潛能。近年我國飯店業(yè)對員工的培訓包括：崗位操作技能、待客技能、溝通技能、語言技能和管理技能，培訓重點由原來的崗位操作技能和語言能力，轉(zhuǎn)向待客能力及溝通能力的培訓。 飯店投資的行業(yè)環(huán)境研究 飯店建筑設計準則 ．微觀經(jīng)濟環(huán)境。 二、外部特殊環(huán)境研究 1．城市飯店需求評價 2．區(qū)域飯店業(yè)供給規(guī)模評價 3．飯店業(yè)發(fā)展趨勢預測 ．從飯店客房規(guī)模及收益統(tǒng)計看 ． 21世紀飯店業(yè)面臨的新特點 4．旅游業(yè)發(fā)展趨勢預測 5．現(xiàn)有競爭對手研究 飯店之間的競爭有以下三種基本模式： ．純粹競爭抗衡模式。 b．靠近市中心或鬧市區(qū)：市中心是城市的商業(yè)、政治、文化中心，也是飯店中心。 ．多方案比較，保證可行性研究的合理性和先進性。 二、可行性研究內(nèi)容 飯店投資的可行性研究，應當包括以下幾個方面的內(nèi)容。 （ 2）已經(jīng)完成初步規(guī)劃設計報告或初步設計報告。 4．規(guī)范性的依據(jù) （ 1）國頒、部門或行業(yè)頒布的工程技術方面的標準、規(guī)范、指標等。主要內(nèi)容應包括： ．自然條件 A．地理位置。 ．基礎設施狀況 3．項目內(nèi)容 ．項目工程 ．費用估算 ．飯店投資項目發(fā)展 ．旅游市場、價格及收入預測 4．資金籌措及財務分析 5．項目的組織管理 ．闡述項目的組成形式、資金管理、貸款辦理、工程承包、物資供應、民工調(diào)配、土地調(diào)整、工程監(jiān)理、監(jiān)測評價、竣工驗收等。 8．結論 作出決策判斷，簡明扼要地對項目的可行性作出基本結論。 B．計算投入和產(chǎn)出之比，建造、裝修、改造投入要與飯店自身還本付息 的能力相適應。 D．建立虛擬戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ：方案綜合說明書、設計內(nèi)容及圖紙、建設工期、主要技術要求和施工組織方案、投資估算和經(jīng)濟分析、設計進度和收費等。 1．招標投標 ．招標 ．招標階段 ．投標企業(yè)的投標書除企業(yè)狀況說明外，主要內(nèi)容包括：綜合說明，工程總報價和價格組成分析，計劃開竣工日期，施工組織和工程進度計劃表，主要施工方法和保證質(zhì)量的措施，臨時設施占地數(shù)量等。 B．施工組織設計 大綱的具體表現(xiàn)，是技術和經(jīng)濟緊密結合的文件。 ．為了避免建筑設計師與室內(nèi)裝修設計師之間的脫節(jié)，招標裝修設計方案可由飯店建筑設計商來提出整體的設計。 ．最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓思路，確定今后培訓工作重點。 ．崗位專業(yè)技能培訓 ．素質(zhì)提高培訓 ．新政策、新理論培訓 4．試營業(yè) 辦理完工商營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營許可證、消防驗收后，即可進入實質(zhì)性的試營業(yè)階段，為飯店正式經(jīng)營鋪平道路。②制定投資計劃。③逐一篩選投資方案，對每一個方案進行經(jīng)濟評價，最終選出最優(yōu)方案。 ①固定資產(chǎn)投資估算。 C．工程用設備費，包括設備購置費。 G．工程水電費。流動資產(chǎn)的估算方法介紹兩種： A．產(chǎn)值資金率法。 ③建設期間借款利息的估算。 年銷售收入 = 項目設計生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力利用率產(chǎn)品銷售單價 （ 3—— 2） ②項目投產(chǎn)后年成本的估算。 1．非貼現(xiàn)指標 ．投資回收期法。其計算公式為： 現(xiàn)金凈流量 =（投資所增加的收入－投資所增加的費用－投資的折舊）（１－所得稅率）＋折舊 （ 3—— 5） 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量等于稅后利潤加上折舊，所以投資回收期公式可以以寫成： （ 3—— 6） ? ?投資總額投資回收期 該項投資每年可獲稅后利潤 每年提取的折舊費 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。投資利潤率是指年度平均利潤與投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤額，其計算公式為： （ 3—— 8） 如果計算出來的利潤率高于現(xiàn)行市場資金利率，那么此方案就是可行的。公式為： （ 3—— 9） 式中：ＮＰＶ表示在整個計算期內(nèi)，項目投資對企業(yè)的超額凈貢獻。用公式表示為： （ 3—— 11） 其中 IRR—— 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率公式和凈現(xiàn)值公式是一樣的，不同的是，使用凈現(xiàn)值公式，折現(xiàn)率是已知的，求凈現(xiàn)值；而使用內(nèi)部收益率公式時是令凈現(xiàn)值為零，求凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率（即內(nèi)部收益率）。 ③利用插值公式，求得 IRR值 （ 3—— 12） 如果項目內(nèi)部收益率大于等于資本成本或期望投資報酬率，項目就可以接受。 標準離差的計算步驟如下： ①計算各投資方案的損益期望值（預期報酬率），一般用表示。 ②計算每一種可能結果與損益期望值的差： 第ｉ種可能結果的離差 = ③計算標準離差 δ ： （ 3—— 15） 一般說來，標準離美越大，說明方案盈利可能偏離期望值越大，投資收益分布松散，經(jīng)濟效益越不穩(wěn)定，因此風險程度大；相反，標準離差越小，說明方案盈利可能偏離期望值越小，投資收益分布緊湊，經(jīng)濟效益比較穩(wěn)定，因此風險程度小。風險率計算后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤率，那么方案是可行的，否則是不可行的。相對于其它行業(yè)來說，飯店投資風險更大。還可通過發(fā)展多種經(jīng)營，以達到分散風險的目的?？傮w而言，國內(nèi)飯店選址缺少科學的方法體系，即使有些飯店在建造時考慮了地理位置問題，或者選擇了很好的地址，但由于城市的發(fā)展或商圈的變化，很好的地址也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣嫉膮^(qū)位，因此，在分析中不能簡單地照搬照抄。 飯店預測的季節(jié)指數(shù)法 第一節(jié) 預測的基本原理 與定性預測方法 一、預測的基本原理 1．預測的基本原理 科學的預測一般有以下幾種途徑：一是因果分析，通過研究事物的形成原因來預測事物未來發(fā)展變化的必然結果；二是類比分析，如把單項技術的發(fā)展同飯店技術進步與技術創(chuàng)新下的增長相類比，把正在發(fā)展中的事物同歷史上的“先導事件”相類比等，通過類比分析預測事物的未來發(fā)展；三是統(tǒng)計分析，運用一系列數(shù)學方法，通過對事物過去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)資料進行分析，去偽存真，由表及里，揭示出歷史數(shù)據(jù)背后的必然規(guī)律性，明確事物的未來發(fā)展趨勢。 ．堅持動態(tài)性原則。這是一種定性的預測方法。這種方法主要是利用過去的資料來對未來進行預測。因果法就是一種強調(diào)通過分析事物變化的原因和后果，找出事物變化的原因和后果之間的聯(lián)系規(guī)律，并以此規(guī)律進行定量的預測方法。 ．按時間分類 預測時間的長短是預測者要充分考慮的一個問題。 ②客房出租率、市場占有率預測。定量預測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法有密切關系。 1．市場調(diào)查與市場調(diào)查預測法 ．市場調(diào)查 市場調(diào)查預測是預測者在確定預測對象后，深入實際，直接進行市場調(diào)查研究，取得必要的市場信息，再根據(jù)經(jīng)驗和專業(yè)水平，對市場變化趨勢進行預測。 ．調(diào)查階段 調(diào)查階段主要是搜集資料。通過對調(diào)查所得信息的整理、分類、歸納，寫出調(diào)查報告。二是觀察法。 一、時間序列預測法 。頭腦風暴法主要是組織專家參加積極的創(chuàng)造性思維。 由于調(diào)查所得到的信息具有一定的時效性，隨著時間的推移會發(fā)生變化，因此．市場調(diào)查必須經(jīng)常地進行。 調(diào)查相關因素。市場調(diào)查可以分三個階段進行。 ②動態(tài)預測 動態(tài)預測是指包含時間變動因素，根據(jù)事物發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，對其未來發(fā)展前景做出的預測。 ．按預測方法的性質(zhì)分類 ①定性預測 定性預測是指預測者通過調(diào)查研究，憑自己的實踐經(jīng)驗和理論、業(yè)務水平，對事物發(fā)展前景的性質(zhì)、方向和程度做出判斷進行預測的方法，也稱為判斷預測或調(diào)研預測。對飯店而言，預測期可分為： 長期預測：預測期一般在 5年或更長時間； 中期預測：預測期一般在 2~3年； 短期預測：預測期一般在一年以內(nèi)，以季、月計。在現(xiàn)實中，許多經(jīng)濟現(xiàn)象的變化并不是時間或其他因素的確定性函數(shù)，而是具有很大隨機性。 ③因果法。 ②外推法。但可運用于飯店經(jīng)營預測的可歸為四大類。 ．堅持系統(tǒng)性原則。隨著預測方法研究的迅速發(fā)展，目前運用于管理中的具體預測方法已達數(shù)百種之多，其中常用的預測方法也有 20多種。 飯店經(jīng)營預測的基本原則與程序 [閱讀材料 ] 飯店選址方法評介 飯店選址問題是飯店投資策劃中最為重要的問題，國外飯店中，有不少有自己的飯店選址方法，特別是大型飯店集團，但是，我們很難獲得其詳盡的方法或資料，所以，本書附錄較為詳盡地介紹了運用于商業(yè)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的各種選址方法，目的在于提供具有借鑒意義的選址方法。 與此同時．還可通過采取措施盡量減少投資風險。每一項投資都會面臨風險。風險率就是標準離差率與風險價值系數(shù)的乘積。 Ｐ i為第ｉ種可能結果出現(xiàn)的概率。投資風險大小是通過風險程度來反映的。求解步驟如下： ①任選一貼現(xiàn)率（折現(xiàn)率） i代入上式，求出ＮＰＶ值，若Ｎ PV＞ 0，則換一較大的貼現(xiàn)率值重新計算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，則換一較小的貼現(xiàn)率值重新計算ＮＰＶ。凈現(xiàn)值比率是指投資項目凈現(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計算公式為： （ 3—— 10） 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值比率=全部投資額．內(nèi)部收益率。 ．凈現(xiàn)值法。世界上最快的飯店 4年便可回收投資， 6至7年可作為飯店投資回收期的一個指標。其計算公式為： （ 3—— 4） 現(xiàn)金流量是指一定時期內(nèi)現(xiàn)金流動的數(shù)量。事實上，一項具體投資不可能同時滿足上述標準，同時滿足幾個標準都很困難。計算公式如下： 建設期間當年借款利息 =（年初借款累計 + 本年借款 / 2 ） X利率 （ 3—— 1） 2．項目投產(chǎn)后年收入和年成本估算 ①項目投產(chǎn)后年收入估算。即以流動資金占固定資金的比例來估算，通常用固定資金乘以 12— 20%的比例進行估算。 各種費用的估算可以參照同類飯店不同規(guī)模項目投資。 E．預付工程價款。主要包括土地補償費、安置補助費、勘察設計費等。 二、飯店投資估算 為了加強飯店投資管理，進行投資項目決策前的財務分析十分必要。 為保證投資的有序性和有效性，需要確立飯店投資管理步驟：①項目預可行性研究，在正式確定投資意向之前，進行必要的預可行性研究。 ．飯店建筑的一般建筑規(guī)劃指標 飯店建筑的一般建筑規(guī)劃指標包括以下項目： ①征地面積 ②總用地面積 ③總建筑面積 ④建筑占地面積 ⑤容積率 ⑥建筑密度 ⑦綠地率 ．飯店建筑特有功能指標 ①公共區(qū)域 ②客房單間面積 ③餐廳面積 ④飯店會議、娛樂和健身等建筑面積 ⑤行政后勤服務部門設計 2．高層建筑的飯店功能分區(qū) ．地下室 ．低層公共區(qū)域 ．客房 ．頂層公共部分 ．頂層設備用房 3．飯店流線 第五節(jié) 飯店投資測算與風險控制 飯店投資資金需求較高，固定資產(chǎn)投資在飯店總投資額中占有很大的比重，如何選擇和確定一個適當?shù)娘埖晖顿Y決策便是十分重要的問題。 3．新員工入職培訓 ．企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標等。 五、 飯店開業(yè) 1．飯店經(jīng)營模式與管理模式方案 2．人員的招聘和培訓 ．計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。 四、 裝修方案的確定 1．設計要求要點 ．裝修設計以及材料設備設施配置首先要嚴格按照國家對旅游涉外飯店的星級劃分依據(jù)進行。一般分為二個階段。 三、施工的招投標與施工的組織管理 根據(jù)國家對工程建設施工投標的管理辦法，凡持有工商執(zhí)照、資格證書的勘測設計單位、建筑安裝企業(yè)、工程承包公司、城市建設綜合開發(fā)公司，均可參加投標，建設工程的招投標，不受地區(qū)部門限制。 ．管理模式 管理形式主要有獨立管