房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理培訓(xùn)教程(文件)
【正文】 模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項目的售價和以往的開發(fā)成本，對項目的收入、成本、利潤等財務(wù)指標(biāo)的測算，為項目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。 ? 開發(fā)項目的概算既是開發(fā)項目的進一步論證，同時也為項目設(shè)計部門提出的設(shè)計成本要求，即設(shè)計部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進行項目的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。 ? 項目的估算、概算、預(yù)算屬于項目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對項目的投資和成本有重大作用。 ? 項目進度預(yù)算 ? 也稱項目進度規(guī)劃是依據(jù)項目開發(fā)流程，將開發(fā)項目從前期開發(fā)到項目施工、項目銷售的全過程的所有工作事項（任務(wù)）的工作時間（工期）、開始和結(jié)束的起止時間，規(guī)劃編制出來。 ? 項目進度和成本費用匯總表 項目進度和成本費用匯總表 序號 任務(wù)名稱 工期 開始時間 完成時間 成本費用金額 1 項目立項 ? 畫出項目進度（成本）甘特圖 ? 甘特圖又稱橫道圖，是以時間為坐標(biāo)，用橫線表示工作（事項）的起始和結(jié)束，各工作之間的先后順序和進度要求。 項目預(yù)計利潤表 序號 項目 總額 2023年 2023年 2023年 2023年 1 銷售收入 2 銷售成本 其中：土地成本 建造成本 3 銷售稅金及附加 4 銷售費用 5 管理費用 6 財務(wù)費用 7 營業(yè)利潤 項目預(yù)計現(xiàn)金流量表 序號 項目 總金額 2023 2023 2023 2023 1 經(jīng)營現(xiàn)金流入 12 工程施工款支出 2 年度經(jīng)營目標(biāo)的確定 年度經(jīng)營目標(biāo)是編制年度預(yù)算的起點。 依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，確定年度的整體投資、融資，銷售收入、成本費用，利潤、現(xiàn)金流量、土地儲備等目標(biāo)。 ? 已完成年度預(yù)算要用實際替換，并根據(jù)項目變化動態(tài)，調(diào)整以后年度預(yù)算，以動態(tài)反映項目預(yù)算執(zhí)行情況及剩余任務(wù)。 ? 項目部編制開發(fā)項目年度預(yù)算（分預(yù)算）。是依據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月的預(yù)算指標(biāo)，結(jié)合月度實際情況編制的，用以指導(dǎo)月度的經(jīng)營活動。 全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路 （一） 以開發(fā)項目的整體預(yù)算為主體 （二）以項目開發(fā)進度控制為重點 （三）以動態(tài)成本控制為核心， （四）以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段 ? 動態(tài)成本控制 ? 分解目標(biāo)成本、落實成本責(zé)任 ? 結(jié)合市場定價、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤進行比較，倒擠項目目標(biāo)成本， ? 對目標(biāo)成本加以量化和分類整理，形成各個成本預(yù)算指標(biāo)，進而將其分解落實到各級責(zé)任單位和個人，并明確以成本指標(biāo)完成情況為考評依據(jù)的獎懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個人權(quán)責(zé)利緊密結(jié)合。 加強合同管理 ? 合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目“三控兩管”的至關(guān)重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行和控制的重要手段。 ? “合約規(guī)劃”，以合同為基礎(chǔ)將“成本”與“工作任務(wù)及其責(zé)任人”建立對應(yīng)關(guān)系，為項目成本預(yù)算在時間維度分解和按責(zé)任人落實提供基礎(chǔ)。 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)都是從現(xiàn)金支出開始的，現(xiàn)金支出的方向?qū)Σ粚?，好不好，直接決定資金周轉(zhuǎn)的好壞 。 現(xiàn)金收支預(yù)算的原則 收支兩條線原則 所謂收支兩條線是指收入一條線，支出一條線，兩條線要分開。在預(yù)算執(zhí)行過程中，沒有預(yù)算不開支，杜絕一切超預(yù)算開支的現(xiàn)象。 ?采用零基預(yù)算的方法 序號 支出項目 明細項目 數(shù)量 價格 支出金額 支出時間 備注現(xiàn)金支出預(yù)算表 年 月 單位 ：元合 計填表人 審批人 銷售部門編制現(xiàn)金收入預(yù)算。 在收支不平衡的情況下，企業(yè)可以編制彈性預(yù)算。 總經(jīng)理辦公會討論通過的作用： 第一、進一步綜合平衡 第二、賦予預(yù)算以法律效力 現(xiàn)金收支預(yù)算的執(zhí)行 ? 企業(yè)各部門、各單位凡是有現(xiàn)金支出的必須按照預(yù)算規(guī)定的項目、金額、時間由財務(wù)部門劃撥執(zhí)行，對沒有列入預(yù)算的項目，財務(wù)部門有權(quán)拒絕開支。 預(yù)算的考核 預(yù)算的考核分兩種情況 預(yù)算指標(biāo)完成情況的考核 是與企業(yè)的績效考核可以合并在一起，因此，企業(yè)績效考核的許多指標(biāo)實際上就是預(yù)算指標(biāo)。 ? 4）年度預(yù)算考核的依據(jù)是各公司經(jīng)過內(nèi)部或外部審計的公司財務(wù)報表。 ? 3）月度考核的主要指標(biāo)是：銷售指標(biāo)、工程（工作）進度指標(biāo)、成本費用指標(biāo)、消耗指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、安全指標(biāo)等。 對預(yù)算編制和執(zhí)行情況的考核 考核的目的主要是要求企業(yè)各部門要認真地編制預(yù)算 ， 并認真地執(zhí)行預(yù)算 。 預(yù)算中的難點 （一）制定目標(biāo) （二）組織規(guī)劃 （三）準(zhǔn)確預(yù)測 （四） 協(xié)調(diào)溝通 （五） 預(yù)算文化 制定目標(biāo) ? 經(jīng)營目標(biāo)是否符合實際？ ? 目標(biāo)水平是否先進合理？ ? 經(jīng)營目標(biāo)是否形成共識？ 組織規(guī)劃 ? 預(yù)算由誰領(lǐng)導(dǎo)主持？ ? 預(yù)算由誰編制？ ? 全體員工是否參與？ ? 預(yù)算指標(biāo)是否落實到人頭？ 準(zhǔn)確預(yù)測 ? 銷售預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于市場預(yù)測的準(zhǔn)確性，怎樣準(zhǔn)確地預(yù)測市場？ ? 預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于基礎(chǔ)信息的完備性，需要哪些基礎(chǔ)信息？ ? 實際與預(yù)算有差異是否正常？出現(xiàn)較大差異如何處理？ 協(xié)調(diào)溝通 ? 年度預(yù)算與項目預(yù)算的協(xié)調(diào) ? 各預(yù)算指標(biāo)之間的協(xié)調(diào) ? 工程實際進度、實際成本的變動與預(yù)算指標(biāo)的協(xié)調(diào) ? 外部條件變化與預(yù)算的調(diào)整協(xié)調(diào) 預(yù)算文化 預(yù)算不是簡單的方法，預(yù)算是一種習(xí)慣，一種文化，推行全面預(yù)算是改變小生產(chǎn)的習(xí)慣，建立適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求的經(jīng)營管理方式和觀念習(xí)慣。 預(yù)算是命令 月度預(yù)算確定的各項指標(biāo)和責(zé)任，就是對各個部門各個單位下達的命令，必須堅決完成。 ? 預(yù)算是方向 ? 預(yù)算確定的目標(biāo)和指標(biāo)規(guī)定了企業(yè)經(jīng)營活動的努力方向，是為創(chuàng)造企業(yè)的未來而動員企業(yè)的資源和力量的手段。 預(yù)算的分析 是在計劃期（月度、季度、年度）結(jié)束時，對預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)分析，通常與企業(yè)的財務(wù)分析或經(jīng)濟活動分析結(jié)合。 ? 5）月度預(yù)算考核結(jié)果作為對管理人員和職工的月度獎懲的依據(jù)。
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