【正文】 業(yè)相關機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設備研究 橫濱康復中心 68 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目 項目接待人員 伸福祉會社 理事 片山 江 69 橫濱藤尺項目 項目背景 ?橫濱藤尺項目是由政府投資，伸福祉會社運營的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 70 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目在養(yǎng)老氛圍營造上非常具有特色，具備強烈的居家感和溫馨感。 74 大和房屋研究所 對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 ?日本從 1970年進入老齡化社會，最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導。介護費用額度根據(jù)當?shù)刎斦顩r，每三年會進行一次修整。 ?目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營狀況呈現(xiàn)低收費項目盈利狀況好于高收費項目。相對中國內(nèi)地，臺灣的發(fā)展空間更大。 76 謝謝聆聽！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ?連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和方向。 ?目前老人的經(jīng)濟狀況好于中青年人，很多項目通過一次性入住金收費，這樣的費用繳納方式，未來可能需要調(diào)整。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的收費，一次性入住金沒有標準，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和投入自行設定，而月金的費用很大程度根據(jù)當?shù)氐慕樽o保險金支付比例設定。 ?日本介護保險分為五個等級，根據(jù)老人身體評定后，用于支付 90%的介護服務費用。 ?大和建筑研究所可以提供市場調(diào)查、拿地建議、法律調(diào)研、市場企劃、政府協(xié)商、運營人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進行進行競爭性開發(fā)，因此片山組建非營利性的伸福祉會社。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運營團隊組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經(jīng)驗的累積。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費，對項目的信譽度非?？粗?， ORIX采取與養(yǎng)老領域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費者的信任。 ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營團隊為自行組建，最初也整合外來運營團隊作為顧問，當合作時間均較短，目前的運營團隊經(jīng)營靠自己經(jīng)驗積累。 ?公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。 客戶特征 ?七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 ?三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等 63 產(chǎn)品設計 ?考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。項目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約 67萬。目前ORIX在 5年時間已發(fā)展了 20個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 58 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設備研究 橫濱康復中心 59 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 部長 國仲伸浩 60 ORIX—— 千葉 公司背景 ?ORIX千葉項目由 ORIX不動產(chǎn)和 Handy Netword International 共同投資。 ?運營風險 ：老人突發(fā)意外狀況時，獲得老人家人的理解。 ?服務理念 ：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴感。 ?管理架構(gòu) ：服務人員和老人的比例為 1:，其中 50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在 2030歲， 50%為臨時員工，年齡在 4050歲。 ?開發(fā)周期 ：獲得土地后，預計一年時間完成設計施工、開業(yè)前 3個月開始銷售， 12年時間完成滿租。 ?占地面積： 2163㎡ ?建筑面積： 3430㎡ ?總戶數(shù)： 61戶 ?入住門檻：自理和介護老人均吸納，以介護老人為主。 ?高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目的目標客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購一個安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。 ?每兩年會就月金收費額度與入住老人協(xié)商，但近 20年只上漲一次。 ?老人過渡到介護階段后，可免費入住到介護單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。 ?一次性入住金 15年內(nèi)可退還部分， 15年后不再退還。 ?項目坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。 46 SECOM—— 成城 SECOM成城項目 項目接待人員 項目營銷代表 47 SECOM—— 成城 項目背景 ?SECOM成城項目是 SECOM和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 ?日本經(jīng)濟處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學館 2023年養(yǎng)老地產(chǎn)運營利潤為 3%）和投資回收期長（平均投資回收周期為 20年）。 42 日醫(yī)學館對中國的拓展意向 日醫(yī)學館 ?日醫(yī)學館首先會發(fā)展日本本土市場 。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運營 成本隨著老人介護程度會逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風險。 ?大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可能存在 三大問題： 入住年齡段太過集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。 運營模式 ?營收方式 ：除個別項目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收費方式 ?組織架構(gòu) ：養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部下設四個部門：管理、營銷、人力及財務部 ?客戶定位 ：以項目 5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主 ?醫(yī)療資源：內(nèi)部設醫(yī)務室，醫(yī)學救助和周邊醫(yī)院達成合作聯(lián)盟 ?服務外包：餐飲、洗滌等基礎工作采取服務外包。 ?日醫(yī)學館預計項目回收期約為 20年。 ?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。 ?占地面積： 1754㎡ ?建筑面積： 2223㎡ ?總戶數(shù)： 48戶（面積范圍 28~㎡ ） ?入住門檻：僅吸納自理型老人 ?入住率： 31% 客戶特征 ?以單身老人為主 ?老人多數(shù)來自項目 5公里范圍內(nèi) 36 日醫(yī)學館 —— 北浦和 營收方式 ?月金收費方式：按居室大小，月收費 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費、基本監(jiān)護費及行政管理費。 ?入住率 ?養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利與否取決于入住率。 ?其它費用 ：醫(yī)療費、日用品費、理容費等其它服務費用，需額外付費。 ?占地面積： 1859㎡ ?建筑面積： 3655㎡ ?總戶數(shù)： 76戶（其中夫妻居室 6戶） ?入住門檻：自理型老人和介護型老人均吸納，以介護型老人為主 ?入住率： 90% 客戶特征 ?平均年齡 80歲以上，以單身老人為主，男女比例為 3:7. ?60%的老人來自項目 5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項目周邊 ?入住老人的子女在經(jīng)濟、照料上均有支持 營收方式 ?一次性入住金 +月金 :根據(jù)一次性入住金繳納費用的不同，月金付