文旅特色小鎮(zhèn)商業(yè)定位與執(zhí)行方案(ppt55頁(yè))(文件)
【正文】 C:2023830報(bào)告 目前峨眉山新興商業(yè)主要集中于峨眉象城和易鎮(zhèn)，同區(qū)域在名山門周邊和佛光西路 . 2023/1/21 37 *收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般按照 6％ 計(jì)算： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； *根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，在市中心三條街及易鎮(zhèn)的價(jià)格參考 ,商鋪售價(jià)案例 : 易鎮(zhèn) :400010000元 /平米 紅華苑商鋪 :5517元 /平米 中醫(yī)院附近商鋪 :8750元 /平米 狀元街商鋪 :6521元 /平米 X元 /㎡ 12月 247。 項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)： 194萬(wàn) B租售價(jià)格策略－ 營(yíng)銷費(fèi)用 測(cè)算 2023/1/21 39 目 錄 第一部分 峨眉院子 第二部分 業(yè)態(tài)布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略 2023/1/21 40 第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略 ? A招商策略 ? B運(yùn)營(yíng)策略 2023/1/21 41 ? a總體思路 ? b招商策略 ? c招商政策 ? d租賃合同 A招商策略 2023/1/21 42 總體思路： －先主后次，多元招商。 能配合商業(yè)街的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理。 b、 針對(duì) 次主力店 ，它是項(xiàng)目整體租金的主要來(lái)源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià) 5%－ 10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。 b、 視覺(jué)效果 ：消費(fèi)者在 入口處或節(jié)點(diǎn)位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在 510%之間。 其它形式 租期 \租金 一般行業(yè) 13年固定合約，餐飲、客棧一般 35年固定合約 .租金收取方式可采取年付款 \半年付款 \季度付款 \月付款，遞增方式一般至少年增漲 5%10%。 管理費(fèi) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議免租期內(nèi)免管理費(fèi)。一般以增加一個(gè)月免租期為底。區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境培育顯得更為重要，那我們的應(yīng)對(duì)策略建議： ?營(yíng)銷 炒作：借大項(xiàng)目之勢(shì)，擴(kuò)大營(yíng)銷面 ?差異競(jìng)爭(zhēng)：商業(yè)定位、主題定位、營(yíng)銷策略 ?招商運(yùn)作 ：針對(duì)主力店招商、強(qiáng)勢(shì)優(yōu)惠在一期贏利在二期 ?終端競(jìng)爭(zhēng)：針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的多元營(yíng)銷推廣 B運(yùn)營(yíng)策略－ 借勢(shì)造市 2023/1/21 53 營(yíng) 銷 總 體 策 略 服務(wù)營(yíng)銷 展示策略 活動(dòng)策略 渠道策略 銷售策略 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)包裝及專業(yè)的管理服務(wù)樹(shù)立項(xiàng)目的口碑效應(yīng) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目售樓部、樣板房、樣板景觀區(qū)、建筑材料及商業(yè)氛圍展示，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心和旅游消費(fèi)群的興趣 通過(guò)一系列主題活動(dòng)增強(qiáng)項(xiàng)目在區(qū)域的影響力和知名度，同時(shí)使客戶近距離感知項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和核心價(jià)值主張 立足成都，輻射全國(guó)，充分運(yùn)用各種傳統(tǒng)媒體與新興網(wǎng)絡(luò)方面媒介進(jìn)行宣傳推廣 通過(guò)有效的連租帶售政策及價(jià)格策略，建立具有高性價(jià)比的產(chǎn)品賣點(diǎn)，促進(jìn)客戶成交，檔次提升后，二期加價(jià) B運(yùn)營(yíng)策略－ 營(yíng)銷策略 工程進(jìn)度 招商節(jié)點(diǎn) 活動(dòng)節(jié)點(diǎn) 媒體推廣 推廣支出 銷售回款 方案設(shè)計(jì)并報(bào)批 招商政策、業(yè)態(tài)規(guī)劃 5月啟動(dòng)招商 招商資源對(duì)接同步進(jìn)行 8月份前完成設(shè)備采購(gòu)安裝 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)建設(shè) 招商啟動(dòng)儀式 12月開(kāi)市大型活動(dòng) ＤＭ單、手冊(cè) 三維廣告、軟文、硬廣、戶外、站臺(tái)、短信、網(wǎng)絡(luò)等 開(kāi)業(yè)啟動(dòng)儀式 10萬(wàn) 10萬(wàn) 30萬(wàn) 20萬(wàn) 按 20%銷售， 1900多萬(wàn) 借勢(shì)銷售 25%.2400萬(wàn) 招商預(yù)熱 9月份完成 90% 1月份開(kāi)始招商活動(dòng)推廣 2023年 2023年 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 大廣、電視 B運(yùn)營(yíng)策略－ 2023年底至 2023年一期節(jié)奏總控圖 假日半島二期開(kāi)盤(pán) 50萬(wàn) 2023/1/21 55 THANKS！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。也可作為優(yōu)惠條件。 以租帶租 進(jìn)場(chǎng)的商家介紹商家進(jìn)場(chǎng)，給予一定經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，建議介紹主力商家獎(jiǎng)勵(lì) 5000元（面積 300以上），次主力商家 3000元（面積 200以上），一般商家 1000元（面積 100以上）。因此在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。 c招商政策 — 租金遞增策略 2023/1/21 48 c招商政策－ 招商優(yōu)惠條件建議 優(yōu)惠形式 細(xì) 分 內(nèi) 容 扣率形式 扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的回報(bào) (含稅 )，開(kāi)發(fā)商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。 c招商政策 — 租金策略建議 針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略 2023/1/21 45 本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺(jué)效果差異、 動(dòng)線組織差異等因素來(lái)制定各商鋪的具體租金價(jià)格。 周邊商業(yè)氛圍不濃厚，本項(xiàng)目主題較強(qiáng)，因此對(duì)商家都具有較高的要求，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商難以滿足定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。 入場(chǎng)商家必須具有品牌意識(shí)和有一定的品牌推廣意識(shí)，能參 與商業(yè)街的整體營(yíng)銷。 6%=7697元 /㎡ （市調(diào)最高平均價(jià)格） *根據(jù)收益還原法，得出租價(jià)在 31— 38元 /㎡
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