【正文】 基礎(chǔ)型式：暫按鋼筋砼條形基礎(chǔ)考慮，待進(jìn)行工程地質(zhì)勘察后，再進(jìn)行調(diào)整。 90 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室二廳。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)為混凝土地面、墻面頂棚抹灰噴刷大白粉，以便用戶根據(jù)自己愛好進(jìn)行精裝修。為了適應(yīng)節(jié)約型社會的要求，適應(yīng)節(jié)能降耗環(huán)保和住戶低成本使用的功能，在每幢樓樓頂設(shè)有專用于太陽能熱水使用的管道和固定裝置。日生活用水量為 2400噸 /日，從市政管網(wǎng)引一條 DN300 供水管供本小區(qū)用水。 （ 3）室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。 2）室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，接口按廠家要求；消火栓管道，自噴管道采用熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍式連接。 電力 用電由城市 10KV 埋地公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA 的電源開閉所。需配置 630KVA 箱變 26 臺。所有插座回路均配有漏電保護(hù)裝置。 暖通 設(shè)計依據(jù) ⑴《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計規(guī)范》（ GB500192020）； ⑵《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實(shí)施細(xì)節(jié)》； ⑶《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020； ⑷《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》。室外熱力系統(tǒng)管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)，熱力管道采用無縫鋼管，保溫層為聚氨脂塑料。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用水量 15L/S。 建筑平面布置應(yīng)符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。 嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實(shí)和消防設(shè)施的維護(hù)情況?；刂小|部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周 圍環(huán)境狀況良好。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。 噪聲 施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。 棄土及建筑廢棄物 施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。 設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB501892020 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB500342020 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 GBJ192020 建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)綠地率 %。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實(shí)施細(xì)則》、《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》設(shè)計執(zhí)行。避免采用落地窗。 3 加強(qiáng)對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 （ 3）選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動控制 ,同時分室控溫。 第九章 勞動安全衛(wèi)生及消防 勞動安全 勞動安全法規(guī) 英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項目是房地產(chǎn)項目屬建筑工程項目。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。 建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯 的疏散指示標(biāo)志。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。項目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。七臺河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是依據(jù)《中華人民共和國公司法》成立的，具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司。項目部下設(shè)項目辦公室 文秘組、考評組、協(xié)調(diào)組、后勤組 、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場管理組、銷售組。七臺河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在項目建設(shè)過程中配置人員 15 名。 勞動制度 根據(jù)《中華人民共和國勞動法》，本項目所有人員實(shí)行勞動聘用合同制，公司和員工簽定勞動聘用合同。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員優(yōu)先考慮解決下個待業(yè)社會弱勢群體，為構(gòu)建和諧社會做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。 項目招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和黑龍江省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項合同估算價在 100 萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項合同估算價在 50 萬元以上的采購；勘察、設(shè)計、監(jiān)理單項合同價在 30 萬元以上的服務(wù)；項目投資在 500 萬元以上的建設(shè)項目，必須進(jìn)行公開招標(biāo)。 第 15 個月，完成前期準(zhǔn)備工作。 2 開工建設(shè)并完成全部建安工程。 . 編制方法 、建安工程費(fèi)用采用綜合指標(biāo)法并參考近期完成的同類工程項目預(yù)算造價和本項目的實(shí)際情況進(jìn)行估算。 資金籌措 本項目建設(shè) 單位自有資金 2020 萬元，申請銀行貸款 8000 萬元，剩余資金77010 萬元用預(yù)售收入解決。 本項目資本金內(nèi)部收益率計算結(jié)果為 %，高于項目資本金稅后基準(zhǔn)收益率 12%。計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表九。其計算公式如下： （式中： EBIT―息稅前利潤加折舊和攤銷；―企業(yè)所得稅； PD―應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費(fèi)用的全部利息。 資產(chǎn)負(fù)債率 LOAR 按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債率 LOAR 系指各期末負(fù)債總額 TL 同資產(chǎn)總額 TA 的比率。從經(jīng)營活動和籌資活動的全部凈現(xiàn)金流量看，所有凈現(xiàn)金流量全部為正值。 由敏感性分析可知，銷售價格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動 10%時，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險能力。 經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 經(jīng)計算，本項目各項財務(wù)評價指標(biāo)較好。 綜上所述，本項目經(jīng)濟(jì)可行。房地產(chǎn)業(yè)涉及國民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)。改革開放以來 ,房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。 未經(jīng)允許，請勿外傳！ 物業(yè)部 財務(wù)部 保安部 辦公室 主任 銷售組 現(xiàn)場管理組 招投標(biāo)組 法規(guī)合同組 辦公室 項目部 。房地產(chǎn)業(yè)是啟動國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ,它已成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和城鎮(zhèn)居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的統(tǒng)一。和諧社會的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。；所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率分別為 %和%，均高于基準(zhǔn)收益率 12%； Ic 12%時的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于 行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；項目稅前投資回收期為 年 含 3 年建設(shè)期 。 嚴(yán)格控制工程成本，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)計經(jīng)濟(jì)效益的保障。 敏感性分析 不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并 進(jìn)而分析出可能出現(xiàn)的風(fēng)險。詳見財務(wù)分析附表十一。運(yùn)營期內(nèi)的短期借款本息也應(yīng)納入計算。其計算公式如下： 通常利息備付率通常應(yīng)當(dāng)大于 2，本項目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，利息備付率介于 ～ 之間，因此利息備付率較高，表明利息償付的保障程度較高。 投資回收期（ pt） 按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（ pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。 （式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項目基準(zhǔn)收益率為 12%時） 本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（）計算結(jié)果分別為 723萬元和 398 萬元，計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 6。 . 估算結(jié)果 經(jīng)估算，本項目總投資為 177010 萬元，其中：開發(fā)投資 166824 萬元，預(yù)備費(fèi)為 8013 萬元；銷售費(fèi)用 2020 萬元，財務(wù)費(fèi)用為 170 萬元。 第十二章 投資估算及資金籌措方案 投資估算 編制依據(jù) 、國家有 關(guān)部門關(guān)于可研報告階段投資估算的編制要求。 第 3436 個月，竣工驗收以及業(yè)主驗收、入戶。在招標(biāo)過程中，一定要嚴(yán)格遵守國家和黑龍江省的有關(guān)規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀(jì)、違法行為的發(fā)生。 本項目建設(shè)完成后嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。 人員培訓(xùn)與管理 根據(jù)本項目的 實(shí)際要求，全部上崗人員均需進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。建成后，小區(qū)物業(yè)管理委員會配置人員２４名。下設(shè)辦公室、保安部、財務(wù)部、物業(yè)部 含銷售人員 等。總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營工作。因此，本項目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。 消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。安全消防器材必須保持完好有效。 消防 消防設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687 2020 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090 1997 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794（ 2020） 消防措施 依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。 勞動安全衛(wèi)生措施 根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。 （ 5）采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。 節(jié)電 （ 1）道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12 點(diǎn)后半燈制。 1 項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。 建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。 節(jié)能 針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。 第八章 資源節(jié)約 國家“十二五”規(guī)劃綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型 社會。 生活垃圾 工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。 項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施 揚(yáng)塵 項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。 廢水 生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。 主要污染源 本項目住宅建設(shè)項目。規(guī)劃用地面積 公頃，地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標(biāo)高約 米。 商業(yè)及公建用房樓層均設(shè)消防栓 箱，并配置干粉滅火器。 小區(qū)內(nèi)火災(zāi)次數(shù)按一次考慮，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一座消防水池