預(yù)售商品房公共建筑面積分攤規(guī)則與核算方法(文件)
【正文】 共有共用面積的基礎(chǔ)上，參照分攤細則，確定一個合理的、公平的、公正的分攤計算方案。 a、 商用部位的樓梯間為住宅區(qū)域服務(wù)，并且商業(yè)部位在該梯間內(nèi)均未設(shè)置任何出入口，此商業(yè)部位的樓梯間應(yīng)作為全樓的共用面積，進行一級分攤，住宅部位的樓梯間，參照情況一進行分攤； b、 商用部位在該梯間內(nèi)均設(shè)置有出入口，此商業(yè)部位的樓梯間與住宅部位的樓梯間均應(yīng)作為全樓的共用面積，進行一級分攤； c、 商用部位在該樓梯間內(nèi)僅底層未設(shè)置有出入口，其余的商業(yè)部位均設(shè)置有出入口，則此商業(yè)部位的樓梯間應(yīng)分為兩個部分分別進行分攤，底層商業(yè)部位樓梯間作為全樓的共用面積，進行一級分攤，其余商業(yè)部位的樓梯間與住宅部位的樓梯間共同作為設(shè)置有出入口的商業(yè)部位與住宅部位的共用面積，進行二級分攤； 當(dāng)商用部位在該梯間內(nèi)第 1～ n層未設(shè)置有出入口， n 層以上的商業(yè)部位均設(shè)置有出入口，則參照僅底層未設(shè)置出入口的情況執(zhí)行； 多塔樓 (兩個或兩個以上塔樓 )的高層商住樓的補充說明 多塔樓的高層商住樓原則上應(yīng)分塔分別分攤計算： 對于多塔樓的高層商住樓，若商業(yè)部位在豎向通道內(nèi)均未設(shè)置出入口，請參照多層商住樓的相關(guān)條款分攤計算； 影象圖 3為商場， 4層為設(shè)備層，5— 17為住宅 平面圖 對于多塔樓的 高層商住樓，若商 業(yè)部位均在豎向通 道內(nèi)設(shè)置出入口， 按照多層商住樓的 相關(guān)規(guī)則應(yīng)將各 塔樓核心筒同裙房的門廳，樓梯，電梯，電梯前室放在一起分攤，則必然造成各個塔樓無法單獨計算，遇此類情況，應(yīng)將核心筒從兩個功能區(qū)斷開，即住宅部位的核心筒應(yīng)分 塔樓 分攤至相應(yīng)塔樓的住宅、辦公部位，商業(yè)部位的核心筒應(yīng)分攤至商業(yè)部位； 對于多塔樓的高層商住樓，若商業(yè)部位在核心筒或樓梯間內(nèi)，局部設(shè)置出入口（無規(guī)律），此類情況具體分析而定 。商業(yè)部位自用的樓梯，電梯及其它確定為商業(yè)部位服務(wù)的共有共用面積在商業(yè)部位分攤。 c)商鋪（車位），有墻的以墻為界，無墻界的應(yīng)標(biāo)出界限拐點，對于車位，還應(yīng)標(biāo)出車位線，界限拐點應(yīng)由委托方提供書面說明，指明是取中還是取邊。 底層商場經(jīng)常有一些單獨對外開門的商鋪，有的商鋪向商場內(nèi)開門，有的對商場不開門，無論對商場內(nèi)是否開門，我們認為作為商場的一部分，商鋪都應(yīng)參與商場的共有共用面積分攤，不但要參與全樓共有共用面積的分攤，還要參加與商場層共有共用面積分攤。對于單純的橫向聯(lián)體別墅，其共有共用建筑面積僅外墻水平投影面積一半，此部分在全樓分攤即可；對于不但有橫向，還有豎向連接的聯(lián)體別墅，首先應(yīng)在全樓分攤外墻水平投影面積一半，然后再分攤連接豎向別墅的樓梯，考慮到別墅的特殊性，連接豎向別墅的樓梯采用誰使用誰分攤的原則。 （ 2） 在地下室的分攤中可能會遇到以下幾個問題，需區(qū)分解決： a：若地下室設(shè)備間為一個相對集中的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)設(shè)置有連接各個設(shè)備間的水平通道，如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備均為同一級別的共用面積，則此通道隨同該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備間進行分攤；如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備不是同一級別的共用面積，則此通道應(yīng)作為該區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備的上一級別的共用面積進行分攤。 6 分攤操作步驟 (以高層住宅為例 ) 第一步、確認共用面積的部位 a) 為全樓（包含地下室部分）服務(wù)的共有共用面積一般包括：配電室，水泵房，消防水池，生活水池，發(fā)電機房，空調(diào)機房，設(shè)備值班室，
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