商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法探討(文件)
【正文】 面的掌握以上數(shù)據(jù)；在新興區(qū)域（不成熟區(qū)域）還需要對(duì)部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，動(dòng)態(tài)的尋找項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)。在這一環(huán)節(jié)，項(xiàng)目可能引進(jìn)的主要商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)研究是至關(guān)重要的。商業(yè)物業(yè)體量為定情況下，其市場(chǎng)分析方法可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行某些環(huán)節(jié)的簡(jiǎn)化，但仍需要分析城市結(jié)構(gòu)演變、商業(yè)演變等因素對(duì)項(xiàng)目的影響。隨著對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)變化會(huì)帶來(lái)怎樣的商業(yè)機(jī)會(huì)；商業(yè)業(yè)態(tài)變化是否會(huì)產(chǎn)生新的商業(yè)機(jī)會(huì)；消費(fèi)者會(huì)有怎樣的新商業(yè)服務(wù)需求等問(wèn)題認(rèn)識(shí)的逐步深入，商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析方法還需要進(jìn)一步完善。結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀創(chuàng)造性的應(yīng)用國(guó)外分析方法才是正確的方向。這個(gè)研究環(huán)節(jié)對(duì)市場(chǎng)分析人員的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求較高，主觀因素的作用表現(xiàn)會(huì)比較突出，這個(gè)過(guò)程中操作的藝術(shù)性很強(qiáng)?；緦用娴氖袌?chǎng)需求分析是現(xiàn)實(shí)與未來(lái)、數(shù)據(jù)與方法完美結(jié)合的主要環(huán)節(jié)，操作過(guò)程中技術(shù)性特點(diǎn)突出。大體量的，超出基本層面市場(chǎng)需求的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析工作中，項(xiàng)目商業(yè)未來(lái)的可提升空間的研究工作必不可少。二、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的典型方法（建筑體量已定的情況） 目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要難點(diǎn)在于市場(chǎng)信息的不全和不真實(shí)，專業(yè)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)還必須解決超出市場(chǎng)基本需求部分的剩余商業(yè)樓面的消化問(wèn)題。經(jīng)典研究方法的分析步驟 1)確定購(gòu)物中心類型 2)研究購(gòu)物中心商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)） 3)調(diào)查在服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型購(gòu)物中心的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)，居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租（售）價(jià)格 4)研究人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商品服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積 5)比較服務(wù)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商品服務(wù)區(qū)可支撐的總的
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