【正文】 井蓋刷防銹漆 井內(nèi)無沉積物 化糞池內(nèi)無沉積物出口順暢 井蓋正常使用、密合 流水暢通 園林 綠化 綠地 花草、 雕塑小品、 春夏季各補換綠地一次，樹木補種春夏各一次； 花木每半月修剪一次； 草坪喬木每月修剪一次； 循環(huán)水每周更換一次； 每周清潔園林小品、雕塑一次； 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行四次大消殺和六次日常消殺； 由環(huán)境管理部實施 綠 化工作標(biāo)準(zhǔn) 園林工作標(biāo)準(zhǔn) 草地完好、樹木青蔥，剪切整齊 雕塑小品完整清潔 停車場 地下停車場 對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次 由工程技術(shù)部專業(yè)維修工實施 有關(guān)建筑修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)電氣、機械設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn) 停車場地面均衡，有效發(fā)揮功能使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命 消防 設(shè)施 管網(wǎng) 室外消防栓 水泵結(jié)合器 消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次 消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程技術(shù)部負責(zé)維修 開啟靈活，不滲漏 正常有效使用 外觀完好 公用 標(biāo)識 標(biāo)識牌 警示牌 每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護 由工程技術(shù)部負責(zé)實施 標(biāo)示清潔美觀 安放牢固 標(biāo)志清新 非機動 車庫 非機動車庫 每兩年粉刷一次 每年油漆護欄一次 由工程技術(shù)部負責(zé)實施 有關(guān)建筑修繕標(biāo)準(zhǔn) 有關(guān)電氣維修標(biāo)準(zhǔn) 安全正常使用 美觀完好 變頻水泵及設(shè)備 變頻水泵及其設(shè)備 每季度對設(shè)備保養(yǎng)一次 每周檢查清洗一次 由工程技術(shù)部負責(zé)實施 有關(guān)二次供水規(guī)定 有關(guān)電氣維護標(biāo)準(zhǔn) 確保供水正常 水質(zhì)無污染 管理 用房 管理用房 每月檢修一次設(shè)備 每半年檢查一次電氣線路每兩年粉刷一次 由工程技術(shù)部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實施 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程 相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 整潔、安全正常使用 各項設(shè)施、設(shè)備完好 堅持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修保養(yǎng)措施并合理組織實施，達到如下效果： ? 延長物業(yè)物理壽命，滿足公共設(shè)備、設(shè)施的正常使用功能； ? 延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命； ? 保障 XX 服務(wù)體系的可持續(xù)性改善和發(fā)展。同時在此基礎(chǔ)上做到合理降低運行能耗和維修保養(yǎng)材料成本，實現(xiàn)大廈機電設(shè)備設(shè)施的合理 經(jīng)濟運行。 檢查 項 目 與 處 理 方法 檢查項 目 1. 低 壓 配 電柜 、水 泵 、水池、水箱、 風(fēng) 機、 電 梯、等； 2. 消防系 統(tǒng) 、 樓 宇 監(jiān) 控系 統(tǒng) 、智能化系 統(tǒng) 、安防系 統(tǒng) 等； 3. 消防疏散通道、疏散出口指示燈、消防 櫥 窗、 滅 火器等消防用品。 月 風(fēng) 機 風(fēng)閥 手 動 、自 動 是否正常； 運轉(zhuǎn)聲 音有無 異 常； 皮 帶張緊 度是否合適； 葉 輪轉(zhuǎn)動 是否平 穩(wěn) ； 風(fēng)閥開 、 閉 是否 靈 活，指示 電壓 、電 流是否正常 月 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 依據(jù)《消防設(shè)施月保養(yǎng)規(guī)程》 月 氣 體 滅 火 系 統(tǒng) 容器 內(nèi)壓 力是否在 規(guī) 定 值 的177。 ? 每天應(yīng)進行檢查，檢查記錄存檔。 ? 確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好 運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。 排水系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。 ? 泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。 消防系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。 智能化系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 弱電系統(tǒng)配置完善 ? 系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 ? 空氣開關(guān)的選擇符合負荷要求，投入運行一段時間后，觸摸開關(guān)柜蓋板無嚴重發(fā)熱現(xiàn)象，各開關(guān)供電范圍應(yīng)有明確標(biāo)識。 配電房日常 管理 ? 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 ? 配電設(shè)備的御閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手； 嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 ? 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。斷開供保安負荷市電的空氣開關(guān)，斷開發(fā)電機空氣開關(guān)，把發(fā)電機選擇開關(guān)置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負極線，掛標(biāo) 示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。 ? 把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。 ? 逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示脾。 ? 地下水池和屋頂水箱防水層良好，水池水箱壁無滲漏水現(xiàn)象，水池進水管、溢水管、生活出水管、消防出水管、排水管安裝位置應(yīng)合理。 ? 水泵試運行無不正常噪音，無滲漏現(xiàn)象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過額定值。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。 ? 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班 人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 ? 消防水泵、噴淋泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間 2 分鐘，每年進行一次全面保養(yǎng)。補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)對泵體進行一次大修。 ? 相關(guān)閥門、管道及附件 的保養(yǎng)：各閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤滑油。點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤，應(yīng)予更正。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 ? 運行控制功能完好，指令、召喚、定向等準(zhǔn)確無誤，聲光信號顯示清晰可靠。我司負責(zé)對電梯公司工作的監(jiān)督管理。 ? 每次保養(yǎng)完畢必須認真填寫機房內(nèi)的《大廈電梯保養(yǎng)與檢查記錄》表。電梯的大、中修項目需在規(guī)定的時間內(nèi)盡快完成，不得影響大廈業(yè)主的正常生活。 ? 檢測電機相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于 兆歐。 ? 清潔風(fēng)葉、機殼外部及電機外表面。 ? 檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。具體按照三大類、兩系統(tǒng)、三個層次進行： ? 三大類別 :系統(tǒng)運行環(huán)境、電源環(huán)境、機 房環(huán)境。 智能化系統(tǒng)的維修管理 ? 根據(jù)日常維護記錄、季檢記錄及報告，制訂每季度一次的小修計劃。 ? 建立暢順的合格供應(yīng)商供貨渠道。擬訂如下管理控制措施： ? 了解設(shè)備的詳細技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范 圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人員先進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。 加強人員組織管理工作 ? 根據(jù)大廈設(shè)備運行要求和管理需要，合理確定運行管理工作崗位及人員編制。 樹立節(jié) 能意識，實行機電設(shè)備經(jīng)濟運行 在不影響使用功能的情況下，經(jīng)業(yè)主、客戶同意，管理服務(wù)中心將采取科學(xué)的措施，實行機電設(shè)備經(jīng)濟運行，以避免不必要的資源浪費，降低管理成本。 ? “四會”是指維修技術(shù)人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排 除故障。 完善設(shè)備管理和定期維修制度。 實行專業(yè)人員修理與使用操作人員初級維保相結(jié)合。 機電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)控制措施 預(yù)防為主 堅持預(yù)防為主的基本原則，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設(shè)備隨時隨地保持良好狀態(tài)。 ? 做好輪班組織管理工作，妥善解決設(shè)備連續(xù)運轉(zhuǎn)的輪休、輪訓(xùn)，確保運行人員保持良好工作狀態(tài)，杜絕運行工作人員安全隱患。 ? 由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如電梯、生活泵等，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜等各類設(shè)備需要根據(jù)其實際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運行使用、操作制度并予實施。 設(shè)施設(shè)備警示標(biāo)識 護欄完好牢固，危及安全處設(shè)置警示標(biāo)識，采取有效防范措施，不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故。 ? 根據(jù)年檢記錄及報告，制訂每三年一次的大修計劃。 ? 軟件系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置，修改不合理的參數(shù)。 ? 開機試驗運轉(zhuǎn)半小時，觀察儀表、指示燈應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)無異樣聲音。 ? 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。 ? 手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察情況，調(diào)節(jié)好皮帶松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。 排煙送風(fēng)系統(tǒng)管理 ? 檢查排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機風(fēng)管、風(fēng)閥、機房風(fēng)機。電梯小修工作安排在夜間進行。 ? 電梯運行工每班下班前，認真填寫《交接班日記》中的各項內(nèi)容：開關(guān)梯記錄、巡視記錄、清潔記錄、運貨記錄、維保記錄、異常情況登記。 ? 電梯平層的準(zhǔn)確度在允許的偏差范圍內(nèi)。 ? 保養(yǎng)完畢啟動水 泵，水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示等參數(shù)均正常，控制柜各電器無不良噪音。檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 兆歐。聯(lián)軸器的聯(lián)接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。 ? 水泵保養(yǎng)時應(yīng)將與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 ? 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 ? 每周檢查地下水池進水浮球或液壓閥是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 水泵房管理 ? 應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 ? 水位自動控制裝置能有效控制水泵的啟動和停止，經(jīng)手動試驗動作可靠無誤。 給排水系統(tǒng)日常管理 ? 室內(nèi)冷熱水給水管道、消防栓管道、噴淋管道應(yīng)作水壓試驗，試驗壓力應(yīng)符合規(guī)范要求。 ? 保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器 總開關(guān)，用 220V、 40－ 100W 的燈泡連接導(dǎo)線將其對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 低壓配電柜日常 管理 ? 實行分段保養(yǎng)，一般先保養(yǎng)保安負荷段。對突發(fā)性的停電事故應(yīng)向用戶做出解釋。 ? 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。 ? 插 接箱于母線槽插接時接觸良好。 ? 配電柜、變壓器帶負荷運行無不良噪音，總開關(guān)三相電流應(yīng)基本保持平衡，若不平衡應(yīng)重新分配。 ? 消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。 ? 水箱蓄水池應(yīng)蓋板加雙鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。 ? 暴氣機空氣過濾網(wǎng)每半年清洗一次。 ? 電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。 ? 設(shè)置緊急呼救裝置的電梯，保證 24 小時完好，發(fā)生故障時應(yīng)確保五方通話。 月 供水管道 閥門 閥門開啟靈 活、 關(guān)閉嚴 密，無漏 稅 水； 閥 體、手柄完好，外 觀 整 潔 ； 管道無沙眼滲漏，油漆完好無掉皮。 機電設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 機電設(shè)備保養(yǎng)計劃： 設(shè)備 名 稱 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 保 養(yǎng) 周期 保 養(yǎng) 部 門 各 類 水 泵 主 泵與備 用 泵 互 換 一次； 檢查 各 壓 力表的 壓 力是否正常； 泵體有無滲水， 電 機 運 行 聲 音是否正常等。 下發(fā)各部門 制定年度和月度設(shè)備保養(yǎng)計劃 清理現(xiàn)場，恢復(fù)設(shè)備運行 保養(yǎng)前與服務(wù)中心溝通 填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄 服務(wù)中心人員確認 實施保養(yǎng) 設(shè)施設(shè)備管理要求 主要 內(nèi) 容 運 行 值 班：保障供水、供 電 、消防、 電 梯、供暖系 統(tǒng) 等 設(shè)備設(shè) 施的正常 運作 并 做好 記錄 ； 巡 視 ：定 時 巡 視設(shè)備 房和 設(shè)備運 行情 況 ，做好巡 查記錄 ； 秩序： 設(shè)備 房的物品管理，加強安全防范工作。 在 XX 機電設(shè)備設(shè)施管理實施過程中，管理服務(wù)中心將根據(jù)大廈機電設(shè)施設(shè)備具體配置情況，組織工程技術(shù)部專業(yè)人員盡快熟悉、了解和掌握所屬設(shè)施設(shè)備的原理性能，研究制訂出科學(xué)合理的管理措施和經(jīng)濟有效的維修保養(yǎng)方法，實施專業(yè)化管理。 每年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴大污染墻面，并清洗一次， 由工程技 術(shù)部負責(zé)實施 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修； 由管理服務(wù)中心按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修，按照年度計劃維修 準(zhǔn)； 業(yè)規(guī)程 ，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲