【正文】 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項目模型、廣告設計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設計成躍式、復式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達到40％，區(qū)內(nèi)設置中心廣場、主干道，在公共場 所及主要入口處設置盲道；小區(qū)內(nèi)設置管理處、活動中心、體育設施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點等配套設施。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材 料，以方便施工，加快工程進度，降低工程成本。 項目總圖布局 項目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設，路燈將沿路間隔分布，其他設施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。 家庭安全防控方面 整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控 16 制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設施實行自動化監(jiān)控。 配套設施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)設消防泵房，由消防水池供應消火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災自動報警系統(tǒng)等為二級負荷。本項目通訊設施擬選用桑達 64 門數(shù)字遠程程控自動電話交換機。 1－ 3 環(huán)境保護措施 （ 1） 項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化 、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設鋪設，防止塵土飛揚。 節(jié)能 本項目主要節(jié)能為：水、電。 九、項目投資估算和資金籌措 項目投資估算 尚城豫園項目總投資為 2 億 829 萬人民幣。 （ 4）其他費用及建筑安裝費用定額按照《安徽省建筑安裝費用定額》及建設部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 項目資金籌措 項目計劃總投資： 20829 項目自有資金： 5000 申請銀行貸款： 10000 十、財務與效益分析 費用名稱 費用提取 金額（萬元） 備注 一、前期工程費 5639 征用土地費 26 萬元 /畝 124 畝 =3224 萬元 3224 工程監(jiān)理費 13000 萬元 1%=130 萬元 130 勘察規(guī)劃設計費 35 元 / m2 150000m2=525萬元 525 21 三通一平及規(guī)費 15 元 /m2 150000M2=225 萬元 225 辦理規(guī)劃許可證等費用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬元 1320 辦理施工許可證費 13000 萬元 %=105 萬元 105 其他 110 二、建安工程費 13800 土建工程費 750 元 /m2（ 60000m2+20000 m2）=6000 萬元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬元 13000 電梯 20 萬元 /臺 40臺 =800 萬元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費 1000 水電設施及增容費 50 元 /m2 150000m2=500 萬元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬元 500 四、不可預見費 13000 萬元 3%=390 萬元 390 小計 20829 五、平均造價 20829247。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提 高居住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 2） 形象包裝和營銷策劃 項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃?？刂骑L險，保證對尚城豫園的企業(yè)資源支持。 十二、結(jié)論 尚城豫園項目的建設，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。要減少風險，必須做好市場群體細分，尋找目標客戶群體從而給項目以準確的市場定位（產(chǎn)品定位、價格定位）。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立了項目小組（跨職能項目管理機構(gòu)），包括投資、財務、營銷、人力資源等部門人員。 25 。 項目規(guī)模較大，功能齊全，各項經(jīng)濟指標較好，抗風險能力較強，市場前景廣闊，經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。 尚城豫園項目的建設單位安 徽金大陸集團是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設計和運作的大型民營企業(yè)實體，具有很強的經(jīng)濟實力和良好的企業(yè)信譽，集團公司有著科學、合理的現(xiàn)代化管理運作機制，為項目建設提供了可靠的保障。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。 （ 3） 項目融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。 30450 100%=% % 稅后 十三、投資利潤率 247。 （ 6）項目建設單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （ 2）建筑工程費參照《安徽省建筑工程單位估價表》及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪恪? （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。