【正文】 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成躍式、復(fù)式、錯(cuò)層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個(gè)小區(qū)綠化率達(dá)到40％，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場(chǎng)、主干道，在公共場(chǎng) 所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動(dòng)中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材 料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。 項(xiàng)目總圖布局 項(xiàng)目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場(chǎng)，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹(shù)木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時(shí)分別安裝。 家庭安全防控方面 整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控 16 制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控。 配套設(shè)施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動(dòng)噴淋泵抽吸加壓供水。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等為二級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動(dòng)電話交換機(jī)。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過(guò)鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化 、路面平坦、無(wú)積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 項(xiàng)目投資估算 尚城豫園項(xiàng)目總投資為 2 億 829 萬(wàn)人民幣。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃總投資： 20829 項(xiàng)目自有資金： 5000 申請(qǐng)銀行貸款： 10000 十、財(cái)務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、前期工程費(fèi) 5639 征用土地費(fèi) 26 萬(wàn)元 /畝 124 畝 =3224 萬(wàn)元 3224 工程監(jiān)理費(fèi) 13000 萬(wàn)元 1%=130 萬(wàn)元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 35 元 / m2 150000m2=525萬(wàn)元 525 21 三通一平及規(guī)費(fèi) 15 元 /m2 150000M2=225 萬(wàn)元 225 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬(wàn)元 1320 辦理施工許可證費(fèi) 13000 萬(wàn)元 %=105 萬(wàn)元 105 其他 110 二、建安工程費(fèi) 13800 土建工程費(fèi) 750 元 /m2（ 60000m2+20000 m2）=6000 萬(wàn)元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬(wàn)元 13000 電梯 20 萬(wàn)元 /臺(tái) 40臺(tái) =800 萬(wàn)元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 1000 水電設(shè)施及增容費(fèi) 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 13000 萬(wàn)元 3%=390 萬(wàn)元 390 小計(jì) 20829 五、平均造價(jià) 20829247。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提 高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 2） 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過(guò)程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)，保證對(duì)尚城豫園的企業(yè)資源支持。 十二、結(jié)論 尚城豫園項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。要減少風(fēng)險(xiǎn)，必須做好市場(chǎng)群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給項(xiàng)目以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立了項(xiàng)目小組（跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門人員。 25 。 項(xiàng)目規(guī)模較大，功能齊全，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。 尚城豫園項(xiàng)目的建設(shè)單位安 徽金大陸集團(tuán)是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計(jì)和運(yùn)作的大型民營(yíng)企業(yè)實(shí)體，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的企業(yè)信譽(yù)，集團(tuán)公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運(yùn)作機(jī)制，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保障。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。 （ 3） 項(xiàng)目融資管理 對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲”的局面，整個(gè)合肥住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開(kāi)發(fā)商在“外腦”的作用下，營(yíng)銷策劃水平有很大提高，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的威脅。 30450 100%=% % 稅后 十三、投資利潤(rùn)率 247。 （ 6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （ 2）建筑工程費(fèi)參照《安徽省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。