房地產開發(fā)全流程及簡介(文件)
【正文】 建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 地產項目標準設計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設計前期 3個月 5個月 2個月 設計周期 3： 5： 2 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設計階段： ?概念設計：大概 6周； ?詳規(guī)設計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴初方案：大概 6周； ?施工圖設計：施工標準和結構形式，大概 10周； ?景觀設計：大概 56周； ?樣板房及會所設計：大概 4周。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設計研究 ?區(qū)域確認概念設計研究結論 ?規(guī)劃方案設計 ?區(qū)域規(guī)劃設計評審會 ?區(qū)域單體確認 ?實施方案完成 ?基礎施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設計 ?銷售包裝設計 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項目總平面圖、標準層平面圖！ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設計 規(guī)劃單位 單體設計 規(guī)劃單位 施工圖設計 結構單位 景觀設計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設計 ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。 ?設計部：編制方案設計任務書 —— 規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設計成果評審（含基坑支護設計圖） —— 建筑施工圖評審（含基礎設計圖） —— 正式施工圖評審。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內、方案設計單位 —— 監(jiān)理單位招標 —— 土建總包招標 —— 工程材料設備采購。 技術處理 文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？ 協(xié)調關系 城管是主要查處的單位，和城管關系好可避免很多麻煩。 各部門職責： ?投資開發(fā)部：建設工程施工許可證。 ?財務部：方案版投資收益。 關鍵要素：建設工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結構施工、物業(yè)公司招投標。 ?設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。 ?設計部：竣工圖確認。 ?成本部：竣工結算。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復； ?規(guī)劃設計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢； 資金短缺導致的工程施工進度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）； 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務跟進。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。 （物業(yè)、客服） 關鍵節(jié)點 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 資料 準備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標 識準備 成立專門入伙小組 落實現(xiàn)場應急預案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 各部門職責： ?投資開發(fā)部：面積實測報告 —— 竣工驗收備案。（產品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項目動態(tài)成本。 關鍵節(jié)點 各部門職責：
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