【正文】 場定位提供依據(jù)以回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，信達(dá)國際商業(yè)廣場項(xiàng)目作 為渭南市規(guī)模最大、位置最核心的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槠淇?戶需求的特殊性，利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，很有必要在本項(xiàng)目正式開發(fā)運(yùn)作前期進(jìn)行一次全面的市場調(diào)查和定位研究。 基本情況 調(diào)研目的： 了解渭南市投資者的投資意向、基本投資狀況等相關(guān)信息 調(diào)研區(qū)域： 渭南市臨渭區(qū) 調(diào)研對象： 渭南市 準(zhǔn)投資者 調(diào)研時(shí)間： 20xx年 5月 20— 26日 調(diào)研結(jié)果： 此次共進(jìn)行 350位受訪者調(diào)研，其中有效問卷 323份 第一部分 投資概況分析 投資環(huán)境概況分析 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā) 展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱。 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。 只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓手里有錢了，才能產(chǎn)生大量的消費(fèi)，并促使商業(yè)的繁榮。 投資市場概況分析 近年來，渭南市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模 不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)進(jìn)一步提速， 20xx 年全市有資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè) 93 個(gè)，完成施工產(chǎn)值 億元，增長 % ；房屋施工面積 萬平方米，增長 %，房屋竣工面積 ，增長 % 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 目前全市在售樓盤約 20 余個(gè)，其中 8０％的樓盤都附有商鋪 ，在建在售商業(yè)總面積約39萬 平方米 （包 括本項(xiàng)目的 15萬平方米） ， 主要 集中 在 東風(fēng) 大街、 朝陽 大街、 樂天 大街 、勝利大街、民生路、西岳路、金水路、杜化路、倉程路、三賢路 及 高新區(qū) 沿線 ； 除了本案規(guī)劃商業(yè)總面積約 15萬平方米的地塊外，位于倉程路的西北邊的在建項(xiàng)目新洲地產(chǎn)地塊，其商業(yè)總面積約 12 萬平方米；位于民生街與沋西大道十字的海興錦繡花園商業(yè)裙樓，其商業(yè)總面積約 ，位于朝陽路與金水路交匯處的金水園（商業(yè)裙樓），其商業(yè)總面積約 等等。隨著市政道路的不斷完善，小區(qū)住戶的逐漸增加，雖仍有部分空置，但商鋪的整體經(jīng)營狀況良好，租金日益提升，投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，更多投資者看重的是長遠(yuǎn)的收益率及房產(chǎn)的保值性、升值性。尤其是自去年 9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)后 ，商鋪空置率增加，逐漸影響投資者的投資信心。 第二部分 投資者基本資料及需求分析 投資客群來源分析 渭南市商業(yè)地產(chǎn)投資市場主要投資者以本市居民為主，有 194 人，占比為 60％；在渭南居住 2年以下的投資者 19人，占比為 6％；在渭南居住 35年的投資者 22 人，占比為 7％；在渭南居住 510 年的投資者 37 人，占比 11%；在渭南居住 10 年以上的投資者 52人，占比16%。 被調(diào)查者受教育程度占比18%59%19%4%初中及以下高中/技校/中專大專 大學(xué)本科及以上被調(diào)查者受教育程度占比18%59%19%4%初中及以下高中/技校/中專大專 大學(xué)本科及以上商鋪投資總價(jià)占比33%32%21%8%5% 1% 0%5萬以下510萬元1020萬元2030萬元3050萬元5080萬元80萬以上商鋪投資總價(jià)占比33%32%21%8%5% 1% 0%5萬以下510萬元1020萬元2030萬元3050萬元5080萬元80萬以上 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：在被調(diào)查者中，小學(xué)初中以下學(xué)歷者有 58人， 占比為： 18%，高中 /枝校/中專學(xué)歷者有 184人， 占比為： 占 59%，大專學(xué)歷有 59人， 占比為： 占 19%，大學(xué)本科以上學(xué)歷者有 14人， 占比為： 占 4%。多數(shù)居民從事個(gè)體經(jīng)營或從事其他服務(wù)型 行業(yè)。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示，本市投資者中 70％為首次進(jìn)行房地產(chǎn)投資， 25％為第二次進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從此數(shù)據(jù)可以看出，本地對房產(chǎn)投資相對不太活躍，大部分是屬 于 剛性需求為主。 通過對投資者投資目的分析，自己使用或出租獲得收益的占比最高，其他投資目的者較少，從此數(shù)據(jù)表明，渭南市民對房產(chǎn)投資氛圍不濃，有待引導(dǎo)、激發(fā)，主要仍是剛性需求為主。 檔次定位意向分析 通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 93％的受訪者認(rèn)為本案地塊應(yīng)該開發(fā)建設(shè)大型購物中心，其中包括大型百貨、大型超市、影視劇場、步行街和綜合性商場，而選擇開發(fā)建設(shè)寫字樓 /酒店和專業(yè)市場的只占 7%，固在后期的產(chǎn)品規(guī)劃、功能劃分定位時(shí)需反復(fù)地調(diào)研、修正考慮。 信達(dá)國際商業(yè)廣場一樓價(jià)格意向占比65%23%6% 5% 1%7000元/㎡以下700010000元/㎡1000015000元/㎡1500025000元/㎡25000元/㎡以上信達(dá)國際商業(yè)廣場一樓價(jià)格意向占比65%23%6% 5% 1%7000元/㎡以下700010000元/㎡1000015000元/㎡1500025000元/㎡25000元/㎡以上通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 84％的受訪者認(rèn)為本案地塊應(yīng)該開發(fā)建設(shè)應(yīng)該是中高檔 /高檔，但整個(gè)渭南是否有足夠的支撐力走高端路線？如何解決前期的招商難題、前期運(yùn)營的人氣、運(yùn)營過程中檔次商家的篩選、更新、調(diào)整過渡等問題需反復(fù)、全面地 調(diào)研、修正考慮。 管理模式分析 通過投資者是否需要統(tǒng)一經(jīng)營管理的分析，選擇需要 的有 115人，占比為： 38％、選擇不需要的有 58人，占比為： 19％、選擇看情況的有 127人，占比為： 43％。由徐新榮市長任總指揮。 渭南房產(chǎn)銷售政策，基本是按全國通用的法律法規(guī)，例：按現(xiàn)有法律規(guī)定商業(yè)首付 5成，按揭 5成，按揭最長年限為 10年；住宅首付 3成，最長按揭年限為 20年。 投資付款方式占比19%62%19%一次性付款（享受優(yōu)惠折扣）分期付款銀行按揭投資付款方式占比19%62%19%一次性付款（享受優(yōu)惠折扣）分期付款銀行按揭獲取房地產(chǎn)信息渠道占比21%6%26%5%14%12%10%1%2%1% 1%0%1%電視廣播報(bào)紙車體廣告樓盤現(xiàn)場售樓處親友介紹戶外燈箱出租車廣告大型噴繪房交會網(wǎng)絡(luò)其他獲取房地產(chǎn)信息渠道占比21%6%26%5%14%12%10%1%2%1% 1%0%1%電視廣播報(bào)紙車體廣告樓盤現(xiàn)場售樓處親友介紹戶外燈箱出租車廣告大型噴繪房交會網(wǎng)絡(luò)其他 通過對投資者獲取房地產(chǎn)信息渠道的數(shù)據(jù)分析， 通過電視獲取信息的有 191人，占比為：21％、通過廣播獲取信息的有 56人，占比為： 6％、通過報(bào)紙獲取信息的有 225人，占比為：25％、通過車體廣告獲取信息的有 43 人，占比為： 5％ 、通過樓盤現(xiàn)場獲取信息的有 124人，占比為： 14％、通過售樓處獲取信息的有 111人，占比為： 12％、通過親友介紹獲取信息的有 91人，占比為： 10％、通過戶外廣告獲取信息的有人 7，占比為： ％、通過出租車廣告獲取信息的有 12人，占比為： 1％、通過大型噴繪獲取信息的有 15人，占比為： 2％、通過房交會獲取信息的有 1人，占比為： ％、通過網(wǎng)絡(luò)獲取信息的有 12人，占比為： 1％、通過其他獲取信息的有 9人，占比為： 1％。 自去年 9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)，對我國的經(jīng)濟(jì)打擊是相當(dāng)深遠(yuǎn)的，雖然老百姓的 1萬億的存款仍在手上，但老百姓對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期卻變得保守，對投資也變得更加謹(jǐn)慎，如何才能有效激發(fā)老百姓的投資熱