【正文】 協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。防震工程按7度設(shè)防。消防水源可以由市政水供給，在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)狀消防給水管網(wǎng)。除一般照明外，設(shè)置自帶電源的應(yīng)急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用現(xiàn)代科技的冷光疏散指示標(biāo)志。噪聲處理設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)有建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位, 最后通過銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值。開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商, 通過項(xiàng)目獲得利益。住宅僅通過發(fā)展商和購(gòu)買者兩環(huán)節(jié)就可構(gòu)成單一價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上除了開發(fā)商, 還包括消費(fèi)者、 經(jīng)營(yíng)者和投資者, 每個(gè)參與者都有自己利益出發(fā)點(diǎn), 存在許多矛盾,發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營(yíng)者要求好用, 投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng), 及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí),也存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后, 是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的,這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的,它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣, 不能用住宅的思維模式來解決商業(yè)地產(chǎn)的問題。2 開發(fā)層面的差異 產(chǎn)品功能屬性住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品, 主要功能是用來滿足消費(fèi)者的居住要求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能, 例如餐飲功能、娛樂功能、商務(wù)功能等, 因商業(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變,故對(duì)其操控相對(duì)復(fù)雜。規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。“有主力店的地方,就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”,以招入主力店作為吸引其它商家的手段。3 營(yíng)銷層面的差異 營(yíng)銷主題消費(fèi)者在購(gòu)買任何一種商品的時(shí)候, 購(gòu)買的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想,這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求, 所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。 推廣對(duì)象—目標(biāo)客戶住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種: 用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣的目標(biāo)也分兩類: 用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。 消費(fèi)者關(guān)心的問題住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是: 價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、專業(yè)、合理、繁榮的方向發(fā)展, 在贏得巨大財(cái)富的同時(shí)為活躍商業(yè)、 繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。n 最具特色、一站式Shopping Mall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)本項(xiàng)目以秀水服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，首創(chuàng)泛宿州地區(qū)情景式、體驗(yàn)式的街區(qū)，提供購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、康體運(yùn)動(dòng)等一系列消費(fèi)、娛樂功能，構(gòu)筑一站式的情景式休閑消費(fèi)街區(qū)，必然超越宿州目前單一的消費(fèi)模式，成為宿州商業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)袖。n 情景式休閑娛樂街區(qū)：建筑一種開放的空間，能夠讓消費(fèi)群享受到的是一種無拘無束的體驗(yàn)式消費(fèi)的模式，結(jié)合了休閑、娛樂等多元化的形態(tài)，形成項(xiàng)目不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。n 中檔消費(fèi)群體的涵蓋范圍，包括中青年階層、具有高消費(fèi)能力的家庭。七、投資總額估算及資金來源評(píng)估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)1. 《項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；2. 南京中林美業(yè)地產(chǎn)推廣機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)告；3. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況。（詳見下表）項(xiàng)目首期投資成本構(gòu)成 項(xiàng)目首期投資成本費(fèi)用估算匯總表序號(hào)項(xiàng) 目成本總額（萬(wàn)元）可售面積成本總額（萬(wàn)元）可售面積單位成本(元/ m2)1土地費(fèi)用(一期90畝)1802前期費(fèi)用140（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80（2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)30(3)勘察、監(jiān)理、審圖、標(biāo)底編制等303小區(qū)配套費(fèi)360（1）景觀、綠化費(fèi)100（2）水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等2604建安工程費(fèi)2000（1）建筑工程1500（2）設(shè)備安裝工程300（3）公用配套建筑2005直接費(fèi)合計(jì)26806財(cái)務(wù)費(fèi)用1007管理費(fèi)用508銷售推廣費(fèi)用809基本預(yù)備費(fèi)70投資成本總計(jì)2980說明:。整個(gè)項(xiàng)目首期在2012年6月上旬前竣工。（五）項(xiàng)目首期資金籌措A. 。E. 本項(xiàng)目首期建設(shè)周期為1年,經(jīng)營(yíng)周期為1年。說明:平均銷售單價(jià)=商業(yè)單價(jià)商業(yè)面積比例+住宅單價(jià)住宅面積比例=6000+3600。 項(xiàng)目首期稅收估算表序號(hào)稅（費(fèi)）名稱計(jì)算基數(shù)稅（費(fèi)）率稅（費(fèi)）金額(萬(wàn)元)1營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5%2城建稅營(yíng)業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%4水利基金營(yíng)業(yè)收入‰5印花稅預(yù)收收入‰6地方教育附加營(yíng)業(yè)稅1%7土地增值稅(預(yù)征法)營(yíng)業(yè)收入%；2%小計(jì)%8企業(yè)所得稅25%總計(jì)（五）項(xiàng)目首期財(cái)務(wù)盈利能力分析A. 。（六）清償能力分析申請(qǐng)抵押貸款10000萬(wàn)元，其中2011年貸款，約定從第2011年起兩年內(nèi)償還，即2013年還清,其還貸資金來源主要為可利用預(yù)售收入。（八）項(xiàng)目首期不確定性分析盈虧平衡分析1) ，%,%仍能保本。敏感性分析（1）單價(jià)因素敏感性分析l 當(dāng)單價(jià)下降了10%時(shí)，,%，%。 敏感性分析表（單價(jià)）全部投資基準(zhǔn)方案單位售價(jià)變動(dòng)10%5%5%10%單位售價(jià)（元/平方米）銷售收入(萬(wàn)元)稅后凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)稅后投資凈利潤(rùn)率%%%%%稅后投資利潤(rùn)率升降幅度%%+%+%
。l 當(dāng)單價(jià)上升了5%時(shí)，,%，%。 3) ，%,%仍能保本。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)安全區(qū)間，%,%,2013年負(fù)債率為0%。C. 投資回收期為24個(gè)月。銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)表銷售計(jì)劃各年度收款情況（單位：萬(wàn)元）年份銷售比例銷售面積(平方米2)20113201142012120122201232011315%900043202011430%1800086402012125%1500072002012220%1200057602012310%60002880合計(jì)備注(,)，綜合銷售單價(jià)4800元/方米為基數(shù)計(jì)算。（二）項(xiàng)目首期銷售價(jià)格推測(cè)運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測(cè)，其主要是根據(jù)項(xiàng)目的處位置、周圍環(huán)境條件、項(xiàng)目的品質(zhì)與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行綜合比較，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)未來23年的價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行推測(cè)。C. 投資不足部分分別從銀行貸款7000萬(wàn)元和由預(yù)售收入解決。D. （）,占總投資額25%。首期平均建設(shè)成本：總成本/總建筑面積=。（三）項(xiàng)目首期投資總額估算。（六）銷售策略1. 強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，聚集人氣，以高性價(jià)比提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；整合各類資源不斷制造銷售高潮、銷售高峰期；各銷售階段內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)“短、平、快”；實(shí)價(jià)“低開平走高收”，營(yíng)造物超所值的市場(chǎng)效應(yīng)。代表歐美先進(jìn)居住文化的低密度、高舒適度的西式小鎮(zhèn)從此走進(jìn)了宿州人的生活，極大推動(dòng)了宿州人的人居進(jìn)程。最佳性價(jià)比：以推動(dòng)宿州人居進(jìn)程的綜合素質(zhì)拉升住宅的心理價(jià)位，再用低于消費(fèi)者心理價(jià)位的起價(jià)徹底摧毀消費(fèi)者的心理防線，形成宿州市的熱銷明星樓盤。(三)市場(chǎng)定位商業(yè)部分市場(chǎng)定位城南區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)核心泛宿州地區(qū)最具特色的一站式Shopping Mall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)n 城南區(qū)商業(yè)核心從目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)存在空白。因商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐, 所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素決定的。 投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多,但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì), 他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。而住宅一般不存在招商問題, 帶底商的住宅, 具體銷售依住宅定位而定, 是以招品牌連鎖店為主, 或是一般經(jīng)營(yíng)戶,但一般前者居多, 以品牌店來帶動(dòng)住宅銷售, 提升住宅價(jià)值。 招商與經(jīng)營(yíng)招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考慮住戶對(duì)于戶型、層高、 朝向、景觀、外立面、使用率、小區(qū)的園林和道路規(guī)劃及配套等要求。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅是產(chǎn)品, 更是資本, 它通過經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值, 增值空間很大,但風(fēng)險(xiǎn)更大。銷售只能獲取短期資金回籠或解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)資金問題, 而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)最主要形式。開發(fā)商賣住宅時(shí), 來的都是客,有鈔票就行。而住宅相對(duì)來說開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小, 因住宅消費(fèi)群體較廣,住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能, 也具有投資功能, 其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購(gòu)買群體。因此,為平衡不同主體利益,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要考慮地段, 更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報(bào)等因素。 經(jīng)營(yíng)者是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里從事商品經(jīng)營(yíng)者, 通過經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)利益參與者復(fù)雜, 其價(jià)值鏈?zhǔn)峭顿Y者—開發(fā)商—營(yíng)運(yùn)商—經(jīng)營(yíng)者— 終端消費(fèi)者。商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目商業(yè)定位、 招商、 經(jīng)營(yíng),才能實(shí)現(xiàn)高水平商業(yè)物業(yè)開發(fā), 達(dá)到預(yù)期贏利目標(biāo)。（六）環(huán)境保護(hù)公共及生活用水處理公共污水、商業(yè)排污及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。每棟建筑室內(nèi)外均設(shè)消火拴。對(duì)于商業(yè)物業(yè)，根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置多個(gè)對(duì)外直接疏散出口，疏散出口間距離均符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求。本項(xiàng)目的基礎(chǔ)形式主要采用獨(dú)立樁基。物業(yè)管理處、會(huì)所、配電室等建筑物均建于地上。建筑方案總體構(gòu)思項(xiàng)目設(shè)計(jì)緊緊把握“以人為本”這一開發(fā)理念，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)；項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和形式不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用輕松明快的“現(xiàn)代豐富而不簡(jiǎn)約”的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。交通組織1）項(xiàng)目在有效組織商業(yè)功能區(qū)的基礎(chǔ)上，交通系統(tǒng)與城市交通系統(tǒng)密切融合；2）交通系統(tǒng)以“有節(jié)制的人車分流”為指導(dǎo)思想，分成小區(qū)級(jí)和組團(tuán)級(jí)兩個(gè)級(jí)別，小區(qū)級(jí)車行系統(tǒng)以城市支路為依托，滿足居民便捷、順暢的出行需求，組團(tuán)之間形成完整連續(xù)的綠化系統(tǒng)。整個(gè)住宅分成多個(gè)組團(tuán)區(qū)，其中以多層住宅組團(tuán)為主，局部配以點(diǎn)式分布的小高層、高層。（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路產(chǎn)品規(guī)劃布局（1）商業(yè)市場(chǎng)部分：空間布局：沿街商業(yè)呈“點(diǎn)、線、面”布局，商鋪之間通過多個(gè)小廣場(chǎng)緊密聯(lián)系在一起，通過實(shí)體空間的收放變化，形成強(qiáng)烈的空間感。其中居委會(huì)用房不少于400平方米，物業(yè)管理用房不少于500平方米。建筑間距：南北正面不小于1：。項(xiàng)目總占地面積180畝，其中商業(yè)市場(chǎng)地塊規(guī)劃用地面積120畝；綜合配套地塊規(guī)劃用地面積60畝。（6）完善自身的生活服務(wù)配套，以優(yōu)越的性價(jià)比吸引客戶。（2）綜合考慮項(xiàng)目影響因素，在開發(fā)量與開發(fā)利潤(rùn)之間找到平衡，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。（2）眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿Γㄟ^區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的共同炒作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏。 購(gòu)買者為本地客源本地客群（包括在外地打工的宿州人群）是宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力購(gòu)買客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購(gòu)房；擁有中高收入的社會(huì)中上階層是現(xiàn)階段的主力目標(biāo)客群；（七）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析宿州整體市場(chǎng)環(huán)境向好（1）宿州城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場(chǎng)處于供需兩旺的格局。隨著城市化進(jìn)程不斷加大，遠(yuǎn)期（2020年），達(dá)到市區(qū)人口73萬(wàn)，新一輪的置業(yè)潮流會(huì)加大。216。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)首先將著重于工業(yè)發(fā)展，目前食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等已經(jīng)形成宿州五大支柱產(chǎn)業(yè)。n 東關(guān)區(qū)板塊：城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房?jī)r(jià)較低，樓盤項(xiàng)目少。 宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)近期因城市規(guī)劃轉(zhuǎn)向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。216。 2010年宿州房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，主要緣由是需求大于供給，未來房?jī)r(jià)將持續(xù)呈現(xiàn)上漲；（五）宿州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分及分析宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開發(fā)區(qū)、東關(guān)區(qū)西 南 片 區(qū)老 城 區(qū)汴 南 片 區(qū)開發(fā)區(qū)東關(guān)區(qū)、各板塊內(nèi)主要樓盤一覽汴南新區(qū)：代表樓盤：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場(chǎng)、河畔一號(hào)物業(yè)類型：多層、小高層、別墅均價(jià)：多層3200～3400元/m小高層3600～3800元/ m別墅6000元/ m2西南片區(qū)代表樓盤：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽(yáng)明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城物業(yè)類型：多層、小高層、高層均價(jià)：多層2800～3200元/m小高層3200～3400元/m2老城區(qū)代表樓盤：兩淮宿州新城、家樂福世紀(jì)廣場(chǎng)、安廈時(shí)代廣場(chǎng)、欣意國(guó)際城、世茂廣場(chǎng)、藍(lán)水灣、鳳凰假日物業(yè)類型：小高層、高層均價(jià)：高層4200～4300元/m小高層3500～3900元/m2東關(guān)區(qū)代表樓盤：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來嘉苑物業(yè)類型：多層、小高層均價(jià)：多層2200～2400元/m小高層2600～2700元/m2開發(fā)區(qū)代表樓盤：南方國(guó)際花園、東方明珠、祥福園、藍(lán)石春天花園、天蘊(yùn)康城物業(yè)類型：多層、小高層均價(jià)：多層3000元/m小高層2900～3000元/m2小結(jié)：216。 2010年1月份至4月份住宅商品房銷售3116套，而預(yù)售套數(shù)