【正文】 天津市住宅發(fā)展現(xiàn)狀1998至2003年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅為7．7％。全年450萬平方米拆遷量，釋放了巨大的消費需求。受宏觀調(diào)控大環(huán)境的影響，天津的房地產(chǎn)市場開始整體“退燒”。諸如壓縮房屋拆遷面積，增加經(jīng)濟適用房供給，并建設(shè)定向用于最低收入拆遷居民的廉租房。有數(shù)字顯示，天津房地產(chǎn)投資增幅回落明顯。與此同時，大規(guī)模興建的14．9萬平方米社會保障住房已于日前完成主體施工，共計37棟、2300多套住房。按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)此時的發(fā)展即使出現(xiàn)起伏，也是上升性的短幅振蕩。廣大市民通過賣小買大、賣舊買新和購買商品房等多種途徑來改善住房條件，住房消費更加理性。％；，％。從１月份起，房地產(chǎn)交易量呈逐月上漲趨勢，商品房價格漲幅較快，到３月份達到最高值，共銷售商品房136萬平方米，創(chuàng)單月銷售量之最。受市場需求量減弱影響，普通住宅交易價格指數(shù)自５月份以來開始回落。各類房交會的成功舉辦，成為群眾了解市場行情，方便房屋交易的良好場所和主渠道，也對活躍和規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)市場起到了重要作用。今年以來，結(jié)合實施行政許可法，進一步簡化辦事程序和辦事時限，并落實了行政執(zhí)法責(zé)任追究制，工作效率和依法行政水平有了進一步提高。為解決房地產(chǎn)市場存在的供需結(jié)構(gòu)矛盾，加快中、低價位商品住宅上市速度，房地產(chǎn)主管部門采取提前介入，現(xiàn)場辦公、具體指導(dǎo)幫助等形式，主動為43家有上半年開工的普通住宅項目的企業(yè)服務(wù)，促進了商品住宅上市速度。（1）銷售旺勢持續(xù)　　綜觀春節(jié)至目前天津市商品房銷售的情況，“銷售暴發(fā)”成為這一時期的一個顯著特點。有人士在去年年初提出“三年內(nèi)市內(nèi)商品房均價將突破 4000元 /平方米”的預(yù)言肯定將提前實現(xiàn)。二是在這次“銷售暴發(fā)”現(xiàn)象中的購房者有一批屬于“躁動購房者”。他們的理智將在以后的購房中起到?jīng)Q定作用，可以說以后的購房者純度將更加明確，購房的針對性也更強。但隨著城市的發(fā)展和擴大，交通和生活設(shè)施的逐漸發(fā)達和完善，地段因素逐漸淡化。這里還有另一個因素，那就是，由于傳統(tǒng)的市中心和繁華地區(qū)的價格過高，那些購房者不得不退而求其次，甚至部分購房者大有“饑不擇食之心理，但不管怎么說，人們已在重新審視地段價值，因此地段因素在逐漸淡化。再回頭看一下幾個大盤項目占的比重，每一個大盤開發(fā)面積都超過20萬平方米，市場就在大型開發(fā)商手中，天津房地產(chǎn)大鱷時代即將到來。大盤項目的啟動，對于合理配套、合理規(guī)劃來說，是個非常好的概念，是市場的規(guī)律給了大鱷與城市發(fā)展共命運的機遇。紅橋區(qū)東南與河北、南開兩區(qū)相交，西北與西青、北辰兩區(qū)相鄰。北運河、子牙河、南運河交匯區(qū)內(nèi)，形成三岔河口，成為歷史上南糧北運和水上運輸?shù)募⒌亍Ｈ珔^(qū)現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)達4200多戶，各類商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，市場繁榮，流通活躍?！　〖t橋區(qū)工業(yè)歷史悠久，區(qū)內(nèi)的三條石地區(qū)是華北民族工業(yè)的搖籃?！　〖t橋區(qū)的城市建設(shè)，配套設(shè)施日臻完善。鄧小平、萬里等中央領(lǐng)導(dǎo)同志蒞臨我區(qū)的咸陽北路庭院式居民小區(qū)參觀?！　〖t橋區(qū)文化旅游資源豐富，經(jīng)過歷代發(fā)展形成了獨具特色的歷史文明。全區(qū)普教事業(yè)發(fā)展迅速，共有中小學(xué)、幼兒園上百所，其中西北角回民小學(xué)是我市最早的小學(xué)、天津第三中學(xué)是我市最早的公立中學(xué)?！敖鹎镂幕隆?、“宵夏納涼晚會”活動已經(jīng)形成傳統(tǒng)。區(qū)級的社區(qū)服務(wù)中心、老年人活動中心、殘疾人活動中心、弱智兒童康復(fù)中心設(shè)施完備。在大胡同商圈，；大胡同萬隆商業(yè)中心計劃建設(shè)的19個單體商貿(mào)設(shè)施中有18個全面建成開業(yè)，其中臺灣樂購超市、新溫州服裝城、天鴻大廈、樓上樓海鮮城已開張納客，大胡同商圈各類商貿(mào)載體總規(guī)模達到60多萬平方米，市場交易額近100億元。一個區(qū)域性的商業(yè)中心和建筑材料集散中心正在西站商圈逐步形成。 6 個結(jié)轉(zhuǎn)項目分別是月季花科技園、萬隆大胡同商業(yè)中心九區(qū)、紅星美凱龍國際家具建材廣場、錦江之星酒店、泛洋燦坤電器城、九州綜合商貿(mào)服務(wù)大廈整修。在天津市市區(qū)六大區(qū)中，按經(jīng)濟發(fā)展及繁華程度排序為1和平區(qū)2河西區(qū)3南開區(qū)4河?xùn)|區(qū)5河北區(qū)6紅橋區(qū)，紅橋區(qū)在天津市區(qū)發(fā)展建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)方面相對落后?，F(xiàn)有樓盤價格相對較低，有較大上升空間；新建樓盤項目起點高、規(guī)劃先進，起到了提升區(qū)域價值的作用。米蘭街 紅橋芥園道與廣開四馬路交口 公寓5000元/平方米 水竹花園三期 紅橋子牙河南路114號 普通住宅4000元/平方米 宇華興云新園 (已售完) 紅橋西青道215號 普通住宅不詳 鼎發(fā)家園 (已售完) 紅橋紅橋區(qū)西青道165號 別墅不詳 在水一方 (已售完) 紅橋子牙河南路114號 普通住宅2160元/平方米 晨韻小區(qū) (已售完) 紅橋西于莊增產(chǎn)大街115號 普通住宅不詳 銀泰公寓 (已售完) 紅橋湘潭道 1420元/平方米 春風(fēng)里小區(qū) (已售完) 紅橋丁字沽零號路與咸陽北路交口 普通住宅2000元/平方米 銀杏公寓 (已售完) 紅橋新紅路 普通住宅2133元/平方米 端陽小區(qū) (已售完) 紅橋新春街公安紅橋分局對面 普通住宅1980元/平方米 普通住宅2735元/平方米 益博公寓 (已售完) 紅橋子牙河畔北側(cè)紀念館路 普通住宅2500元/平方米 由上表可以看出，目前紅橋區(qū)現(xiàn)有地產(chǎn)項目47個，其中新開盤項目4個，在售項目7個。5800余株原生樹木，4000余只留鳥，8000平米生態(tài)湖面，1公里環(huán)區(qū)水系，百米直徑社區(qū)生態(tài)廣場，近千米林蔭大道，6400塊天然毛石構(gòu)成了80萬平米水木天成的生態(tài)景觀。3000平米全玻璃通透花房式生態(tài)會館，在濃郁的翠綠中映透著游泳池、咖啡廳、健身房、休閑室、日式走廊等現(xiàn)代休閑生活的設(shè)施場所在與自然原生景觀的輝映中?，F(xiàn)代風(fēng)格的建筑根植于如畫的園林中，綠樹與住宅相應(yīng)，飛鳥與人聲共和、湖泊與小溪交匯，完全形成了人與水與樹與建筑的自然融合與互動。第四部分 重點項目介紹在天津市能夠形成熱點的項目，一般情況是開發(fā)規(guī)模大的項目容易吸引市場關(guān)注；市場已經(jīng)達到了一定的細分程度，有低價位大型社區(qū)、有精裝修小戶型、有水景住宅、有高檔別墅、有旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等等；住宅產(chǎn)品注重規(guī)模、低密度、綠化景觀等設(shè)計，而裝飾材料、品牌、服務(wù)、社區(qū)配套等等環(huán)節(jié)只有少數(shù)項目能夠達到一定水平。普通住宅怡華園 (已售完) 紅橋復(fù)興路與芥園道交口 不詳 普通住宅先春園 (已售完) 紅橋芥園道與復(fù)興路交口 1650元/平方米 麗泰園 (已售完) 紅橋丁字沽一號路臺安道 2060元/平方米 普通住宅華生公寓 (已售完) 紅橋西青道煤建東大道 2616元/平方米 普通住宅金聯(lián)公寓 (已售完) 紅橋西青道閘橋北路（紅橋體育場附近） 2040元/平方米 普通住宅1767元/平方米 普通住宅普華小區(qū) (已售完) 紅橋西于莊西開洼 不詳 普通住宅中嘉花園 (已售完) 紅橋紀念館路 2300元/平方米 普通住宅水云花園 (已售完) 紅橋湘潭道 2100元/平方米 普通住宅翠溪園 (已售完) 紅橋紅橋區(qū)光榮道規(guī)劃路（商學(xué)院旁） 2600元/平方米 普通住宅米蘭翠景 紅橋芥園道與復(fù)興路交口 3300元/平方米 公寓泰達城 紅橋三叉河口地區(qū) 不詳 高尚住宅西北地區(qū)由于長期積淀的區(qū)域經(jīng)濟和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后的局面，給人留下了區(qū)域居住價值低的陰影，但是其改善交通力度大，地鐵一號線成為最大買點。通過整體規(guī)劃，精心打造，把紅橋區(qū)建設(shè)成為天津重要的現(xiàn)代商貿(mào)、物流區(qū)和輻射國內(nèi)外的小商品集散地。二、區(qū)域內(nèi)重大工程建設(shè)日前，紅橋區(qū)確定今年實施的 19 個重點經(jīng)濟項目，已分別落實項目目標責(zé)任并開始實施。在西站商圈，；，預(yù)計明年3月份開業(yè)；天航大酒店也于9月份正式開業(yè)。 在紅橋這塊人杰地靈的沃土上，在新的歷史時期，紅橋人團結(jié)一心，勵精圖治，充分發(fā)揮紅橋區(qū)天津古商埠的優(yōu)勢，以高速度、高質(zhì)量把全區(qū)建設(shè)成第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、工業(yè)先進、城市功能完善、人民生活舒適的高度開放、繁榮、文明、和諧的新型城區(qū)。建立健全了老年人、殘疾人、優(yōu)撫對象以及便民助民等服務(wù)體系和各類服務(wù)設(shè)施。全區(qū)形成了比較完善的預(yù)防保健、衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。位于紅橋區(qū)東北部的西沽公園以樹種多和綠化率高居全市各大公園之首。更新了水、電、氣、熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，%,%。幾年來，經(jīng)過全區(qū)建設(shè)者的努力，全區(qū)住宅面貌發(fā)生了巨大改觀?，F(xiàn)共有十幾個行業(yè)，近千種產(chǎn)品，形成了一批骨干企業(yè)和拳頭產(chǎn)品。天津“三絕”之一的“狗不理包子”、“耳朵眼炸糕”也發(fā)源于此，而且，一批新型的現(xiàn)代賓館也坐落于區(qū)內(nèi)繁華地區(qū)?！　〖t橋區(qū)是天津市重要的商業(yè)區(qū)之一。紅橋區(qū)是多民族聚居區(qū)，除漢族外，還有17個少數(shù)民族，其中回族4萬多人，約占全市回族人口總數(shù)的四分之一。通過整體規(guī)劃，精心打造，把紅橋區(qū)建設(shè)成為天津重要的現(xiàn)代商貿(mào)、物流區(qū)和輻射國內(nèi)外的小商品集散地。因此，大型地產(chǎn)商將會為居住的舒適度與居住的生活質(zhì)量，加上砝碼。從近幾年房地產(chǎn)20強入圍名單可以看出，大型地產(chǎn)公司已牢牢占據(jù)了自己的位置，這說明有實力的企業(yè)占有了絕對的市場份額。就拿東南板塊的時代新城、三味舒屋來說，以往的小海地也成了大部分河西購房者蜂擁而至的置家好地，均價突破 3000元 /平方米，中環(huán)線外的增產(chǎn)道上的月夢園均價也賣到了 3600元 /平方米，處于西青區(qū)界內(nèi)的揚莊子大堤區(qū)域的宇華興云新園均價賣到了 2800— 2900元 /平方米，就連北辰區(qū)的都旺新城竟賣到了近 3000元 /平方米。但畢竟，目前的上市量和所供購房者選擇的項目數(shù)量有限，商品房主要是中低檔商品房的銷售旺勢還將持續(xù)到年底甚至跨年度到明年，乃至更長。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有清醒認識。因此切不可據(jù)此得出天津市房地產(chǎn)前景無限美好，有房就賣的結(jié)論。前所未有的火爆令許多開發(fā)商和銷售商始料未及。天津市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測　　天津市房地產(chǎn)市場經(jīng)過了前幾個月的“暴發(fā)期”后，目前仍以較快的速度發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場給人的印象好像是供不應(yīng)求，但作為開發(fā)商應(yīng)保持清醒的頭腦，對下半年的房地產(chǎn)市場進行冷靜的分析。同時為減少二手房交易環(huán)節(jié)，降低成本，市中心區(qū)房地產(chǎn)市場還開辟了免費為群眾公布二手房交易信息專欄，并無償向群眾提供全市統(tǒng)一制定的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》制式示范文本，為群眾創(chuàng)造良好的房屋交易環(huán)境?！　∪欠康禺a(chǎn)市場在發(fā)展中進一步規(guī)范。　　二是市區(qū)縣房交會聯(lián)動，活躍引導(dǎo)市場，方便群眾房屋交易。市政府及時采取有力調(diào)控措施，房地產(chǎn)行政主管部門利用商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)信息和公布年度住宅交易指導(dǎo)價格以及增加中低價位商品房、二手房的市場投放量等方式加強市場引導(dǎo)和調(diào)控，從４月份起，市場交易量有所回落，交易價格增幅趨于平穩(wěn)，環(huán)比呈下降趨勢。　　再從另一個角度來看，天津市房地產(chǎn)市場呈健康快速發(fā)展態(tài)勢，政府調(diào)控市場措施效果明顯。二是商品住宅銷售仍以中、低價位和中小戶型為主，但改善型需求明顯加大。2004年上半年天津住房市場呈現(xiàn)兩個特點：一是二手房交易上升，新舊房交易比例更趨合理，梯次消費更加明顯。天津住宅市場未來發(fā)展?jié)摿μ旖蚍康禺a(chǎn)市場將呈現(xiàn)短期滯緩、中長期向好的局面。為確保廣大中低收入者購房需求，天津市政府決定增加普通商品房建設(shè)。進入6月以后，這種感覺更加明顯。進入夏季以后，天津的房地產(chǎn)市場并沒有像炎熱的天氣那樣繼續(xù)熱下去，前一階段以“火箭般速度飛漲”的房價開始回歸理性。有限的補償金在快速增長的房價面前不斷縮水，不少中低收入的購房者負擔(dān)加重。但進入2004年以后，天津市民收入水平遠低于房價的增長速度，收入房價比的明顯變化，自然會影響到購房需求的穩(wěn)步增長。政策導(dǎo)向是在今年開始解決中低收入階層的住房問題，市場熱點雖然并不關(guān)注中、高價位商品住宅，但需求并不受到過大的影響；天津市人均住房面積僅為全國水平的70%，房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展余地；從需求層面上看，二手房市場的活躍已經(jīng)開始帶動一手住宅市場的銷售；雖然4000元/平方米以下的商品住宅是需求主力，但需求面積已經(jīng)開始增加，120平方米以上的單元需求已經(jīng)達到市場總量的50%；天津市城市大幅度的改造以及重點工程建設(shè)，影響房地產(chǎn)格局發(fā)生變化，新的熱點地區(qū)將會產(chǎn)生，原有地段因素將會被淡化；所產(chǎn)生的大量拆遷居民配合二手市場賣舊買新、賣小買大的情況，一手市場的需求將持續(xù)增長。而另一組數(shù)字更令人喜悅。今年以來，全市各有關(guān)部門、區(qū)縣把招商引資工作擺在突出重要的位置，加強領(lǐng)導(dǎo)，出臺政策，完善措施，突出抓好環(huán)境建設(shè)，并采取一切行之有效的手段，提高招商質(zhì)量，擴大招商成果，為全市招商引資高幅增長做出了積極貢獻。與此同時，他們進一步加大了“走出去”的力度，把工作重點放在經(jīng)濟發(fā)達的“長三角”地區(qū)。“人人都是投資環(huán)境，事事代表天津形象”的強大氛圍已經(jīng)形成?！　　　　? 　　二是得益于本市已經(jīng)形成的對外開放大環(huán)境?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　? 　　經(jīng)濟高速發(fā)展的原因主要有以下四個方面：　　　　　　　　　　 　　一是“三五八十”四大奮斗目標提前實現(xiàn)積聚的巨大能量和“三步走”戰(zhàn)略目標的確定，使天津具備明顯后發(fā)優(yōu)勢。投資到工業(yè)和建筑業(yè)的有83億元，占總協(xié)議額的39％，投資到房地產(chǎn)業(yè)的有60億元，占總協(xié)議額的29％，投資到貿(mào)易和餐飲業(yè)的有38億元，占總協(xié)議額的18％，三項投資之和達181億元，占總協(xié)議額的86％；三是從投資主體看，來自外地民間資本在津投資迅猛。％，％；，％，％，增幅再創(chuàng)歷史新高。　　，涉及生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、海洋高新技術(shù)、電子信息、新能源、環(huán)保、先進制造技術(shù)、新型材料、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)8個方面。占地約62萬平方米。占地約30萬平方米，現(xiàn)有建筑面積29萬平方米。目前已進入擴初設(shè)計，預(yù)計７月開工建設(shè)。 　　大悲院商貿(mào)區(qū)東至三馬路，南至李公祠大街，西至六馬路，北至元緯路。其中古文化街商貿(mào)區(qū)、大悲院文化商貿(mào)區(qū)二個節(jié)點建設(shè)工程已進入擴初設(shè)計，計劃