【正文】 通住宅 ,商鋪 建筑類型 高層 綠化率 % 容積率 建筑面積 萬 平方米 裝修情況 精裝修 產(chǎn)權(quán)年限 70年 樓盤售價 17800 元 /平方米 樓盤位置 市北區(qū)敦化路與南京路交匯處北側(cè) ： 華仁歐典商苑 位于 青島市中央商務(wù)區(qū)最核心位置，緊鄰山東路、南京路、鞍山路，交通便利。產(chǎn)權(quán)年限短 ，只有 40年 。 其地下 部分 同中心廣場地下商業(yè) 部分 統(tǒng)一規(guī)劃 ，設(shè)計時尚 ，居民購物方便 。綠化率較低。 萬科中心 萬科大學(xué)里項目定位為高端精品樓盤，設(shè)計時尚，裝修豪華。 主要競爭樓盤分析 萬科中心萬科大學(xué)里 萬科中心萬科大學(xué)里項目基本信息見表 31。 首選因素 價格低 戶型好 位置好 配套好 買房用途 自住 出租 轉(zhuǎn)賣升值 商住兩用 海泊嘉園可行性研究 20 圖 317 裝修要求分析餅狀圖 調(diào)查結(jié)果表明， 大多數(shù) 受訪者更加青睞八九十 平方米 左右的兩居室，但是一居室的小戶型的需求也很大，同時有人更加偏愛三居室的大戶型。 見圖 316。 圖 314 戶型分析餅狀圖 因素 分析 位置和價格成為調(diào)查對象 購房時考慮的兩大 首要 因素，分別占總調(diào)查 對象 的 43%和 34%， 除此之外 ,12%的人將 配套 列 為 首要考慮因素， 11%的人 將 戶型列為首要考慮因素。調(diào)查問卷 附在本報告最后 。本項目商業(yè)規(guī)劃面積較小，僅有一千多 平方米 ，均 規(guī)劃 為沿街商鋪。本項目另配有 148 戶廉租房。整個區(qū)域人口密度大，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，居住環(huán)境差。對房地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生影響。 ，再加上新建成的地鐵，極大地方便了本區(qū)域居民的出行。 O（ Opportunity 機(jī)會） 居民的居住環(huán)境， 是深得人心的惠民工程， 具有重要的實(shí)際意義。 ，并且緊鄰青島重要交通干線杭鞍快速路，人流量大，適宜商業(yè)發(fā)展 。 相關(guān)政府部門給予了本項目重要的協(xié)助。 市北區(qū)政府計劃 啟動 3600 戶居民房屋征收，開工建設(shè) 20xx 套安置房，維修加固 1500 余戶居民危舊陋房。如本項目所在的海泊河遺留片區(qū) 21 號，是青島的重點(diǎn)工程、惠民工程。 由長沙路、清江路、南昌路、黑龍江路圍合而成的“新都心”， 現(xiàn)在 正逐步發(fā)展為青島 新的 綜合性商務(wù)中心。 圖 312 市北區(qū) 20xx 年 5 月 20xx 年 4 月房價走勢 數(shù)據(jù)來源：青島市搜房網(wǎng) 區(qū)位優(yōu)勢 市北區(qū)地理位置優(yōu)越，南臨市南區(qū)，北依李滄區(qū)，東靠嶗山區(qū)，西近膠州灣，交通方便，經(jīng)濟(jì)繁榮。所以，市北區(qū)中高檔住宅項目較多，例如：山東路萬科中心萬科大學(xué)里、德諾廣場等。 而從圖 311可以看出， 20xx年 111月青島房價實(shí)現(xiàn)連漲 11個月。 圖 37 20xx20xx 年青島市土地供應(yīng)面積走勢 數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局 青島市商品房銷售情況 20xx年度，青島市商品房銷售面積 1160萬平方米， 比 20xx年增長 2個百分點(diǎn) 。從長期來看，青島房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在 20xx20xx 年間逐漸提高，在20xx20xx 年間又逐漸下降，說明青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒抬頭， 房地產(chǎn)業(yè)海泊嘉園可行性研究 12 逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。未來，有可能有 更多的地方城市放松限購政策。房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一段穩(wěn)定期，居民對房價持觀望態(tài)度。 房價的快速上漲產(chǎn)生了一系列的社會問題。 30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%020xx0400006000080000100000120xx0140000200520062007200820092010201120122013商品房銷售面積 商品房增速 海泊嘉園可行性研究 11 圖 35 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 國家房地產(chǎn)政策 20xx 年，受國際金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)遭遇重大挫折。全國房地產(chǎn)整體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，在 20xx 年，房地產(chǎn)市場受國際金融危機(jī)影響，遭遇挫折。 海泊嘉園可行性研究 9 圖 32 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 全國商品房銷售情況 20xx 年，全國商品房銷售面積 130550 萬平方米，比 20xx 年增長 個百分點(diǎn)。從 20xx 年全年來看， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)中略有下降，從年初的 個百分點(diǎn)降低到 ，說明全國房地產(chǎn)市場從年初的狂熱逐步變得冷靜，市場觀望情緒開始抬頭。 土地拍賣情況 拍賣起叫價 3570 元 /平方米。 ：滿足法規(guī)日照的要求 。 ： 緊鄰中央商務(wù)區(qū)，附近有萬達(dá)廣場、新興酒店、興商大廈、卓越大廈、歐亞大廈等。公交線路見表 21。 東側(cè)接近青島市主干道山東路，西側(cè)接近人民路，北鄰 杭鞍快速 路 ，沿杭鞍快速可 快速 到達(dá)跨海大橋和 青島 流亭機(jī)場。 宗地位置 本項目位于 市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域。 ：實(shí)地勘察，發(fā)放調(diào)查問卷， SWOT 分析法； ：市場法； ：靜態(tài)分析法，動態(tài)分析法； ：敏感性分析，盈虧平衡分析?？梢?，在 如今復(fù)雜不明 的房地產(chǎn)行情下， 可行性研究 對于項目有著不可估量的意義。 20xx 年，受國際金融危機(jī)影響， 我國 房地產(chǎn) 市場一片蕭條。 1981 年，國家正式發(fā)布規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)項目前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。 市政府 一方面向著郊區(qū)不斷地延伸擴(kuò)展 市區(qū)范圍 ，另一方面展開了大規(guī)模的舊城改造運(yùn)動 。s livelihood. In the past two years, the real estate policy is not very clear. The future of real estate is still uncertain. So in such a plicated unknown market, real estate enterprises doing the feasibility study before developing projects has an important significance. This project is a shantytown renovation project, which is a key project, a benefiting people project of Qingdao. Based on the research of the related policy and market analysis, determine the market positioning of this project. Through the proposed construction plan and construction schedule arrangement, this project has been proved the feasibility of the technology. Through total investment estimation, financial analysis and uncertainty analysis, this project has been proved the economic feasibility. The feasible conclusion of this project is given. And this project is suggested to carry out. Keywords: real estate； the market analysis； the financial analysis； the feasibility study 海泊嘉園可行性研究 3 目 錄 1 項目總說明 .......................................................................................... 1 研究背景 ...................................................... 1 研究內(nèi)容及方法 ................................................ 1 研究內(nèi)容 .................................................. 1 研究方法 .................................................. 1 可行性研究報告編制的依據(jù) ...................................... 2 2 項目概況 .............................................................................................. 3 項目名稱 .................................................... 3 宗地位置 .................................................... 3 社區(qū)配套 .................................................... 4 規(guī)劃控制要點(diǎn) ................................................ 6 規(guī)劃及建筑設(shè)計要求 .......................................... 7 土地拍賣情況 ................................................ 7 3 市場分析 .............................................................................................. 8 全國房地產(chǎn)市場情況 .......................................... 8 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 .............................. 8 全國商品房銷售情況 ...................................... 9 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) ................................. 10 國家房地產(chǎn)政策 ......................................... 11 青島房地產(chǎn)市場情況 ......................................... 11 青島房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 ............................. 11 青島市商品房銷售情況 ................................... 12 市北區(qū)房地產(chǎn)市場情況 ....................................... 15 市北區(qū)房地產(chǎn)定位 ....................................... 15 區(qū)位優(yōu)勢 ............................................... 15 大規(guī)模棚戶區(qū)改造 ....................................... 16 項目 SWOT 分析 .............................................. 16 市場定位 ................................................... 17 主要競爭樓盤分析 ........................................... 20 萬科中心萬科大學(xué)里 ..................................... 20 德諾廣場 ............................................... 21 華仁歐典商苑 ........................................... 22 海爾時代廣場 ........................................... 24 德馨筑家 ............................................... 24 4 建設(shè)方案 ............................................................................................ 27 海泊嘉園可行性研究 4 項目整體規(guī)劃 .....................................