工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查報告(文件)
【正文】 園城E區(qū)：是濱河總部公園城，這個區(qū)域包括總部辦公、濕地公園、高尚住宅、商務配套等功能，這條沿河景觀長廊上將呈現(xiàn)六個國家七種不同風情的商業(yè)街區(qū)園區(qū)規(guī)劃總結(jié)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點，企業(yè)發(fā)展狀況、規(guī)模擴張需求等實際情況，在充分調(diào)查研究基礎(chǔ)上搞好總體布局規(guī)劃園區(qū)建設(shè)與城市建設(shè)規(guī)劃結(jié)合起來，定位在最具優(yōu)勢的區(qū)域，主要安排一些規(guī)模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項目在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)過程中，按產(chǎn)業(yè)布局規(guī)律，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，做到“有所為，有所不為”，合理布局，有效防止重復建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。目前，采用此類運營模式的工業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。目前，市場上采取此類運營模式的項目數(shù)量比較有限。出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：一、開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出租或出售，進而實現(xiàn)盈利目的；二、開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價的方式來實現(xiàn)盈利目的；三、開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理費等。六、總結(jié)從本次調(diào)查的情況來看，由于工業(yè)用地成本較低，盈利模式多樣，因此工業(yè)園區(qū)正一個個的蓬勃發(fā)展。工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式雖然工業(yè)園區(qū)的各種產(chǎn)品構(gòu)成復雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀從本次調(diào)查來看，目前的工業(yè)園區(qū)雖然銷售周期較長，但已售項目的入駐率普遍較高。建筑類型多樣目前成都的工業(yè)園區(qū)逐漸摒棄以往傳統(tǒng)的廠房式的建筑，轉(zhuǎn)而開發(fā)針對大型企業(yè)的低迷度別墅式產(chǎn)品和針對中小企業(yè)的寫字樓式產(chǎn)品。特別是政策扶持和稅收優(yōu)惠對中小型企業(yè)的幫助很大，直接影響了企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的選擇。效仿國際運營模式目前國際上的工業(yè)地產(chǎn)運營模式主要是將項目先進行租賃，等到園區(qū)形成集中的辦公氛圍以及發(fā)展成熟后，再整體打包上市銷售。七、附件本文數(shù)據(jù)由中原地產(chǎn)提供17 / 17。從目前的情況來看，預計青羊稅源總部基地將往這個方向發(fā)展；國際慣用的另一種運營模式是開發(fā)企業(yè)先自用，在自用的過程中體會和完善園區(qū)的管理、環(huán)境和配套等。由于該種產(chǎn)品面積普遍大于300平米，環(huán)境優(yōu)良、配套完善，甚至目前有項目配套有高爾夫球場。租售價格低廉由于產(chǎn)權(quán)僅40年，因此工業(yè)地產(chǎn)的租售價格相對比普通辦公用房低廉很多。環(huán)境好目前的工業(yè)園區(qū)規(guī)模通常較大。工業(yè)園區(qū)運營盈利模式目前的工業(yè)園區(qū)運營模式相對比較簡單，分為出租\只租不售、出售\只售不租以及可租可售。工業(yè)園區(qū)模式情況工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。除以上三大主要模式外，近
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