【正文】 服務(wù)。用戶(hù) 向亦莊供電局申請(qǐng)報(bào)裝，由供電局按規(guī)劃路由從附近 10KV 開(kāi)閉所接入用地 紅線內(nèi)的用電地點(diǎn)。用戶(hù)向開(kāi)發(fā)區(qū)外商投資服務(wù)中心申請(qǐng)報(bào)裝。開(kāi)發(fā)區(qū)將公共道路修至用地周邊，用戶(hù)大門(mén)外與公共道路相連路段，憑開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)的文件，由用戶(hù)向開(kāi)發(fā)區(qū)市政管理局申請(qǐng)報(bào)裝。本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，軟件園公司除自己籌措資金建設(shè)外，還將采取以下方式進(jìn)行軟件園開(kāi)發(fā)：首先，在明確土地使用范圍前提下，將部分土地完成七通一平后按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出讓?zhuān)黄浯危浖@采用土地出租或者以土地評(píng)估價(jià)值入股合資成立子公司完成地上建筑并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分成。三、項(xiàng)目 SWOT 分析1．優(yōu)勢(shì)（1）人才優(yōu)勢(shì)北京某大學(xué)計(jì)算機(jī)學(xué)院現(xiàn)有教師 180 多人，高級(jí)職稱(chēng)教師 94 人，其中教授 20 人，大部分青年教師具有碩士或博士學(xué)位。北京某大學(xué)軟件園將充分利用學(xué)校的上述優(yōu)勢(shì)，將軟工學(xué)院作為軟件園的重要組成部分之一，為入園企業(yè)提供良好的人才資源及入園企業(yè)員工后續(xù)教育等服務(wù)。其中三資企業(yè) 205 家，投資額 億美元。（3）強(qiáng)大的技術(shù)支持北京某大學(xué)軟件園建成后，將為駐園企業(yè)提供全面優(yōu)質(zhì)的技術(shù)支持及服務(wù)，主要包括：網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)中心：該中心建立北京某大學(xué)軟件園網(wǎng)站，為各駐園企業(yè)建立維護(hù)主頁(yè)，發(fā)布公共信息，建立科技信息資源服務(wù)器，及時(shí)訪問(wèn)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)上有關(guān)信息資源，使駐園企業(yè)能夠在本地快速查詢(xún)，大大減少企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上的流量費(fèi)用。這類(lèi)軟件工具、支撐環(huán)境以及應(yīng)用軟件產(chǎn)品一般價(jià)格昂貴，中心為駐園企業(yè)開(kāi)放，可大大降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。合格者頒發(fā)軟件企業(yè)認(rèn)證書(shū)。同時(shí)，北京市其它各個(gè)軟件園目前基本上也都處于建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，可以說(shuō)在很多方面大家具有相同的起點(diǎn)，因此北京某大學(xué)軟件園具有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。第六章 建設(shè)方案目前北京某大學(xué)軟件園整體規(guī)劃已經(jīng)完成，整個(gè)軟件園被分為9 個(gè)區(qū)域，分別以字母 A－I 標(biāo)識(shí)。而自行開(kāi)發(fā)少，土地轉(zhuǎn)讓多雖然資金壓力小，資金回收快，但軟件園寶貴的土地資源過(guò)多流失，軟件園將缺乏未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。因此，該?bào)告中暫對(duì)其余 6 個(gè)地塊，以整體開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行建設(shè)，建成后，物業(yè)以出租、出售的方式回收投資的方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。 1．建安工程費(fèi)： 該項(xiàng)目需建設(shè)公建用房、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、商住設(shè)施、配套用房共 285692 平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)，建造費(fèi)用平均 2250 元/平方米。 5．流動(dòng)資金：流動(dòng)資金估算為 1000 萬(wàn)元人民幣。22其他資金可首先由軟件園公司投入自有資金 16000 萬(wàn)元，占總投資的 %。其中建設(shè)期 3 年。 二、收入測(cè)算該項(xiàng)目收入主要兩部分組成：物業(yè)設(shè)施出售收入及物業(yè)設(shè)施出售收入。各稅種均按現(xiàn)行稅務(wù)制度的規(guī)定計(jì)取?？煞峙淅麧?rùn)先償還彌補(bǔ)往年虧損 1900 萬(wàn)元，然后償還建設(shè)貸款，約需 34171 萬(wàn)元，然后進(jìn)行分配。建設(shè)資金主要依靠銀行貸款解決。這些變化會(huì)對(duì)軟件行業(yè)和軟件企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，從而間接影響到軟件園的發(fā)展。外部因素則來(lái)自市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2．敏感性分析考慮項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售收入的變化對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的影響，結(jié)果如下：26 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)(%) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)(萬(wàn)萬(wàn)) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 8927 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)10% % 6394 % 11萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 5% % 7659 % 5% % 10190 % 1010% % 11456 % 10% % 13091 % 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 5% % 11008 % 105% % 6841 % 10% % 4758 % 10% % 7691 % 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 5% % 8321 % 115% % 9570 % 10% % 9895 % 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)從不確定性分析可以看出，該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及投資的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響比較明顯。這也將影響到軟件園預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部影響主要體現(xiàn)在軟件園管理公司的組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制方面，如果從企業(yè)內(nèi)部發(fā)生了決策失誤及管理漏洞，則必然阻礙軟件園的發(fā)展。25第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避方法北京某大學(xué)北軟件園在建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 六、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算如下： 1．全投資主要評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前：24財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8% ）： 萬(wàn)元投資回收期： 年稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）： 萬(wàn)元投資回收期： 年 2．靜態(tài)指標(biāo) 平均投資利潤(rùn)率： %投資利稅率： %以上分析表明，該項(xiàng)目具有一定的贏利能力，各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，經(jīng)營(yíng)期間可獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，軟件園以這種方案進(jìn)行建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。稅金測(cè)算詳見(jiàn)附表 4 五、利潤(rùn)估算該軟件園經(jīng)營(yíng)期內(nèi)共可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 127867 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額 110319 萬(wàn)元。 三、成本費(fèi)用測(cè)算產(chǎn)品成本主要由生產(chǎn)成本、土地開(kāi)發(fā)成本、人員工資福利、折舊23費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等組成。 4．項(xiàng)目以人民幣作為記帳本位幣。第八章 財(cái)務(wù)效益分析 一、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1．本測(cè)算根據(jù)國(guó)家計(jì)委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版進(jìn)行。 二、資金籌措該項(xiàng)目總投資為 87256 萬(wàn)元人民幣，軟件園股份公司注冊(cè)資金為 4000 萬(wàn)元人民幣。 3．其他費(fèi)用：主要為該項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程發(fā)生的各種費(fèi)用。 流動(dòng)資金 1000 萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期利息 2392萬(wàn)元人民幣。目前，軟件園 A、B 區(qū)域已有 轉(zhuǎn)讓意向，擬進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，整個(gè)區(qū)域轉(zhuǎn)讓。不同的開(kāi)發(fā)方式對(duì)軟件園的發(fā)展會(huì)有不同的作用，自行開(kāi)發(fā)面積過(guò)多，會(huì)對(duì)軟件園建設(shè)者的資金實(shí)力提出較高要求。四、軟件園經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及實(shí)施步驟北京某大學(xué)軟件園的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)主要定位于以下幾個(gè)方面：1．人才培養(yǎng)：北京某大學(xué)軟件工程師學(xué)院是北京某大學(xué)軟件園的重要組成部分之一，該學(xué)院可以為軟件園培養(yǎng)各種層次的軟件人才，并結(jié)合軟件園孵化軟件創(chuàng)業(yè)企業(yè)的功能，引進(jìn)先進(jìn)軟件項(xiàng)目管理模式，培養(yǎng)軟件管理人才；此外，北京某大學(xué)軟件園還將面向軟件企業(yè)，引 進(jìn)國(guó)外成熟的在職培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)專(zhuān)家、教授授課，為企業(yè)提供指導(dǎo)及人才的培訓(xùn)；2．軟件出口加工基地：北京某大學(xué)軟件園將在目前成功向日本、德國(guó)出口軟件的基礎(chǔ)上構(gòu)筑更大的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，全面落實(shí)對(duì)美國(guó)、加拿大、印度等國(guó)的出口加工軟件的合作意向，并持續(xù)擴(kuò)大出口規(guī)模，增加品種、數(shù)量；3．具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的軟件開(kāi)發(fā)、推廣基地：北京某大學(xué)軟件園通過(guò)為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供良好的外部配套環(huán)境，幫助企業(yè)開(kāi)發(fā)出具有19自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的軟件產(chǎn)品，并迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化推廣；4．科技成果轉(zhuǎn)化基地：科技成果轉(zhuǎn)化率低是目前中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題之一，北京某大學(xué)軟件園通過(guò)建立產(chǎn)、學(xué)、研緊密結(jié)合的有效機(jī)制，加速科技成果向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，成為科技轉(zhuǎn)化基地，最終實(shí)現(xiàn)軟件的規(guī)?；a(chǎn)；5．中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器：北京某大學(xué)軟件園將發(fā)揮其接近創(chuàng)新源頭的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造有利條件興辦軟件企業(yè)孵化器，同時(shí)，提供以項(xiàng)目成果轉(zhuǎn)化為主的項(xiàng)目孵化功能，通過(guò)有形孵化和網(wǎng)上孵化吸引包括在職教師、在校學(xué)生和歸國(guó)留學(xué)人員在內(nèi)的各類(lèi)創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)辦各類(lèi)軟件創(chuàng)業(yè)企業(yè)，在提供有形辦公場(chǎng)所的同時(shí)，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、測(cè)試平臺(tái)等平臺(tái)服務(wù)，幫助中小企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期通過(guò)資源共享的方式，克服投資規(guī)模較小所帶來(lái)的各種弊端，提高創(chuàng)新成功率，不斷培育孵化出一批新的軟件企業(yè)；6．用 IT 技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)基