【正文】 010022011－來年4月年均價格190355120295　上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。⑶通過與疆內(nèi)外會議會展展覽公司合作，銷售團隊客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。%的用戶選擇了直接去賓館訂房。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動。在開拓散客市場的目標(biāo)上，重點是江浙、廣東、北京、上海等地。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時也可以采用一些贈送和讓利措施－如推行“住房消費積分卡”，消費達到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎勵。. 營運管理初步計劃 . 服務(wù)項目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項目安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應(yīng)的服務(wù)項目：①接待服務(wù)項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書、翻譯服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。⑤商場服務(wù)項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。②客房接待設(shè)施。④娛樂服務(wù)設(shè)施。⑥酒店經(jīng)營保障設(shè)施。⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 計劃組織機構(gòu)圖餐飲部的機構(gòu)設(shè)置計劃如下圖所示。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行?？紤]到酒店的行業(yè)特點，在酒店開業(yè)5－8年間通常對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本項目中計劃在酒店開業(yè)的第六年利用酒店營運自身的資金積累，投入360萬元對酒店進行重新裝修。床標(biāo)準(zhǔn)間 前樓年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1前樓標(biāo)準(zhǔn)間收入(元)15390008775008640003280500單價(元)240200160住宿量(人夜)540016200出租率95%65%40%天數(shù)9090180360房間數(shù)757575752前樓套間收入(元)388800205200176400770400單價(元)480380280住宿量(人夜)8105406301980出租率90%60%35%天數(shù)9090180360房間數(shù)101010103住宿量(人夜)合計181804收入合計4050900后樓在剔除伊犁州內(nèi)部接待可能在旺季和平季對出租率的影響后，預(yù)計后樓年住宿收入可達到231萬元。注：120萬元KTV租賃收入需要待二期建設(shè)完成后方可實現(xiàn)。詳見損益估算表。計算公式為:公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù) i為設(shè)定的折現(xiàn)率銀行短期借款（1年期）%，%。其表達式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量項目投資回收期為三年零二個月。. 人力資源風(fēng)險現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。. 行業(yè)特點決定的風(fēng)險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當(dāng)時酒店業(yè)造成了很大的影響。. 市場競爭風(fēng)險對策酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。. 融資方式本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立XX商務(wù)酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。. 融資資金用途一期融資取得的資金將用于XX酒店購置設(shè)備和營運啟動資金。12. 結(jié)論本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化三星級酒店，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立XX商務(wù)酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義務(wù)。11. 融資計劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項目總投資1200萬元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中XX地區(qū)洲際工貿(mào)有限公司已經(jīng)完成投資320萬元，尚需新增投資880萬元，其中計劃一期新增投資180萬元，二期新增投資700萬元。. 人力資源風(fēng)險對策酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。其表達式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù)本項目的項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為56%，遠高于設(shè)定折現(xiàn)率12%。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。. 現(xiàn)金流量預(yù)測 本項目的現(xiàn)金流量情況見附表1－項目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。 正常年份銷售收入及稅金附加情況表項目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604餐飲收入6236352租賃收入2060000407880合計15018956. 成本費用預(yù)測因酒店餐飲業(yè)成本費用構(gòu)成龐雜，詳細分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費用結(jié)構(gòu)進行測算，預(yù)計項目總成本費用前六年為每年1074萬元，后六年為1134萬元。 年住宿收入估算表項目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內(nèi)部)3600004172合計6722604. 餐飲收入預(yù)測根據(jù)本三星級酒店的餐飲的一般狀況和XX酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達623萬元。 后樓剩余出租率估算表項目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標(biāo)準(zhǔn)間27%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預(yù)測根據(jù)本星級酒店的一般情況，預(yù)計標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機關(guān)公務(wù)出差人員住宿時間和費用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計伊犁州內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬元。. 投資估算 根據(jù)XX酒店的定位，酒店將按照三星級標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購和營業(yè)啟動資金，酒店即可開業(yè)；二期（計劃第二年）投入700萬元用于KTV建設(shè)和舊樓改造。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。酒店后樓服務(wù)人員計劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。. 建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強化酒店管理，降低酒店運營成本，XX商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。⑶娛樂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。. 建立并實施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑤商品銷售服務(wù)設(shè)施。③餐飲接待設(shè)施。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的接待能力和條件，XX商務(wù)酒店計劃安排如下基本設(shè)施：①前臺接待設(shè)施。③餐飲服務(wù)項目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。8. 營運和管理. 基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。. 餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時酒店還計劃通過如下銷售策略推動餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團隊自點餐和風(fēng)味餐消費。與本各機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟類學(xué)術(shù)研討會、培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。. 初步銷售策略 . 客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團隊。. 公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。. 銷售渠道 . 直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。. 定價 定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（本三星級酒店）的價格策略進行定價。⑵散客：疆內(nèi)外中檔消費的商務(wù)、公務(wù)散客。⑵工作重點做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競爭優(yōu)勢。⑵工作重點加強酒店內(nèi)部管理、進一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴格控制成本費用。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進行員工培訓(xùn)，完善營運條件，使酒店盡早進入可正常營運狀態(tài)。此外，通過加強管理和服務(wù)，XX酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。本市四星、五星級酒店由于房價高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風(fēng)險較大。. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施XX酒店項目，使XX酒店能夠在2005年XX地區(qū)旅游旺季到來之前正式投入運營。③XX地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX地區(qū)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，2003以來國家計劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨山子石化和本石化擴建工程將使XX地區(qū)成為我國未來的石化化工重點地區(qū)，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加XX地區(qū)的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為XX地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。③酒店星級尚未評定XX酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定