【正文】 酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 50 頁(yè) 共 52 頁(yè)位環(huán)境、較低的地價(jià)成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動(dòng)和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園” 的概念。實(shí)際上，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，我國(guó)也已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 對(duì)策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們?cè)斐晌：Φ母怕屎苄　１卷?xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，建成后將成為某市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 52 頁(yè) 共 52 頁(yè)第十二部分 結(jié)論酒店式湖景別墅項(xiàng)目是某都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè) 管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：酒店式湖景別墅的未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，主要依賴(lài)于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和市場(chǎng)推廣力度。從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。從目前國(guó)內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，很多客戶往往對(duì)配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時(shí)段購(gòu)買(mǎi)?！?2022 年——2022 年的所得稅按利潤(rùn)總額的 33%計(jì)算?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的 3%計(jì)算?！?土地租賃費(fèi)用根據(jù) 項(xiàng)目公司與**簽訂的相關(guān)合同的 規(guī)定，按每年 1200 元/畝計(jì)算。保守 預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過(guò)本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。6 綜合費(fèi)用 水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一年計(jì)12 萬(wàn)元。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬(wàn)元。 500 項(xiàng)目二期主體工程封頂。前期已投入 100 萬(wàn)元，還需再投入資金 2180 萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第一年日常經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求為 萬(wàn)元（不包含在總投資內(nèi)）。對(duì)高級(jí)管理人員按照經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)者績(jī)效考核辦法執(zhí)行。**公司具有高度的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。公司的重大決策均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級(jí)管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實(shí)行人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“ 五分開(kāi) ”，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。此外，還可通過(guò)與廣播、電視合作舉辦專(zhuān)題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 35 頁(yè) 共 52 頁(yè)（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過(guò)以下方法提升社會(huì)關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時(shí)尚類(lèi)與旅游類(lèi)雜志刊登。二、銷(xiāo)售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂(lè)部、航空俱樂(lè)部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 32 頁(yè) 共 52 頁(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。未來(lái)引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式湖景別墅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營(yíng)管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬**發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，在最短的時(shí)間內(nèi)將湖景別墅推向市場(chǎng)。高檔娛樂(lè)設(shè)施有馬術(shù)俱樂(lè)部和航空俱樂(lè)部，中檔娛樂(lè)設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、 動(dòng)物 競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩 彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通 娛樂(lè)項(xiàng) 目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 29 頁(yè) 共 52 頁(yè)（四）娛樂(lè)項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂(lè)項(xiàng)目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢(shì)。（三）目標(biāo)客戶分析　　綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場(chǎng)所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。隨著某經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2022 年北京奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 26 頁(yè) 共 52 頁(yè)力度。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已 經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的格局，開(kāi)始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）發(fā)展。上世紀(jì) 90 年代末，某別墅市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)，會(huì)將人力、物力、 財(cái)力向 這個(gè)國(guó)家最具優(yōu)勢(shì)的地區(qū)集中，一定階段后，會(huì)向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。這與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)是密不可分的。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 23 頁(yè) 共 52 頁(yè)（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)理念**強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理人員和優(yōu)秀員工持股。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這 種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。北京、某地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)不斷得到增強(qiáng)，特別是對(duì)休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場(chǎng)空間和客源基礎(chǔ)。加入 WTO 對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項(xiàng)目發(fā)起人——某方舟天馬**公司于 2022 年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)市級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)，并獲得國(guó)家財(cái)政貼息 3,000 萬(wàn)貸款以及國(guó)家林業(yè)部財(cái)政貼息5,500 萬(wàn)貸款。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得某市及某縣政府大力支持該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。某市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022）81 號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游 業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺(tái)了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《某市旅游管理辦法》。我國(guó)居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來(lái)越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動(dòng)。 “九五”期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率接近 8%。本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線；本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無(wú)高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無(wú)妨礙性市政管網(wǎng)。住宿： 采用星級(jí)酒店式 經(jīng)營(yíng)管理湖景別 墅，日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。中式四合院。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 16 頁(yè) 共 52 頁(yè)本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項(xiàng)目地址酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài) 園圖示 F3 處。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 14 頁(yè) 共 52 頁(yè)進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類(lèi)觀賞，馬術(shù)俱樂(lè)部表演，動(dòng)物競(jìng)技表演等以?shī)蕵?lè)性活動(dòng)為主的項(xiàng)目。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從 2022年 3 月份起建，預(yù)計(jì) 2022 年全部完成。這也同時(shí)體現(xiàn)了某市政府對(duì)某都市生態(tài)園的大力支持。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂(lè)趣，得到放松。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理模式，主要為滿足前來(lái)進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營(yíng)。某投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1999 年，注冊(cè)資金 8,000 萬(wàn)元，是在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為 都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 1 頁(yè) 共 52 頁(yè)酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)第 2 頁(yè) 共 52 頁(yè)目 錄前 言 5第一部分 執(zhí)行概要 6一、項(xiàng)目概述 ...................................................................................6二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介 .......................................................................6三、股東單位 ...................................................................................7第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 8一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位 ...................................................................8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意 ...............................................................................8（二）項(xiàng)目定位 ...............................................................................8二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ...................................................................................9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 ....................................................9（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體 ...............................9（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) ...................9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經(jīng)營(yíng)模式 .....10三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案 .............................................................10（一）項(xiàng)目地址 .............................................................................10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) ..........................