某某某某地塊開(kāi)發(fā)分析實(shí)施報(bào)告(文件)
【正文】 車位。第五部分：投資回報(bào)該地塊占地面積約5000/㎡，本地塊總建筑面積為22500/㎡左右。以上商業(yè)面積和車位數(shù)量、售價(jià)相對(duì)保守，如能夠進(jìn)一步增加，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也將得到進(jìn)一步提高。其中住宅部分銷售額為8千5百萬(wàn)元；商業(yè)部分總建面積約6000㎡，㎡銷售，可回籠資金7千8百萬(wàn)元；三層和轉(zhuǎn)換層為停車場(chǎng)可規(guī)劃60余個(gè)車位，可獲利820萬(wàn)元。從性質(zhì)上變成產(chǎn)權(quán)車位，相比其他項(xiàng)目的地下車位更具優(yōu)勢(shì)，在售價(jià)方面還能夠與其他項(xiàng)目持平或略高。一樓定位將主要依托緊鄰的實(shí)驗(yàn)一小，針對(duì)性的發(fā)展小型餐飲、兒童玩具、童裝童鞋、體育用品等的批零銷售；二樓商業(yè)主要針對(duì)課外輔導(dǎo)班、特長(zhǎng)培訓(xùn)班、教材考試書(shū)店等商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行銷售。前期建議以4500元/㎡起價(jià)銷售（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、饑餓營(yíng)銷、限量推出），用以試探市場(chǎng)熱度。戶型 面積（㎡） 所占戶型配比表戶型面積可變空間陽(yáng)臺(tái)飄窗占比小2房2廳7585餐廳帶陽(yáng)臺(tái)2220小3房2廳100110餐廳帶陽(yáng)臺(tái)2365大3房2廳115128書(shū)房帶陽(yáng)臺(tái)3315三、 目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn) ：第一次置業(yè)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多數(shù)比較關(guān)心區(qū)域內(nèi)教育、商業(yè)、醫(yī)療、金融、通訊等生活類配套設(shè)施；同時(shí)他們對(duì)價(jià)格、優(yōu)惠、戶型設(shè)計(jì)、面積等因素較為敏感；根據(jù)以上客戶特征，本項(xiàng)目的客戶來(lái)源區(qū)域可由五中教師及家長(zhǎng)、附近從商、從業(yè)人群以及桐梓、綏陽(yáng)、湄潭等縣鄉(xiāng)教師、公務(wù)員、事業(yè)單位人員組成。 2 戶型建議根據(jù)對(duì)周邊在售項(xiàng)目的市調(diào)結(jié)果，結(jié)合目前全面放開(kāi)的二胎政策，目前遵義市場(chǎng)三房需求仍然是絕對(duì)的主力。外觀風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚。第四部分：本地塊開(kāi)發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位一、市場(chǎng)定位：考慮本地塊的建筑規(guī)模，為區(qū)別周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，重點(diǎn)考慮盡量精簡(jiǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建筑。3）用地面積較小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的規(guī)劃障礙。三、:SWOT分析1：優(yōu)勢(shì)1）地塊區(qū)域地勢(shì)平坦開(kāi)闊，交通便利，已開(kāi)通多路公交線路；2）地塊區(qū)域坐擁交通樞紐，經(jīng)由沈陽(yáng)路可快速通達(dá)廣珠路商圈；經(jīng)由西安路可快速通達(dá)港澳商圈；經(jīng)由洗馬路可快速通達(dá)丁字口商圈；經(jīng)由溫州路可快速通達(dá)海爾大道商業(yè)線；同時(shí)緊鄰高速入口和輕軌3號(hào)線，
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