【正文】 103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計(jì)1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報(bào)率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營(yíng)者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)于租金水平的50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營(yíng)成本后還有相當(dāng)于租金50100%的利潤(rùn)），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經(jīng)營(yíng)收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié)轉(zhuǎn)090377014499129689451078310151247147凈流量903770144991296894510783101512471479170從上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均經(jīng)營(yíng)水平的下限，在三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開始穩(wěn)步贏利。中國經(jīng)濟(jì)在未來三至五年內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL在此良好經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的大環(huán)境下，不僅有較好的收益前景，其投資的增值潛力也是不容小視的。世界經(jīng)濟(jì)在美、歐、日等大國集團(tuán)的帶動(dòng)下進(jìn)一步呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的特征，并使亞洲國家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比預(yù)計(jì)的更快，亞洲經(jīng)濟(jì)將提前恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。它將給中國經(jīng)濟(jì)帶來前所未有的高速變革和發(fā)展機(jī)遇。與此同時(shí)，刺激內(nèi)需，增加出口，有利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。因?yàn)樽怨乓詠恚袊鴸|部沿海地區(qū)因其所處的政治、經(jīng)濟(jì)中心地們和沿海交通、往來的便利等諸多因素，特別是中國改革開放以來，重點(diǎn)發(fā)展東部沿海地區(qū)，使中國東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)比內(nèi)地中西部進(jìn)步15－20年。重慶市政府在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中將利用中央財(cái)政向西部?jī)A斜的良好機(jī)遇，啟動(dòng)107項(xiàng)，總投資額達(dá)2400億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，其范圍涵蓋了交通基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)林水利建設(shè)，高校國債項(xiàng)目，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。關(guān)于沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性和強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?；三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL所處沙坪壩三角碑商圈的獨(dú)特商業(yè)機(jī)會(huì)和良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL科學(xué)合理的定價(jià)體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強(qiáng)有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的能力。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，城市居民90％以上認(rèn)為銀行儲(chǔ)蓄是最可靠、最好的投資渠道，10％的人認(rèn)同炒股票是很好的投資手段。（2）國內(nèi)目前不僅個(gè)體投資范圍窄，品種少而且風(fēng)險(xiǎn)大，安全系數(shù)低。同時(shí)它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。而且為擴(kuò)大內(nèi)需，開征利息稅、推廣實(shí)施的存款署名制給存款人以很大的投資信心打擊。也會(huì)給中國普通市民的消費(fèi)觀念、文化理念、中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式等等均會(huì)受到很大的沖擊，人們會(huì)更深切地感受到經(jīng)濟(jì)變革帶給自身的各種意想不到的沖擊。因此，處于社會(huì)大變革時(shí)期的人們，更應(yīng)該未雨酬繆，為自己也為后人留一條穩(wěn)定的退路，但一切退路最終要經(jīng)濟(jì)來源為核心。至于國際知名的家樂福、麥得隆，更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。主題商場(chǎng)最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場(chǎng)”，但國內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專業(yè)市場(chǎng)”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。商場(chǎng)能否旺租旺銷與商場(chǎng)的功能定位直接相關(guān)。問題是，零售業(yè)究竟會(huì)朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。 百貨商店VS“shopping MALL”商場(chǎng)上的基本原則是，誰的經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)較集中，誰就是贏家。美國玩具反斗城（Toys “R”US）的崛起就是典型的代表。拉察索〔Charles Lazarus〕開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模很大的商場(chǎng)。三、三峽廣場(chǎng)“景觀文化MALL”的開發(fā)構(gòu)想如前所述，市場(chǎng)精細(xì)化、專業(yè)化已是國際走向。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場(chǎng)所也會(huì)促進(jìn)購物場(chǎng)所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動(dòng)、互借其勢(shì)互造其市的。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對(duì)穩(wěn)固較高，其消費(fèi)能力亦毋庸置言。第八部分 管理模式一、管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)工商稅務(wù)沙區(qū)政府發(fā)展商業(yè)主委員會(huì)會(huì) 經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)項(xiàng)目招商辦公室物業(yè)管理公司商業(yè)管理公司 財(cái)務(wù)部辦公室二區(qū)管理部促銷執(zhí)行部美工部人員培訓(xùn)部三區(qū)管理部一區(qū)管理部宣傳企化部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理二、經(jīng)營(yíng)方式及細(xì)則三、經(jīng)營(yíng)管理章程管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立 由業(yè)主委員會(huì)匯同發(fā)展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務(wù)部門聯(lián)合成立經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，做為三峽廣場(chǎng)的最高經(jīng)營(yíng)管理機(jī)關(guān)，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問），對(duì)三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確保商場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)和可持續(xù)發(fā)展。（2）項(xiàng)目招商部職能l 直接向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，以保障業(yè)主投資收益為目的同時(shí)符合商城的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的原則對(duì)外招租；l 同政府職能機(jī)關(guān)協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動(dòng)商城商氣提供政策基礎(chǔ)；l 根據(jù)商城經(jīng)營(yíng)主題，展開定向招商，確保商城的可持續(xù)發(fā)展。宣傳企劃部l 負(fù)責(zé)對(duì)商城整體形象的包裝推廣計(jì)劃及廣告執(zhí)行；l 為商家提供產(chǎn)品推薦服務(wù)，如產(chǎn)品展示會(huì)、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)場(chǎng)地、時(shí)間的安排問題；l 負(fù)責(zé)為商家的產(chǎn)品作促銷企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。財(cái)務(wù)部l 負(fù)責(zé)商城統(tǒng)一的財(cái)務(wù)收支及管理；l 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理；l 同項(xiàng)目招商部協(xié)調(diào)管理鋪面租賃、收支費(fèi)用辦公室l 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務(wù)工作；l 負(fù)責(zé)與招商部，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)及業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作。（3）服務(wù)項(xiàng)目行政支持系統(tǒng)l 分送留物、包裹、報(bào)紙、信件、傳真、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉(zhuǎn)交等服務(wù)；l 辦公室、會(huì)場(chǎng)出租；l 商務(wù)中心將為經(jīng)營(yíng)者提供代收、代發(fā)業(yè)務(wù)；l 通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)，我們將為經(jīng)營(yíng)者提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。38 / 38。物業(yè)管理支持系統(tǒng)l 商家將垃圾裝好放置于指定地點(diǎn)，每天將定時(shí)上門收取垃圾；l 為商城提供失物招領(lǐng)服務(wù)；l 公共地面清洗；l 為商家提供花木出租，維護(hù)服務(wù)；l 日常水電維修；l 店鋪維修服務(wù)；l 店鋪裝飾、裝修服務(wù)；l 投訴受理；l 顧客物品托管；l 保安服務(wù)經(jīng)營(yíng)支持系統(tǒng)l 組織成立業(yè)主及經(jīng)營(yíng)者俱樂部，定期邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行講座或開展聯(lián)誼會(huì)。包括（禮儀、銷售技巧、財(cái)務(wù)收銀、著裝等）；l 定期培訓(xùn)商城管理人員；l 制定人員培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容。促銷執(zhí)行部l 負(fù)責(zé)對(duì)商城促銷活動(dòng)、產(chǎn)品促銷活動(dòng)的費(fèi)用核算、組織安排及執(zhí)行；l 對(duì)促銷活動(dòng)產(chǎn)生的效益進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估、調(diào)整修正。實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，統(tǒng)籌安排商城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)總經(jīng)理向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，其下屬三位副總經(jīng)理分管商城推廣包裝、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理、后勤管理。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)所做出的決議需通過人和、資和雙重才能生效，切實(shí)保護(hù)中、小投資者的權(quán)益。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費(fèi)能力，吸引了大量其他社區(qū)消費(fèi)者的前來。于此，城中之城，即微縮購物中心的概念已初步形成。那么，我們能否成立一個(gè)項(xiàng)目，將零星分散型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費(fèi)。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時(shí)裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場(chǎng)。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。我們的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化時(shí)代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢(shì)而起。所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。市場(chǎng)中，沒有哪個(gè)行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢(shì)的變化。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜……商場(chǎng)也在“聚焦”，想方設(shè)法通過經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的集中和經(jīng)營(yíng)方式的系統(tǒng)化，讓社會(huì)公眾買相關(guān)的東西時(shí)第一時(shí)間想到某個(gè)商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點(diǎn)（甚至煙草專賣點(diǎn)）、專業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)，還有家樂福、山城超市之類的平價(jià)商場(chǎng)。二、MALL的核心——“一站式消費(fèi)”現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)所謂主題商場(chǎng)，就是指根據(jù)人們的消費(fèi)主題而劃定的比較集中的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍，從而使人們?cè)谶@里可以實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)”(One Stop Shopping)。第七部分 MALL的詮釋及延展一、MALL的由來隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，重慶市的人民消費(fèi)能力逐步提高，整體