【正文】 揭有利于克服購房心理而促進(jìn)銷售，也有利于發(fā)展商收款；（4） 裝修房會使消費者總體花費減少。不同房型，不同面積，不同風(fēng)格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式?？稍O(shè)計改良式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式：運用一些大膽的色調(diào)或材料，簡潔而大方，具有視覺沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺、開放式廚房等。小房應(yīng)貼近其客戶 消費力低的特點采用簡潔的現(xiàn)代式；大房型貼合消費者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風(fēng)格 樣板房應(yīng)充分顯示房間功能，尤其“加一”的功能應(yīng)當(dāng)突出。房型配置圖： 用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請明泉公司盡快提供所有整理過并分類的房型圖，由本 公司繪制家具配置圖。 DM2：“銷售單片”正式開盤時使用，結(jié)合引導(dǎo)期客戶反映進(jìn)行調(diào)整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送 首次印刷10000份，派發(fā)完畢后重新設(shè)計重新印刷（按套數(shù)1：50計，估計總量達(dá)40000份）。展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售員介紹演示VCD： 利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景”具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書（10000份）隨樓書一 道派發(fā)；用于看房車電視屏幕介紹；初期結(jié)合電視廣告運作；結(jié)合多媒體網(wǎng)頁運作73 / 74?？缃謾M幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設(shè)計，最好有4～5張：40萬平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業(yè)、學(xué)校等設(shè)施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達(dá)。尤其是2+1，3+1中的功能房需羅列不同的設(shè)計方案，供客戶選擇。方案二、突出大、小房型的裝修要點大房型：注意細(xì)節(jié)勾畫，設(shè)計要求居住的舒適度；小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。（6） 菜單式裝修裝修房比較適合于中檔及中高檔住宅，而對極高檔和低檔住宅應(yīng)彈性地對待——極高檔者由明顯的個性要求，而低檔住宅則存在成本與總價障礙。 裝修房：問題與措施一、個性化問題解決成批住宅裝修個性化的幾個重要觀念如下：（1） 開發(fā)商的審美與判斷能力必須超過大多數(shù)的住戶；（2） 刻意追求個性化的住戶不占多數(shù)；（3） 個性是一種對外的張揚(yáng)，主要表現(xiàn)在大門、玄關(guān)、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面；（4） “小菜單”與“大菜單”可解決裝修方案的個性化選擇；（5） 個性化更多地通過裝修以外的家俱、裝飾及陳設(shè)來體現(xiàn)；（6） 個別局部可以不裝修。二、對物業(yè)管理者的益處 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 減低社區(qū)保安工作的壓力； 減少住戶的投訴； 減少管理成本； 加快小區(qū)入住速度；三、對社會環(huán)境的益處 減少這方面日益增多的法律糾紛； 遏制低水準(zhǔn)裝修； 提高居住水平和改善生活方式； 建立健康的鄰里關(guān)系； 促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展； 提高裝修技術(shù)與藝術(shù)； 淘汰數(shù)以萬計的發(fā)展商和裝修公司中的一部分不合格者。隨時進(jìn)行現(xiàn)場整理，避免內(nèi)部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。（2） 現(xiàn)場售樓處“會所一”前面，金匯路入口處安排保安一名，完成對進(jìn)出車輛的引導(dǎo)，防止外來客戶亂停車現(xiàn)象的發(fā)生；次入口處安排保安兩名，注意案場的穩(wěn)定、有條不紊；售樓處門口設(shè)迎賓小姐若干。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質(zhì)的提升。這一切是由房地產(chǎn)市場的供求均衡關(guān)系，決定了房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化，個人掏錢買房呈現(xiàn)出對房屋的要求越來越精細(xì)、越來越周全、越來越多樣化的趨勢。廣告規(guī)格：5秒廣告安排：上視5秒套裝 6，600元/天10天=66，000元 東視5秒套裝 6，888元/天10天=68，880元廣告費用：13，488元 （2）第二階段：2001年10月1日—10月19日廣告目的：針對目標(biāo)受眾進(jìn)行集中投放，加深品牌認(rèn)知度。三、廣告語及部分文案表現(xiàn)國際的，竟然是傳統(tǒng)的江南：中國制造凡爾賽來了，留下一段回憶羅馬來了，也只是匆匆而過十年虹橋已淡凈了浮華的喧躁它內(nèi)斂光華，期待著自己最初的堅持這堅持應(yīng)該是種國際化的中式，有景、有情、有享受……這堅持可以淡雅但必須豐富就像今天的吟風(fēng)賞月，手邊的擺置我選擇CAPPUCCINO我們并沒有否定什么精致的陶然十景追溯的是純正的江南風(fēng)韻獨有的五親空間是對居住的人性思考這里倡導(dǎo)健康、發(fā)展健康、但最重要的——這里有健康錦繡江南，一個名字，一份對虹橋的堅持，一處中國人的家江南：讓世界喝彩一直以來，我們都在不斷的追求與前進(jìn)巴洛克、洛可可、凡爾賽、雅典……一路上，我們失落了許多，也遺忘了許多如何找回失去的記憶？清溪潺潺而過，遍地春光燦爛 秋來風(fēng)景怡人，如何不憶江南？賞畢陶然十景，四大會所功能齊全逛完景觀一條街，五親空間讓您溫馨滿懷在錦繡江南，你會找到記憶中的家在錦繡江南，你會發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的，竟然就是國際的LIVE IN中國投放原則：1．量：開盤期、強(qiáng)銷期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結(jié)合促銷手段靈活投放2．線：兩種組團(tuán)――電視、報紙和戶外結(jié)合 主線――電視、新民晚報、解放日報輔線――新聞晨報、申江服務(wù)導(dǎo)報、房地產(chǎn)時報、文匯報、戶外導(dǎo)示、車體雖然晚報聲勢日下，但仍然雄踞上海灘報業(yè)龍頭老大的位置，目前尚不可能放棄；解放日報投放效果和投放量基本穩(wěn)坐第二把交椅，而且“住宅消費”等欄目操辦得有聲有色，行情看漲，應(yīng)當(dāng)重點考慮。 媒體策略：報紙廣告、電視廣告為主?；顒咏ㄗh：釣出江南真生活時間：11月8日內(nèi)容：第一屆“錦繡江南杯”有獎釣魚大賽地點：社區(qū)內(nèi)目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強(qiáng)樓盤與客戶的親和力鑒于此階段本案景觀街、環(huán)境、會所等都落成，虹橋購物樂園已具有一定知名度，已經(jīng)正式可以將本案賣點直觀地進(jìn)行展示。第二階段： 開盤期和強(qiáng)銷期全新亮相 驚爆開盤 大投入全新出展； 排山倒海般的公開面市戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的全新亮相。虹橋的再一次崛起――“新虹橋生活圈”大討論時間：2001年8月地點：待定主辦：閔行區(qū)政府、明泉房產(chǎn)承辦：明泉房產(chǎn)人員：上海市房地局官員、閔行區(qū)政府官員；房地產(chǎn)權(quán)威、專家；各大報社記者；明泉房產(chǎn)，清華、杭州設(shè)計院以及天啟等單位內(nèi)容：如何再造“虹橋”輝煌，如何定位“新虹橋生活圈”，“期待新虹橋”、“虹橋的第二次騰飛”的討論；明泉房產(chǎn)作“錦繡江南”產(chǎn)品推介，在提高地段形象的同時，側(cè)面提及錦繡江南。 產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，引起市場興趣，樹立入市形象?！板\繡江南”在市場的聚光燈下成為一個耀眼的明星。 產(chǎn)品解碼——反彈琵琶法 跳出江南看江南，用“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的方法從外向內(nèi)逆滲透法、倒推法，用世界級的眼光遙望江南文化，便抓住江南神韻，從而抓住“崇洋”情結(jié)的上海人的“心”。B：產(chǎn)品模糊——開發(fā)商傾注全力打造的“江南風(fēng)格”與多元化需求于骨子里崇洋的上海人存在著“斷裂帶”，完全改良化、變異化的江南風(fēng)格又破壞了國人引以為豪的江南神韻?？偛呗陨罘绞剿茉欤▊鹘y(tǒng)文化底蘊(yùn)的國際化生活方式）＋板塊啟動（新虹橋生活圈）+產(chǎn)品啟動（錦繡江南）總目標(biāo) 我們的任務(wù)是將“錦繡江南”捆綁在“新虹橋”基座上 通過“新虹橋生活圈”這個超級發(fā)射架 用“傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)的國際化生活”做點燃器，對外發(fā)射。同時她是與一個國際生活密切關(guān)系的地段變遷――“新虹橋生活圈”的崛起結(jié)合在一起，解決好地段對生活方式的支持。所以，我們從7月份開始的宣傳應(yīng)當(dāng)全面而到，造成先聲奪人的市場影響力。針對以上四大難題，一期運做中應(yīng)當(dāng)注意： 搶時機(jī)。必須按分期進(jìn)行多品牌運作。 根據(jù)本案3～4年的時間跨度，必須有一個經(jīng)得起時間考驗主品牌。從本案通盤考慮，本案有三大特點必須重視：178。同時，憑借“虹橋”品牌置換“徐匯區(qū)”、“長寧區(qū)”等“上支角”地段的客戶源。按這種思路，第一步能否順利完成是我們的首要任務(wù)：明確地段概念 置換地段概念地段，是本案最為敏感的話題。這就要求我們必須找到快速搶占市場的途徑。 本案目標(biāo)客戶群家庭收入定位：年收入15萬以上 本案目標(biāo)客戶群其它特征定位：三口之家；雙職工家庭；愛好中式符號；五年內(nèi)有買車意向；接受古北消費文化；關(guān)注子女教育；具有超前消費思想；銀行按揭意識強(qiáng)、退稅意識強(qiáng)。二、 目標(biāo)消費群分析 本案（一期）五大特征：A、 主力總價45－60萬；B、 中式園林風(fēng)格，環(huán)境一流；C、 具有明顯升值潛力；D、 健康主題；E、 目前交通不夠便利，配套不夠完善。此區(qū)域特色是兩極分化：低價位公寓與低密度別墅區(qū)并存，該區(qū)居民與流向該區(qū)的客戶源重心明確，與本案有一定錯位，但可以憑借個案的綜合優(yōu)勢分流部分客戶源。（3） 北閔行 閔行區(qū)為上海新興房產(chǎn)熱點區(qū)域，該區(qū)規(guī)劃層次性極為鮮明，主要分為以下幾個板塊：A、 地鐵沿線板塊，主力樓盤集中在地鐵蓮花路站至莘莊沿線，該區(qū)吸引客戶群最大的動因是便捷的交通。故本區(qū)域暫不列入核心目標(biāo)區(qū)。因此該區(qū)域成為本案核心目標(biāo)市場之一，其二次居家人群是我們的主力目標(biāo)客戶源。一部分在區(qū)域內(nèi)消化（該區(qū)內(nèi)有大量中檔價位樓盤，也有如盛大花園等特色樓盤，本案與此區(qū)域樓盤競爭當(dāng)?shù)乜蛻羧?，缺少足夠張力）；另一部分客戶群流向閔行莘莊地鐵沿線。分階段市場描述第一階段核心市場分析（1） “西徐匯”市場界定分析 徐匯區(qū)是滬上好概念區(qū)，徐家匯廣場一帶更是上海形象窗口之一。就工程進(jìn)度以及內(nèi)斂型品質(zhì)特征而言，就下半年群雄紛爭、諸侯并起的房地產(chǎn)市場局面看，本案很難在短時間內(nèi)塑造成全上海灘聞風(fēng)而動的名盤。家，親水、親綠、親地、親情、親和的人性規(guī)劃，時尚休閑景觀街、四大功能會所、江南十景……演繹著大都市摩登時代的時尚生活！聯(lián)合國頒發(fā)的生命綠卡，華納兄弟雙語幼兒園，跨越國界的運動、健康……這是一個40萬方的中式逸居生活的現(xiàn)代版本這是一個具有國際化、未來化的生活城。而本項目在產(chǎn)品的構(gòu)造上的“均好性”――地段升值、社區(qū)功能、環(huán)境宜人、房型特色、配套趨勢等在介紹清楚后都符合這類人群的