【正文】 商和投資機構成為拿地的主力 ,也將是未來兩年市場的主力 ,如何本土化是他們面臨的主要問題。 4) 而到了 2022年 ,新增商品住宅供應面積與實際銷售面積基本相當 ,供銷比達到 。 6201020304050607080902022 2022土地成交總額1) 從 05年土地供應的區(qū)域來看 ,成都 2022年內 ,房地產開發(fā)熱點將繼續(xù)保持在城西 /城東 ,而擁有大面積可供開發(fā)土地的城北和城東將成為 2022年的大“地主”； 2) 土地的放量以及更多實力超強的開發(fā)商通過拿地進入成都市場 ,說明整個房地產業(yè)界對未來成都房地產市場都充滿了信心 ,同時也意味著成都房地產開發(fā)進入了更加激烈的競爭時代。 只有被賦予了 思想和文化的建筑 才具有生命的氣息，才能與人有心靈的溝通。寫在提案之前 這次提案，我們調動了公司的精銳力量，加班加點完成這次推廣方案，但由于時間過于倉促，我們的報告可能還不夠完善，設計表現(xiàn)也未見得盡善盡美，但是希望我們對本項目的理解以及我們所主張的策略思想，能得到貴司的一些認同并能對項目的推廣有所幫助。否則，即便揮金如土，極盡奢華之能事，也擺脫不了內里的蒼白和貧乏。 大開發(fā)商涌入 ,房地產四面開花 樓市供求趨于平衡 ,穩(wěn)步增長成為主旋律 1) 據(jù)統(tǒng)計 ,2022年全市（含郊區(qū)市縣）新增商品房供應量為 ,同比大幅增長 %,其中五城區(qū)新增商品房供應量為 ,同比大幅增長%。在供銷總量上 ,商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。 房地產開發(fā)區(qū)域整體外移 據(jù)最新統(tǒng)計資料顯示 ,目前成都在售的 581個樓盤中 ,三環(huán)以外的樓盤數(shù)量達 315個 ,占總量的 54%。 有如橄欖郡、半山衛(wèi)城等純粹的異國情調表現(xiàn)，也有如萬科 相反，持有土地的開發(fā)商則反對聲一片，如果新政真正強力實施，對持地者尤其是郊縣土地持有人將是一個重大的打擊。 政策導向，郊區(qū)購房需求主動化 政府規(guī)劃在外環(huán)線以內將不再審批低密度住宅，這一規(guī)定迫使消費者的購買需求主動向郊區(qū)擴張，形成了郊區(qū)購房需求變被動為主動的購買態(tài)勢。 2月份 ,龍泉就有四宗土地完成交易 ,總面積達到 612畝。 十陵、洪河板塊 —— 三國之蜀國 距城市最近之地利，雖為最后啟動，卻已穩(wěn)坐中游。香水灣、利通 龍泉房地產開發(fā)已經進入了成熟開發(fā)階段 ,不再是價格戰(zhàn)的低端競爭，而是上升到品牌 /產品等綜合實力的競爭。尤其東山國際城的開發(fā)，更點燃了這一區(qū)域。 3)將水作為我項目的主要景觀，將城市的靈魂 “ 水 ” 引入社區(qū)； 4） 通過建筑形態(tài)、景觀綠化和道路系統(tǒng)分成三個相對獨立的組團 。 4) 弧形穹頂、八角塔樓，西班牙建筑元素與成都本土的閑適生活相生相融； 層層退臺的第五代產品 1）內部組團之間形成一個相對獨立的社區(qū)， 公共客廳的創(chuàng)新設計，讓業(yè)主之間有了交 流溝通的平臺，鄰里關系更加和諧； 2）一樓、二樓帶地下室空間，二樓獨立入戶； 3）在較大戶型的設計中考慮入戶花園的處理， 使功能結構更加完善，入戶空間體驗更加 豐富； 4）引入了前庭后院，結合地形的負一層功能 用房，入戶花園，錯落有致的景觀大陽臺 和層層退臺等概念，使戶型設計更加完美。 創(chuàng)新使用多種技術，打造環(huán)保節(jié)能社區(qū) 項目將在成都區(qū)域內率先采用小區(qū)內中水回用處理系統(tǒng)，處理后的水質將達到“零污染排放標準”。在產品均好性極強的情況下還具備了極強的差異性，將產品的獨特賣點放大，并最終形成項目的代表性元素，才是我們推廣的核心所在。 泛客戶定位 龍泉本地人： 成都人不喜歡的項目龍泉人也不會關注 ， 成都人喜歡的項目龍泉人也會喜歡 ， 這就是 “ 大隨小 ” 心理 。 重要的輔助客戶 第四部分 預測 —— 我們需要解決的問題 問題二： 如何從成都目前眾多的地中海風格項目中跳出來？ 問題三： 針對東山國際新城、藍色理想等同區(qū)域項目的大力度 推廣，我們應該怎么做？ 問題一： 公司品牌推廣如何落地，如何與項目品牌推廣相結合？ 我們的解決之道 動員 —— 案名及主題推廣語 第五部分 一 傳播 ,需要一個好名字 名字要個性化 /容易記憶 /易于傳播，還要與項目的西班牙建筑風格相呼應。因為它面向太陽升起的東方，所以取名為太陽門。幾百年來，太陽門廣場還是西班牙重大歷史事件的見證人。案名以其濃郁的西班牙地域風情展示受眾眼前，盡現(xiàn)這個國度的藝術之風。讓項目閃耀起來！ 造成強烈而又震撼的市場印象，才能真正從氣勢上 ,從氣質上 ,確立項目的精品地位，確立企業(yè)的市場地位，達到將產品打造成龍泉驛區(qū)域最好的房子預期目的！ [國建 〃 新城 ]需要一個獨特而又強烈的推廣 要反潮流 , 就要表現(xiàn)出最強烈的與眾不同 ! 從標志開始：看看我們與眾不同的表現(xiàn)手法 線路 —— 總體推廣策略 第六部分 一、戰(zhàn)略指導思想 —— 五個必須 必須明確 :事物的存在 ,必然有其存在的價值 ,我們必須明確其核心的價值！或者說 ,明確我們的價值坐標！ 必須大膽 :我們不必擔心“賣不掉自己” ,大膽堅持自己的觀點 /充滿自信 ,從而創(chuàng)造市場信心！ 必須單純 :每個階段 ,只為一個目的努力 ,科學的分解我們的工作 ,使其成為可以量化和具體分配的一個個小目標！只要我們完成了每個階段的目標 ,就能完成總目標！ 必須夸大 :把最重要的信息強化到極至 ,決不受干擾 ! 必須統(tǒng)一 :堅持自己的風格 ,在任何情況下 ,一看就是你 ！ 必須明確 /必須大膽 /必須單純 /必須夸大 /必須統(tǒng)一 ! 只有如此，我們才能順利抵達成功的彼岸！ 二、具體戰(zhàn)術 —— 以我為主，跟而不隨，層層推進 戰(zhàn)術詳解 —— 以我為主 堅定不移地圍繞在以 “ 西班牙風情組團建筑群 ” 為核心的產品賣點周圍，堅持五個必須，堅持風情與生活并重，將項目打造成成都目前為止最純粹的西班牙風格，讓人一提起西班牙就先想到我們項目，一提到我們項目就想起西班牙。 從 9月份開始至一期開盤前后的幾個推廣節(jié)點的思考 鑒于項目預期開盤時間還有半年多時間，市場有很多不確定因素，我們的階段策略主要側重于蓄勢階段和強銷階段，希望能奠定項目的基本策略方向和推廣步驟，并通過現(xiàn)場包裝、戶外廣告牌和幾個亮相報版來將我們的策略清晰的傳達出來。 戶外媒體建議 戶外 T型牌： 在驛都大道沿線選擇一塊戶外廣告牌； 公交車站牌： 覆蓋城東主要干道； 大型戶外牌： 在市中區(qū)的繁華中心選擇巨型戶外廣告牌； 項目現(xiàn)場包裝：項目現(xiàn)場圍墻包裝和大型指示牌設立； 蓄水階段一：以企業(yè)品牌導入 戶外主題一：起航篇 廈門國建 成都起航 中國優(yōu)越生活供應商 戶外主題二：牽手篇 廈門國建 牽手西班牙 中國優(yōu)越生活供應商 工地圍墻： 設計獨特，突出項目特色，在項目的道路交叉點上，設計一款大型的戶外牌，可作為項目的免費形象廣告牌，也可作為項目信息的現(xiàn)場同步發(fā)布平臺和導示牌； 大型指示牌：在 項目現(xiàn)場驛都大道轉彎處設計大型指示牌。 強銷期推廣節(jié)奏 進階第 1式 樣板區(qū)開放 進階第 2式 國際桃花節(jié) 進階第 3式 開盤信息 進階第 4式 開盤慶典 進階第 5式 系列公關活動 A B C D E 強銷 之 前期 —— 亮相期 訴求重點：接國際桃花節(jié)正式亮相 訴求時間： 07年 3月 1日 —— 07年 4月 10日。借前期的市場積累及項目特質，強勢導入項目賣點，吸引目標消費者，積累誠意客戶。 階段推