【正文】 商和投資機(jī)構(gòu)成為拿地的主力 ,也將是未來(lái)兩年市場(chǎng)的主力 ,如何本土化是他們面臨的主要問(wèn)題。 4) 而到了 2022年 ,新增商品住宅供應(yīng)面積與實(shí)際銷售面積基本相當(dāng) ,供銷比達(dá)到 。 6201020304050607080902022 2022土地成交總額1) 從 05年土地供應(yīng)的區(qū)域來(lái)看 ,成都 2022年內(nèi) ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將繼續(xù)保持在城西 /城東 ,而擁有大面積可供開(kāi)發(fā)土地的城北和城東將成為 2022年的大“地主”； 2) 土地的放量以及更多實(shí)力超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)拿地進(jìn)入成都市場(chǎng) ,說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來(lái)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)都充滿了信心 ,同時(shí)也意味著成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 只有被賦予了 思想和文化的建筑 才具有生命的氣息，才能與人有心靈的溝通。寫(xiě)在提案之前 這次提案，我們調(diào)動(dòng)了公司的精銳力量，加班加點(diǎn)完成這次推廣方案，但由于時(shí)間過(guò)于倉(cāng)促，我們的報(bào)告可能還不夠完善，設(shè)計(jì)表現(xiàn)也未見(jiàn)得盡善盡美，但是希望我們對(duì)本項(xiàng)目的理解以及我們所主張的策略思想，能得到貴司的一些認(rèn)同并能對(duì)項(xiàng)目的推廣有所幫助。否則，即便揮金如土，極盡奢華之能事，也擺脫不了內(nèi)里的蒼白和貧乏。 大開(kāi)發(fā)商涌入 ,房地產(chǎn)四面開(kāi)花 樓市供求趨于平衡 ,穩(wěn)步增長(zhǎng)成為主旋律 1) 據(jù)統(tǒng)計(jì) ,2022年全市（含郊區(qū)市縣）新增商品房供應(yīng)量為 ,同比大幅增長(zhǎng) %,其中五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為 ,同比大幅增長(zhǎng)%。在供銷總量上 ,商品住宅市場(chǎng)逐漸趨向平衡狀態(tài)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域整體外移 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料顯示 ,目前成都在售的 581個(gè)樓盤(pán)中 ,三環(huán)以外的樓盤(pán)數(shù)量達(dá) 315個(gè) ,占總量的 54%。 有如橄欖郡、半山衛(wèi)城等純粹的異國(guó)情調(diào)表現(xiàn)，也有如萬(wàn)科 相反，持有土地的開(kāi)發(fā)商則反對(duì)聲一片，如果新政真正強(qiáng)力實(shí)施，對(duì)持地者尤其是郊縣土地持有人將是一個(gè)重大的打擊。 政策導(dǎo)向，郊區(qū)購(gòu)房需求主動(dòng)化 政府規(guī)劃在外環(huán)線以內(nèi)將不再審批低密度住宅，這一規(guī)定迫使消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求主動(dòng)向郊區(qū)擴(kuò)張，形成了郊區(qū)購(gòu)房需求變被動(dòng)為主動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)態(tài)勢(shì)。 2月份 ,龍泉就有四宗土地完成交易 ,總面積達(dá)到 612畝。 十陵、洪河板塊 —— 三國(guó)之蜀國(guó) 距城市最近之地利，雖為最后啟動(dòng)，卻已穩(wěn)坐中游。香水灣、利通 龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了成熟開(kāi)發(fā)階段 ,不再是價(jià)格戰(zhàn)的低端競(jìng)爭(zhēng)，而是上升到品牌 /產(chǎn)品等綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。尤其東山國(guó)際城的開(kāi)發(fā)，更點(diǎn)燃了這一區(qū)域。 3)將水作為我項(xiàng)目的主要景觀，將城市的靈魂 “ 水 ” 引入社區(qū)； 4） 通過(guò)建筑形態(tài)、景觀綠化和道路系統(tǒng)分成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán) 。 4) 弧形穹頂、八角塔樓，西班牙建筑元素與成都本土的閑適生活相生相融； 層層退臺(tái)的第五代產(chǎn)品 1）內(nèi)部組團(tuán)之間形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)， 公共客廳的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，讓業(yè)主之間有了交 流溝通的平臺(tái)，鄰里關(guān)系更加和諧； 2）一樓、二樓帶地下室空間，二樓獨(dú)立入戶； 3）在較大戶型的設(shè)計(jì)中考慮入戶花園的處理， 使功能結(jié)構(gòu)更加完善，入戶空間體驗(yàn)更加 豐富； 4）引入了前庭后院，結(jié)合地形的負(fù)一層功能 用房，入戶花園，錯(cuò)落有致的景觀大陽(yáng)臺(tái) 和層層退臺(tái)等概念，使戶型設(shè)計(jì)更加完美。 創(chuàng)新使用多種技術(shù)，打造環(huán)保節(jié)能社區(qū) 項(xiàng)目將在成都區(qū)域內(nèi)率先采用小區(qū)內(nèi)中水回用處理系統(tǒng)，處理后的水質(zhì)將達(dá)到“零污染排放標(biāo)準(zhǔn)”。在產(chǎn)品均好性極強(qiáng)的情況下還具備了極強(qiáng)的差異性，將產(chǎn)品的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)放大，并最終形成項(xiàng)目的代表性元素，才是我們推廣的核心所在。 泛客戶定位 龍泉本地人： 成都人不喜歡的項(xiàng)目龍泉人也不會(huì)關(guān)注 ， 成都人喜歡的項(xiàng)目龍泉人也會(huì)喜歡 ， 這就是 “ 大隨小 ” 心理 。 重要的輔助客戶 第四部分 預(yù)測(cè) —— 我們需要解決的問(wèn)題 問(wèn)題二： 如何從成都目前眾多的地中海風(fēng)格項(xiàng)目中跳出來(lái)？ 問(wèn)題三： 針對(duì)東山國(guó)際新城、藍(lán)色理想等同區(qū)域項(xiàng)目的大力度 推廣，我們應(yīng)該怎么做？ 問(wèn)題一： 公司品牌推廣如何落地，如何與項(xiàng)目品牌推廣相結(jié)合？ 我們的解決之道 動(dòng)員 —— 案名及主題推廣語(yǔ) 第五部分 一 傳播 ,需要一個(gè)好名字 名字要個(gè)性化 /容易記憶 /易于傳播，還要與項(xiàng)目的西班牙建筑風(fēng)格相呼應(yīng)。因?yàn)樗嫦蛱?yáng)升起的東方，所以取名為太陽(yáng)門(mén)。幾百年來(lái)，太陽(yáng)門(mén)廣場(chǎng)還是西班牙重大歷史事件的見(jiàn)證人。案名以其濃郁的西班牙地域風(fēng)情展示受眾眼前，盡現(xiàn)這個(gè)國(guó)度的藝術(shù)之風(fēng)。讓項(xiàng)目閃耀起來(lái)！ 造成強(qiáng)烈而又震撼的市場(chǎng)印象，才能真正從氣勢(shì)上 ,從氣質(zhì)上 ,確立項(xiàng)目的精品地位，確立企業(yè)的市場(chǎng)地位，達(dá)到將產(chǎn)品打造成龍泉驛區(qū)域最好的房子預(yù)期目的！ [國(guó)建 〃 新城 ]需要一個(gè)獨(dú)特而又強(qiáng)烈的推廣 要反潮流 , 就要表現(xiàn)出最強(qiáng)烈的與眾不同 ! 從標(biāo)志開(kāi)始：看看我們與眾不同的表現(xiàn)手法 線路 —— 總體推廣策略 第六部分 一、戰(zhàn)略指導(dǎo)思想 —— 五個(gè)必須 必須明確 :事物的存在 ,必然有其存在的價(jià)值 ,我們必須明確其核心的價(jià)值！或者說(shuō) ,明確我們的價(jià)值坐標(biāo)！ 必須大膽 :我們不必?fù)?dān)心“賣(mài)不掉自己” ,大膽堅(jiān)持自己的觀點(diǎn) /充滿自信 ,從而創(chuàng)造市場(chǎng)信心！ 必須單純 :每個(gè)階段 ,只為一個(gè)目的努力 ,科學(xué)的分解我們的工作 ,使其成為可以量化和具體分配的一個(gè)個(gè)小目標(biāo)！只要我們完成了每個(gè)階段的目標(biāo) ,就能完成總目標(biāo)！ 必須夸大 :把最重要的信息強(qiáng)化到極至 ,決不受干擾 ! 必須統(tǒng)一 :堅(jiān)持自己的風(fēng)格 ,在任何情況下 ,一看就是你 ！ 必須明確 /必須大膽 /必須單純 /必須夸大 /必須統(tǒng)一 ! 只有如此，我們才能順利抵達(dá)成功的彼岸！ 二、具體戰(zhàn)術(shù) —— 以我為主，跟而不隨，層層推進(jìn) 戰(zhàn)術(shù)詳解 —— 以我為主 堅(jiān)定不移地圍繞在以 “ 西班牙風(fēng)情組團(tuán)建筑群 ” 為核心的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)周圍，堅(jiān)持五個(gè)必須，堅(jiān)持風(fēng)情與生活并重，將項(xiàng)目打造成成都目前為止最純粹的西班牙風(fēng)格，讓人一提起西班牙就先想到我們項(xiàng)目，一提到我們項(xiàng)目就想起西班牙。 從 9月份開(kāi)始至一期開(kāi)盤(pán)前后的幾個(gè)推廣節(jié)點(diǎn)的思考 鑒于項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)盤(pán)時(shí)間還有半年多時(shí)間，市場(chǎng)有很多不確定因素，我們的階段策略主要側(cè)重于蓄勢(shì)階段和強(qiáng)銷階段，希望能奠定項(xiàng)目的基本策略方向和推廣步驟，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告牌和幾個(gè)亮相報(bào)版來(lái)將我們的策略清晰的傳達(dá)出來(lái)。 戶外媒體建議 戶外 T型牌： 在驛都大道沿線選擇一塊戶外廣告牌； 公交車站牌： 覆蓋城東主要干道； 大型戶外牌： 在市中區(qū)的繁華中心選擇巨型戶外廣告牌； 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝和大型指示牌設(shè)立； 蓄水階段一：以企業(yè)品牌導(dǎo)入 戶外主題一：起航篇 廈門(mén)國(guó)建 成都起航 中國(guó)優(yōu)越生活供應(yīng)商 戶外主題二：牽手篇 廈門(mén)國(guó)建 牽手西班牙 中國(guó)優(yōu)越生活供應(yīng)商 工地圍墻： 設(shè)計(jì)獨(dú)特，突出項(xiàng)目特色，在項(xiàng)目的道路交叉點(diǎn)上，設(shè)計(jì)一款大型的戶外牌，可作為項(xiàng)目的免費(fèi)形象廣告牌，也可作為項(xiàng)目信息的現(xiàn)場(chǎng)同步發(fā)布平臺(tái)和導(dǎo)示牌； 大型指示牌：在 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)驛都大道轉(zhuǎn)彎處設(shè)計(jì)大型指示牌。 強(qiáng)銷期推廣節(jié)奏 進(jìn)階第 1式 樣板區(qū)開(kāi)放 進(jìn)階第 2式 國(guó)際桃花節(jié) 進(jìn)階第 3式 開(kāi)盤(pán)信息 進(jìn)階第 4式 開(kāi)盤(pán)慶典 進(jìn)階第 5式 系列公關(guān)活動(dòng) A B C D E 強(qiáng)銷 之 前期 —— 亮相期 訴求重點(diǎn)：接國(guó)際桃花節(jié)正式亮相 訴求時(shí)間： 07年 3月 1日 —— 07年 4月 10日。借前期的市場(chǎng)積累及項(xiàng)目特質(zhì)，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，吸引目標(biāo)消費(fèi)者，積累誠(chéng)意客戶。 階段推