【正文】 器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。項(xiàng)目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。2022年開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動(dòng)了人均 GDP 的高速增長。到2020 年，力爭達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。居民購買能力受到一定影響。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的“多中心組團(tuán)式” 布局結(jié)構(gòu)， 《重慶市城市總體規(guī)劃(2022—2020)》提出了“ 一城五片、多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 338 平方公里。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問題較大。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。磁器口作為重慶的“歷史文化名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng)。表 21 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022人數(shù)（萬人） 190 264 262 280 350 400雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即“ 有人氣、有市氣但缺財(cái)氣” ；社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長方式上表現(xiàn)為“高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率” 。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，10 / 68卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前重慶城市改造的速度迅速加快。2022 年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家 4A 級(jí)旅游景區(qū)的稱號(hào)，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2022 年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。本項(xiàng)目地塊位于國道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn)——磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象?；谝陨戏N種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。磁器口的“ 古” 必然對(duì)周邊的建筑風(fēng)貌提出了 “古”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+ 普通住宅。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場前景很好。總建筑面積 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2） ，其中住宅建筑面積13500 平方米，小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房 800 平方米，商業(yè)面積 547平方米，地下車庫及設(shè)備用房 1500 平方米。場地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在 59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。C20 / 68極端最低氣溫 176。施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。（2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。（1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古23 / 68鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。24 / 68圖 61 項(xiàng)目平面布局 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢，最大程度地利用景觀資源。住宅建筑為一棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為 857 平方米，東西長 37 米，南北向 32 米，均為 30 層高層建筑，各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取 2 梯 8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無 基本風(fēng)壓：（1）車庫: （2）商場: （3）臥室、客廳等 （4）廚房、衛(wèi)生間 （5）樓梯:住宅 消防疏散樓梯 （6）挑出陽臺(tái) （7）屋面: 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮（8）消防車道 （9） 27 / 68（10）其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 12層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。4)排水量污水量：按生活給水量的 85%計(jì)算，每天排放污水量約153m3。 電氣設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （JGJ/T 1692） ；（已過期）2）10kV 及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005394） ；3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005794） （2022 版） ；4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005495） ；5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999） ；29 / 68強(qiáng)電設(shè)計(jì)1）電源 小區(qū)附近有一間 10kV 開閉所，可直接引入。4）電纜敷設(shè)小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。5）防雷接地小區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。 燃?xì)庠O(shè)計(jì)小區(qū)共有住戶 240 戶，商業(yè)門面接近 30 多個(gè)。室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。32 / 68 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 備注北緯 (176。柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門均為向疏散方向開啟的可自行關(guān)閉的乙級(jí)防火門，設(shè)備管井的門為丙級(jí)防火門，所有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地下或半地下層的出入口處設(shè)置耐火極限不低于 的隔墻和乙級(jí)防火門隔開，并設(shè)有明顯標(biāo)志。結(jié)構(gòu)防火建筑內(nèi)的防火墻采用頁巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻34 / 68體均采用加氣砼(或頁巖磚)砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。□室外消防給水系統(tǒng)水源：為城市自來水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管 1條，管徑為 150mm?！跏覂?nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過2022m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚35 / 68下突出的不小于 的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次／小時(shí)計(jì)算確定。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 防雷安全設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房內(nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 主要節(jié)能措施。合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采38 / 68用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個(gè)優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。混凝土澆筑階段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)輸車輛） 、振搗棒等。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢以施工人員的生40 / 68活垃圾為主。項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。3)廢氣為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對(duì)開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限42 / 68制車速抑塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)1）噪聲選用高效低噪及振動(dòng)小的設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。2）廢水所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》 （GB18483—2022）的要求，即排放濃度應(yīng)不高于 mg/m 。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門?！醪捎貌块T控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目管理。2022 年 1 月2022 年 3 月：完成余下的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等。 招標(biāo)形式本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地拆遷安置費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。（4）國家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費(fèi)類別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。根據(jù)重慶市拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計(jì)資料，整個(gè)磁 8 地塊拆遷安置成本約 3800 萬。③貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)胤績r(jià)平均水平，約 3500 元/平方米。 投資估算結(jié)果項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 5080 萬元，其中：工程費(fèi)用 2965 萬元(包括建安工程費(fèi) 2745 萬元，市政設(shè)施配套費(fèi) 220 萬元)，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1670 萬元(包括拆遷安置費(fèi)用 856 萬元，前期費(fèi)用 814 萬元) ，預(yù)備費(fèi) 226 萬元，建設(shè)期利息 167 萬元，期間費(fèi)用 52 萬元。（1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；（2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在計(jì)算期內(nèi)的銷售價(jià)格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；（3）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則；3．評(píng)價(jià)方法本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法。 資金籌措資金來源：企業(yè)自籌資金 1580 萬元，占總投資的 31%；申請(qǐng)銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 69%。（2）工程建設(shè)前期費(fèi)用工程建設(shè)前期費(fèi)用主要包括策劃費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)51 / 68咨詢費(fèi)等，各項(xiàng)收費(fèi)均按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計(jì)取。其中主要安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：①拆遷戶人均補(bǔ)償面積不得低于 15 平方米/人，拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積應(yīng)補(bǔ)足。本項(xiàng)目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算，即按照整個(gè)磁8 地塊（ 畝）總拆遷