版塊在售樓盤市場調(diào)查報告(文件)
【正文】 萬科四季花城，但開發(fā)商萬科并沒有完全克隆產(chǎn)品，而是貫穿那種造鎮(zhèn)與打造理想生活的理念，并充分發(fā)揮鄰水、親水優(yōu)勢，其中的花木作物盡管和南方有很大產(chǎn)別，但也盡量做到四季花常開，以符四季花城之名；n 其組團(tuán)布局結(jié)合了內(nèi)斂外放的原理，可為中西結(jié)合，組團(tuán)封閉分隔為斂，營造私密空間或者說過渡空間，而組團(tuán)外的步行街和廣場為放，可以滿足人們溝通與交流的需要，因此有了更多其樂融融的社區(qū)生活場景；n 景觀水景難以維護(hù)，而且增加物業(yè)管理費(fèi)用，但萬科依然將水景貫穿整個項(xiàng)目，使整個社區(qū)變得生動，水中的建筑與植物倒影也使空間變得更有層次感，色彩更加豐富，并且滿足了人們親水的天性。５、 配套設(shè)施 n 商業(yè)配套盡量解決日常生活需要，但并不搞太多；n 商業(yè)門面先確定經(jīng)營內(nèi)容，在建設(shè)之初便對外招標(biāo)；n 在住戶不多的情況下，建設(shè)臨時菜市場，組織菜源，保證品類；n 為解決交通問題，和公交公司協(xié)調(diào)，對其經(jīng)營不足進(jìn)行補(bǔ)貼；n 和市內(nèi)名校和名醫(yī)院建立對口關(guān)系，而不是建設(shè)高額收費(fèi)的貴族學(xué)校。１０、 其他n 一方面非常張揚(yáng)，宣傳自己是第一，是領(lǐng)跑者，另一方面又非常謙虛，向其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)；n 其期刊《萬客會》實(shí)際上是一本本非常特別的廣告宣傳冊，假如說，電視5秒廣告只夠說一句話，60秒廣告才夠講一個故事，那么萬科的《萬客會》講的是一個個生動感人的故事，他們在其中圖文并茂地宣揚(yáng)某位典型成功業(yè)主的小資生活方式，以小故事的形式宣揚(yáng)萬科的建筑之美、環(huán)境之美、管理與服務(wù)之到位，比起赤裸裸的廣告要感人不知多少倍；n 萬科的網(wǎng)站BBS給業(yè)主和開發(fā)商的溝通提供了一個充分的舞臺，驕傲的萬科在其中表現(xiàn)得如此溫馴，沒有說教，只有聆聽、解釋和第一時間解決問題，不是廣告，卻勝比廣告。８、 廣告宣傳n 分階段進(jìn)行宣傳，在剛進(jìn)入武漢時，重點(diǎn)對萬科公司品牌進(jìn)行宣傳，使武漢消費(fèi)者“認(rèn)識”萬科；在第一期項(xiàng)目取得市場成功以后，便偏向于對萬科生活方式和理念的訴求，使武漢消費(fèi)者“認(rèn)同”萬科；n 早期廣告注重花卉表現(xiàn)和理想生活解釋，后期廣告注重生活實(shí)景表現(xiàn)；n 營造產(chǎn)品大環(huán)境和廣告大氣勢，給消費(fèi)者良好第一印象，同時通過產(chǎn)品、營銷和物業(yè)管理細(xì)部來感動消費(fèi)者；n 重在內(nèi)在（產(chǎn)品硬件——建筑和環(huán)境）美麗、外在（產(chǎn)品軟件——管理）感人；n 廣告詞非?？鋸?，但富有美好聯(lián)想，對于萬科來說，大家似乎不再懷疑那是吹牛，如“選擇萬科，選擇的是一種生活態(tài)度”，又如“建筑無限生活”等，最近又有了“四季花城等你回家”這種看似平淡卻飽含關(guān)愛的廣告語。３、 VI包裝n 項(xiàng)目彩色小太陽標(biāo)志非常醒目；n 路牌廣告對標(biāo)志進(jìn)行放大；n 標(biāo)志貫穿于每個銷售環(huán)節(jié)；n 在水景和廣場上繪上標(biāo)志；n 甚至在雨水口鑄鐵蓋板上也看到其項(xiàng)目品牌標(biāo)志（為四季花城專門造），可見萬科品牌意識之強(qiáng)和用心之細(xì)。 除了臨湖水景外，多數(shù)項(xiàng)目都盡量在內(nèi)部進(jìn)一步營造人工水景，把水景優(yōu)勢發(fā)揮到極至，用水景給靜態(tài)的環(huán)境帶來動感和親切感，讓三維的空間變成六維，使空間和顏色變得豐富多層、層次無窮，戀湖家園的商業(yè)街因?yàn)槿狈λ包c(diǎn)綴，所有的建筑變得非常生硬冷漠； 為保證項(xiàng)目檔次，大部分項(xiàng)目是請名家進(jìn)行規(guī)劃和景觀設(shè)計的，如高爾夫城市花園的規(guī)劃設(shè)計是香港BFD建筑事物所，景觀設(shè)計是美國泛亞易道有限公司，丁香水榭的景觀設(shè)計是美國EDAW公司；1 在期房銷售階段，做到部分景觀先行，已經(jīng)不再是項(xiàng)目開發(fā)的創(chuàng)新動作，而是標(biāo)準(zhǔn)動作，進(jìn)而比的是誰的環(huán)境更能打動消費(fèi)者的心；1 外部大配套不足是整個板塊的通病，但各項(xiàng)目都盡力在板塊內(nèi)部創(chuàng)造相應(yīng)配套條件，以保證業(yè)主生活的便利；1 在項(xiàng)目智能化程度上，基本上只保證基本的三網(wǎng)合一和聯(lián)動報警，沒有追求高層次的智能化體系。當(dāng)然，隨著整個板塊開發(fā)的深入，這些也可能在3－5年內(nèi)得到很好的解決。五、調(diào)查方法：采用實(shí)地踏看、詢問與網(wǎng)上搜索相結(jié)合。13 / 13金銀湖板塊在售樓盤市場調(diào)
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