【正文】 ............................................................................................. 32 商業(yè)定位及價(jià)格推導(dǎo) ............................................................................................................................................................................................... 33 商業(yè)市場(chǎng)定位及核心價(jià)值 ................................................................................................................................................................................ 33 項(xiàng)目立地條件 ....................................................................................................................................................................................... 33 項(xiàng)目定位 .............................................................................................................................................................................................. 35 價(jià)格推導(dǎo) .............................................................................................................................................................................................. 42 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 4 頁 常州商業(yè)格局 常州商業(yè)格局現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)綜述 常州目前為單一中心的商業(yè)格局，而且市中心商圈的地位在進(jìn)一步加強(qiáng)，多中心的商業(yè)格局將出現(xiàn)，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長(zhǎng)的時(shí)間，市中心商圈仍是常州居民的目的性消費(fèi)場(chǎng)所。 ? 同 時(shí)，新北和武進(jìn)兩區(qū)商業(yè)的不斷發(fā)展，常州市從單一商業(yè)中心向多中心商業(yè)格局發(fā)展的趨勢(shì)漸趨明顯，未來將會(huì)出現(xiàn)新的區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長(zhǎng)時(shí)間 。 ? 目前商業(yè)集中在朝陽橋、懷德路、勞動(dòng)路、關(guān)河路圍合及其外圍擴(kuò)展區(qū)域內(nèi) ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，聚集常州主要娛樂、休閑、購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，如：泰富百貨、泰富廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、新世紀(jì)商城、南大街步行街、迎春路商業(yè)街、亞細(xì)亞影視城都在此區(qū)域 ? 南北大街商圈和文化廣場(chǎng)商圈目前已成兩強(qiáng)并立之勢(shì)，既相互競(jìng)爭(zhēng)又互為補(bǔ)充，由延陵西路連接，呈現(xiàn)啞鈴狀商業(yè)中心模式，隨著萊蒙都會(huì)的開業(yè)，市級(jí)商圈的地位進(jìn)一步加強(qiáng) ? 南北大街商圈，由南北大街、延陵西路交叉口兩大百貨店和南大街步行街是目前市區(qū)商業(yè)最繁華地區(qū)。 ? 隨著道路交通的改造，極大地提高了市區(qū)商業(yè)中心的交通便利性，同時(shí)向南提高了武進(jìn)區(qū)居民到達(dá)市區(qū)商業(yè)中心的交通可達(dá)性，未來市級(jí)商業(yè)中心的地位進(jìn)一步加強(qiáng) 。 未來發(fā)展趨勢(shì) 常州已呈現(xiàn)出從單一商業(yè)中心向多商業(yè)中心的發(fā)展趨勢(shì)，未來常州商業(yè)格局將會(huì)呈現(xiàn)多商業(yè)副中心的全新格局，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長(zhǎng)的時(shí)間 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 11 頁 常州商業(yè)格局變化 因素 分析 任何城市商業(yè)格局變化的驅(qū)動(dòng)因素主要有四個(gè)方面：人口因素、房地產(chǎn)開發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)、政策 規(guī)劃導(dǎo)向。 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的指引和向?qū)В瑫r(shí)對(duì)城市商業(yè)格局也會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 ? 新北、武進(jìn)兩區(qū)眾多樓盤的開發(fā)，將在兩區(qū)形成新的居民聚居區(qū) 。 居民購(gòu)買力不斷提高 ? 到 20xx 年，常州市人均可支配收入達(dá)到 14589 元，位居全國(guó) 第 25 位，每百戶家庭汽車擁有量已經(jīng)達(dá)到 輛，手機(jī) 133 部 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 13 頁 交通因素 常州未來道路網(wǎng)絡(luò)和南北大通道建設(shè)及未來輕軌的開通客觀上將促成未來多中心商業(yè)格局的形成，但短期內(nèi)影響不大 。 ? 交通的發(fā)展也為常州商業(yè)副中心的成立提供了必要的優(yōu)勢(shì)條件 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 17 頁 消費(fèi)行為分析 購(gòu)物 目前常州消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)較為傳統(tǒng)，品牌認(rèn)知度不高，家庭購(gòu)物行為明顯，但有追求時(shí)尚、流行的訴求，相當(dāng)比例的居民會(huì)到常州以外的地區(qū)購(gòu)物 。 ? 常州消費(fèi)者對(duì) 于品牌的認(rèn)知相對(duì)較低，但有追求時(shí)尚、流行的訴求，例如女性消費(fèi)者傾向于購(gòu)買流行時(shí)尚品牌 Only、 Esprit，男性消費(fèi)者更愿意購(gòu)買大眾所熟悉的品牌 。 ? 總體上，常州居民較為喜歡外出就餐 。 ? 常州居民較為喜歡的菜系是川菜和淮揚(yáng)菜，而對(duì)其他菜系的喜好程度并不高 。 ? 器械健身、羽毛球、乒乓 球依次是常州居民喜歡參加的體育活動(dòng) 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 20 頁 消費(fèi)傾向分析 消費(fèi) 業(yè)態(tài) 傾向 常州消費(fèi)者人均收入相比長(zhǎng)三角一線城市并不算高，但消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，尤其在餐飲方面的消費(fèi)需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐等方面。 ? 在新北人口導(dǎo)入尚未完成，商業(yè)發(fā)展起步階段，仍應(yīng)以滿足周邊社區(qū)居民消 費(fèi)需求為最終目的 。 ? 附近已有商業(yè)項(xiàng)目：家樂福超市、金百國(guó)際、愛特百貨、新城藍(lán)鉆、麥德龍超市、府琛廣場(chǎng)、太陽城、每家瑪超市 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 24 頁 檔次對(duì)比 區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次普遍偏低，大量商業(yè)處于中檔甚至是中低檔次；其中檔次最高的家樂福，擁有大量中高檔品牌 。 ? 太陽城與愛特百貨屬于集中性商業(yè)項(xiàng)目，在新北商業(yè)尚未發(fā)展成熟的現(xiàn)階段，租金水平很難得到良好的體現(xiàn) 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 28 頁 五星級(jí)酒店市場(chǎng)研究 常州五星級(jí)酒店有兩家，分別為位于天寧區(qū)市中心的常州大酒店、新北區(qū)的香格里拉大酒店，以及一家準(zhǔn)五星的武進(jìn)長(zhǎng)興華美達(dá)淹城公園酒店 。 ? 長(zhǎng)興華美達(dá)淹城公園酒店位于武進(jìn)郊區(qū)，僅依托于淹城旅游景區(qū)的游客，客群覆蓋面狹窄，且軟硬件設(shè)施較差，故在三家高星級(jí)酒店中入住率最低。市中心。會(huì)議室最多可容納 300 人。 周圍景觀： 天寧寺、人民公園、紅梅公園、購(gòu)物中心、商業(yè)大廈、新世界購(gòu)物中心 。常州富都商貿(mào)飯店 。 餐飲休閑： 中餐廳主要經(jīng)營(yíng)淮揚(yáng)菜、粵菜可容納 513 人、西餐廳主要經(jīng)營(yíng)自助、零點(diǎn)可容納 90人；健身室、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、咖啡廳、桑拿中心 。 常州市長(zhǎng)興集團(tuán)投資建設(shè)的華美達(dá)森林花園酒店，擁有豪華湖景套房，高級(jí)湖景房，景觀房，高級(jí)單人房共 174 間。 服務(wù)設(shè)施： 免費(fèi)停車場(chǎng)、接機(jī)服務(wù)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、專職行李員行李存放服務(wù)、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù) 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 32 頁 總結(jié) ? 常州新北區(qū)目前商業(yè)項(xiàng)目不多，仍以街鋪為主要商業(yè)形式，旨在滿足周邊居民 生活配套需求 。 ? 常州五星級(jí)酒店較少，僅有兩家，但入住率 均 較高，說明市場(chǎng)尚未飽和，具有一定的發(fā)展空間 。 ? 交通： 項(xiàng)目所在商圈交通發(fā)達(dá)，主要道路有現(xiàn)行 BRT 及未來規(guī)劃中的軌道交通 1 號(hào)線從此經(jīng)過。 ? 良好的交通系統(tǒng)，便于車行到達(dá)，以及 BRT 快速交通，將會(huì)給本項(xiàng)目帶來大量客流 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 35 頁 劣勢(shì)： ? 目前項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期 。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目商業(yè)定位 我司通過四個(gè)緯度對(duì)商業(yè)概念進(jìn)行梳理，確定了本項(xiàng)目商業(yè)概念 —— 休閑生活綜合體 。 核心品類 代表品牌 休閑服飾 LEO、 Skap、梵思諾 保健器材 富士、歐姆龍、 Osim 休閑餐飲 一茶一坐、仙蹤林、水果撈 美食廣場(chǎng) 大食代、美樂匯 美容 SPA 瑪花纖體、美麗田園、伶雅堂 美發(fā)店 格調(diào)美 發(fā)、王宇洲美發(fā)城 古玩店 天寶齋、龍鳳祥、集雅古玩店 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 40 頁 流行 同時(shí)，滿足消費(fèi)者對(duì)流行元素的追求 。 STEP5：根據(jù)樓差系數(shù)得出本項(xiàng)目商鋪的分層基礎(chǔ)租金價(jià)格 樓層 1F 2F 3F 4F 基準(zhǔn)價(jià) —— —— —— 樓層系數(shù) 分層租金單價(jià) STEP6：根據(jù)分層基礎(chǔ)租金價(jià)格推算本項(xiàng)目商鋪的銷售均價(jià) 樓層 1F 2F 3F 4F 分層租金單價(jià) 樓層系數(shù) 分層銷售均價(jià) 綜合計(jì)算 由于開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的 追求與商鋪的價(jià)值預(yù)期往往與實(shí)際租金存在差距，所以，通過市場(chǎng)比較法與租金還原法分別推算出的產(chǎn)品售價(jià)必然存在一定差異，因此，我司將兩者整合，綜合計(jì)算，以保證銷售利潤(rùn)與去化速度的均衡性。銀飾、伊莎貝爾、新光飾品 KTV 好樂迪、繽紛錢柜 酒吧 Baby face、百度酒吧 電子游藝 Tom 熊、反斗城 西式快餐 KFC、麥當(dāng)勞、棒！約翰 咖啡廳 上島咖啡、迪歐咖啡 音像店 博恩凱 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 41 頁 項(xiàng)目酒店定位 本項(xiàng)目酒店部分定位為五星級(jí)，體量約 30000 平方米， 客