長沙縣星沙兵裝集團項目初步可研報告(文件)
【正文】 三期 。主要競爭來自已經動工修建 開挖好地下室華潤 五彩城 內街銷售。 藍山郡 總體鳥瞰效果圖 16 本案與藍山郡相對位置 —— 僅隔 華潤鳳凰城 項目 位置 星沙大道與望仙路交匯處 開發(fā)商 湖南鴻俊房地產開發(fā)有限公司 項目數據 總占地面積： 108167㎡ ， 總建筑面積： 50 萬 ㎡ ， 容積率： 產品分析 45㎡ 140㎡ ， 一房至三房 現售均價 折后均價 5500 元 /㎡ 項目配套 外部：綜合商場： 卜蜂 蓮花、星沙購物中心、通程國際廣場、新一佳超市、步步高連鎖超市 ， 醫(yī)院：第八醫(yī)院 規(guī)劃 二期開發(fā)，一期 20xx 年 9 月 25 日入市 銷售現狀 二 期在售 五 、 地塊 SWOT 分析及價格 估算 地塊 SWOT 分析 17 （ 1）優(yōu)勢 S ◆ 本案位于星沙“中 心區(qū)板塊”，該板塊 城市配套、商業(yè)機構、客戶資源最為豐富齊全，在星沙市場中該板塊價值相對最高，但區(qū)域內可供利用的土地資源日 漸稀缺，目前該板塊住宅開發(fā)較少，市場需求快速增長，價格升值潛力 大。五彩城 、 方略項目總成本 =% 七 、結論和建議 項目處于星沙商圈核心地段，緊鄰長沙地鐵 3 號線星沙大道站，緊鄰兩條城市主干道開元路和星沙大道， 38 畝地上 僅有一棟辦公樓需要拆遷， 是星沙核心區(qū)域 的 稀缺地塊。 。 該項目通過初步分析測算，具有一定的收益。 土地費用 +前期工程及報建費 +基礎設施費 +建筑安裝工程費用 +配套設施費 +開發(fā)間接費 +財務費用 +營銷費用 +不可預見費 +稅費= 項目成本估算匯總表 土地面積 ㎡ 建筑面積 203065㎡ 可售面積 167050㎡ 其中：地下室面積 34650㎡ 社區(qū)、物管配套用房面積 1340㎡ 成本編碼 成本項目明細 成本總價 （元） 建面單價 （元） 售面單價 （元） B1 土地費用 B2 前期工程及報 建費 B3 基礎設施費 B4 建筑安裝工程 費用 B5 配套設施費 B6 開發(fā)間接費 B7 財務費用 B8 營銷費用 B9 不可預見費 B10 稅費 合計 收 入 估算 根據項目擬定的技術經濟指標，可以估算出項目總收入為：1186105000 萬元 。 ◆ 僅隔棠坡路的 華潤自持商業(yè)產品線 定位 —— 區(qū)域商業(yè)中心系列 ，五彩城 將立足時尚年輕家庭消費和區(qū)域商務消費，是一個集時尚購物、生活配套、餐飲、娛樂、文化、運動為一體的多功能 綜合體 ，引領區(qū)域新生活方式的地標性商業(yè)旗艦。 銷售現狀 目前三期在售 ，尾盤。 華潤鳳凰城 、五彩城 項目 20xx 年高調入市，以大品牌開發(fā)商形象占據星沙核心位置，一期產品的品質及暢銷為后續(xù)二、三期產品去化奠定良好口碑基礎；在售三期產品擁有前期大量老業(yè)主口碑及人脈資源，采取小步加推策略，做到了高速高價，月均去化 90 套。 項目去化情況良好，月均去化 40 套。 20xx 年 星沙區(qū)域 土地市場 20xx 年星沙成交 地塊中 ，其中商業(yè)用地 5 宗，商住用地 31 宗，純住宅用地 2 宗 。 隨著星沙路網建設、公共交通、生活配套設施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以開元路為中心的中央商務區(qū)，以及開元東路以北的生活區(qū)、以南的工業(yè)區(qū)，吸引了長沙市區(qū) 以及長沙縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) (黃花鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn) )的人群。 （ 4） 其他規(guī)劃 星沙城市未來規(guī)劃 —— 南拓北延東進西聯 南拓： 未來大量基于知識經濟和信息社會發(fā)展的新興產業(yè)將布置在縣城南部。星沙工業(yè)總產值占了 長沙 市的 29%，進出口總額占全市的 55%。 星沙新城 所處的位置，正處于一個戰(zhàn)略
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