長沙縣星沙兵裝集團(tuán)項(xiàng)目初步可研報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 大道站。 20xx 年長沙市 實(shí)現(xiàn) GDP 總值 億元， 20xx 年 長沙經(jīng)開 區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，全年實(shí)現(xiàn)工商稅收 億元。 長沙 縣總面積 1997 平方公里， 18 個鎮(zhèn)， 總?cè)丝? 萬 ， 常住人口 萬。 城市規(guī)劃 （ 1）城市發(fā)展定位 長沙縣是 長沙市 2020 年 310 平方公里城市總體規(guī)劃“一主兩次”中的兩個城市次中心之一和長沙市商業(yè)體系規(guī)劃“一主兩副”的兩個商業(yè)副中心之一 。 國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)都表明： 一個城市發(fā)展最快、升值空間最大的區(qū)域，往往都集中在高速鐵路、機(jī)場、港口、輕軌周圍。湖南 10 大明星企業(yè)有 4 家在星沙， 22 家入駐長沙的世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有 14 家落戶星沙。 省內(nèi)知名企業(yè)： 三一集團(tuán)有限公司、湖南長豐汽車制造股份有 限公司、長沙力元新材料股份有限公司、湖南中糧可口可樂飲料有限公司等數(shù)十家知名大中型企業(yè)也都紛紛落子星沙。 西聯(lián) ： 以生態(tài)旅游休閑業(yè)和影視傳媒為主。隨著北京美林、香港兆佳集團(tuán)、廣東碧桂園、香港東業(yè)集團(tuán)、香港恒基兆業(yè)、深圳鵬基集團(tuán)紛紛進(jìn)軍星沙以及年華潤挺進(jìn)，未來星沙板塊將出現(xiàn)新一輪高檔住宅“百家爭鳴”的開發(fā)局面。 四 、競爭項(xiàng)目分析 方略城市廣場 項(xiàng)目位處星沙核心地段， 與地鐵 3 號線東四線站無縫對接， 擁有絕對的地段優(yōu)勢， 主打 “地鐵 +物業(yè)”的居住空間、升值潛力一致認(rèn)同 。 規(guī)劃 三 期開發(fā) 銷售現(xiàn)狀 20xx 年 5 月 1 日開盤，熱銷 競爭分析： 該項(xiàng)目與本案均處于 3 號線地鐵口，均有住宅、公寓、 13 辦公、商業(yè)物業(yè)類型，該項(xiàng)目與地鐵無縫對接，臨主干道 開元路， 比本案更具通達(dá)性和昭示性，開發(fā)面市銷售的物業(yè)時間上有重疊，是本案強(qiáng)勁的競爭對手。 一期開盤時間： 20xx 年 9 月 20 日；二期開盤時間： 20xx年 12 月 18 日；三期開盤時間： 20xx 年 11 月 22 日 。置業(yè)顧問介紹： 目前 五彩城 暫定 今后上市 除 銷售內(nèi)街外，其他物業(yè)自持。 ◆ 交通極為便利 ， 緊鄰長沙地鐵 3 號線 星沙大道站 ，開元路與星沙大道兩條城市主干 道交匯處旁 ◆ 各項(xiàng)配套完善， 擁有 豐富的 教育資源 ，與華潤小學(xué)僅隔棠坡路，與松雅湖中學(xué)僅隔 600米 左右 （ 2）劣勢 W ◆ 臨街面在城市支路上， 在 開元路與星沙大道兩條城市主干道上無臨街面， 昭示性較差 ◆容積率較高， 居住 舒適性較差 （ 3） 機(jī)會 O ◆ 本案處于星沙 中心 板塊 商圈核心，具有唯一性和不可替代性，從城市功能上分析，星沙中心區(qū)板塊主要定位于“商業(yè)、休閑、娛樂”，目前已基本形成星沙商業(yè)集中發(fā)展區(qū)域，是市民休閑娛樂的的主要去處 。城市廣場 和華潤置地今年 6 月 28 日剛摘牌東六線兩地塊 商業(yè)體量較大， 均 處于地鐵口， 位置較好，未 來商業(yè)競爭激烈 ◆ 本案容積率高，緊鄰主干道，舒適性較差，而環(huán)繞松雅湖周邊項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品具有良好景觀和舒適性，對同區(qū)域的本案具有較大沖擊 ◆ 先期拿地進(jìn)駐區(qū)域內(nèi)大盤的規(guī)模效應(yīng)在開發(fā)上具有競爭優(yōu)勢 ◆ 由于新政規(guī)定拿地首付不低于總價(jià)的 50%，并且廢除了減免土地出讓金、稅收優(yōu)惠等政策；使得開發(fā)商拿地門檻變高，對開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合能力要求也隨之升高， 在拿地規(guī)模 上以中小地塊為主并需 更加趨于謹(jǐn)慎 六 、項(xiàng)目投資和 收益 估算 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目擬定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 樓面地價(jià)按 1500元 /平方米 （地 19 價(jià) 660萬 /畝，容積率 ） 估算，可以估算出項(xiàng)目投資為： 94083 萬元 。 21 根據(jù)對項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的初步分析測算，項(xiàng)目樓面地價(jià)如控制在 1500元 /平方米內(nèi)（地價(jià) 660萬 /畝，容積率 ），成本投資額為94083 萬元 ，收 入總 額為 118610 萬元 ，項(xiàng)目凈利潤 20xx8 萬元 ， 收益率為
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