南京別墅分析報(bào)告(文件)
【正文】 口總量將高達(dá) 10 萬(wàn)平米。（3 ）近期價(jià)格波動(dòng)較大，但有長(zhǎng)期升值潛力“物以稀為貴” ，這句話既體現(xiàn)別墅本身的特質(zhì)，同時(shí)又揭示了別墅價(jià)格近兩年來(lái)持續(xù)高走的17 / 38內(nèi)在原因。江寧別墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運(yùn)輸車輛帶來(lái)的噪音污染將直接影響到夜間的清凈；同時(shí)部分別墅的建造靠近路邊，使得別墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山別墅板塊上體現(xiàn)得也較為明顯，在這一板塊中聚集了像河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提升了居住的文化氛圍，但對(duì)于居住區(qū)來(lái)說(shuō)，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不能方便的解決子女的教育問題。泰來(lái)苑、威尼斯水城等幾個(gè)項(xiàng)目，目前在售的主要是華歐國(guó)際友好城的聯(lián)排別墅，但目前江北正在規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目眾多，預(yù)估計(jì)將來(lái)會(huì)產(chǎn)生 40 萬(wàn)平方米的別墅供應(yīng)量。因此房?jī)r(jià)一旦觸及到開發(fā)商心理底線，價(jià)格就不會(huì)再有變動(dòng)，開發(fā)商和購(gòu)房者之間難免將產(chǎn)生僵持不下的情況，該樓盤前景不容樂觀。（2）供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢(shì)，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格因素，城區(qū)建造低容積率別墅不管從居住角度還是從投資回報(bào)率角度來(lái)看都不是上策。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。26 / 38產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式。但其均價(jià)偏高是一個(gè)無(wú)法回避的問題，以該項(xiàng)目一期的獨(dú)立別墅均價(jià)為例，為 8000/平方米左右，但該項(xiàng)目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采用的地下室半價(jià)計(jì)算，其實(shí)際均價(jià)達(dá)到了 7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價(jià)位。 “2022 中國(guó)十大品牌別墅” 、 “江蘇住宅十大名盤” 、 “南京十大魅力樓盤” 、和“2022 年度中國(guó)地產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其增添了一份強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。 、銷售狀況——良好供應(yīng)量 銷售量 銷售率主力戶型面積總價(jià)二期 23 20 86．95% 170 平米— 93 萬(wàn) —30 / 38A（聯(lián)排） 210 平米 115 萬(wàn)二期B（聯(lián)排） 21 20 95．2%170 平米 210平米107 萬(wàn)— 132 萬(wàn)三期（聯(lián)排）33 30 90．9%230 平米—270 平米120 萬(wàn)—170萬(wàn)該項(xiàng)目小組團(tuán)的推出，有利于項(xiàng)目的銷售，建議可考慮此類推盤手法。原墅為巴厘島風(fēng)情的半坡原生態(tài)別墅，占地面積 57163 平方，總建筑面積 平方，容積率為，綠化率為 ％ 。原墅的建造出發(fā)點(diǎn)不同于將軍路附近的別墅區(qū)，項(xiàng)目主要特色是以休閑、度假、養(yǎng)生為主，雖然特色突出，優(yōu)勢(shì)明顯，但在湯山附近總體均價(jià) 8000 元/平方米的價(jià)格顯得有些偏高，而且國(guó)人尚難接受遠(yuǎn)郊的生活習(xí)慣，對(duì)于數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)一個(gè)非長(zhǎng)期居住休閑場(chǎng)所，南京地區(qū)富豪對(duì)其的認(rèn)可度也是一個(gè)問題。一期規(guī)劃建筑面積約 6 萬(wàn)平方米。34 / 38銷售情況——低價(jià)入市，項(xiàng)目熱銷一期共推出 277 套房源，獨(dú)立 35 棟，雙拼 38 套、聯(lián)排 75 套，疊加 108 套，開盤一個(gè)月供銷售 54 套，均價(jià)為 2778 元/平方米。此外，項(xiàng)目的自然環(huán)境優(yōu)越，園區(qū)內(nèi)部自然水系貫穿其中，作為一個(gè)度假別墅，對(duì)打算購(gòu)買第二或第三居所的消費(fèi)者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊配套不足，生活不是十分便利。山水華門，小組團(tuán)的推盤手法，在市場(chǎng)上已經(jīng)得到了印證，銷售十分理想，每次的推盤都保持了 80%的銷售率，這一點(diǎn)是值得借鑒的。對(duì)于本項(xiàng)目的推出，應(yīng)考慮市場(chǎng)的前提下，建議提高項(xiàng)目整體的性價(jià)比，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，保持合理的價(jià)位，小主團(tuán)入市。可見，該項(xiàng)目的性價(jià)比較低。 36 / 38（五）總結(jié) 由于新政的短期效應(yīng)，整體別墅市場(chǎng)的運(yùn)行狀況不甚理想，但其中也有一些項(xiàng)目個(gè)案保持著穩(wěn)定的銷售，如瑪斯蘭德、山水華門等。項(xiàng)目預(yù)測(cè)——性價(jià)比較高，商務(wù)人士理想的“第二居所”從目前一期的銷售情況來(lái)看，整體上勢(shì)頭良好，綜合考慮項(xiàng)目自身實(shí)際狀況和相關(guān)配套完善情況，近期價(jià)格上升幅度不會(huì)太大。獨(dú)立別墅面積在 240 平方米到 280 平方米之間，聯(lián)排在 190 平方米到 322 平方米之間，疊加別墅面積在 139 平方米到 175 平方米之間。項(xiàng)目占地 962 畝，總建筑面積 90 萬(wàn)平方米，容積率約為 ，綠化率接近 60%。銷售狀況——不甚理想類型 供應(yīng)量 銷售量 銷售率主力面積戶型總價(jià)32 / 38雙拼 32 6 % 270360229 萬(wàn)—306 萬(wàn)獨(dú)立 15 0 0 300500300 萬(wàn)—500 萬(wàn)從前期銷售情況來(lái)看，不是非常樂觀，總量 47 套自 8 月正式開盤以來(lái)，只售出 6 套，對(duì)于開發(fā)商下一步會(huì)不會(huì)采取價(jià)格方面的動(dòng)作，有待進(jìn)一步觀察。原墅位于湯山的古泉鎮(zhèn)，由亞東集團(tuán)、南京古泉房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合推出。堅(jiān)持高檔品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使項(xiàng)目本身的質(zhì)量進(jìn)一步得到了認(rèn)可。綜合上述兩類因素，開發(fā)商迫28 / 38于市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檎w銷售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。戶型整體設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)“廳室” 模式，以“ 區(qū)”定義空間類型。該項(xiàng)目主要以獨(dú)立、雙拼別墅為主。因此城區(qū)板塊的別墅目前僅限于現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，不會(huì)有擴(kuò)張之勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少。23 / 38城區(qū)別墅市場(chǎng)的供需狀況 城 中 板 塊 別 墅 供 銷 情 況36 361147633 33 38 45% %%%10409014056月 78月 9月 10月（套）%%%%%%累 計(jì) 供 應(yīng) 量 累 計(jì) 銷 售 量 銷 售 率城 區(qū) 板 塊 雙 拼 別 墅 供 銷 情 況524 24 2451217 %% % %010203056月 78月 9月 10月（套）%%%%累 計(jì) 供 應(yīng) 累 計(jì) 銷 售 銷 售 率 城區(qū)板塊因?yàn)楦鳂潜P推盤節(jié)奏的不同而使銷售率顯得起伏較大，但從銷售量上來(lái)看，波動(dòng)非常小，近兩個(gè)月的月銷售量只有 57 套，主要集中在疊加和雙拼兩個(gè)項(xiàng)目，整體銷售態(tài)勢(shì)緩慢。20 / 38江北別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判從上圖可以看出，華歐國(guó)
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