南京某項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告(文件)
【正文】 家級(jí)文物保護(hù)單位。2．項(xiàng)目參與方建 筑 師：美國(guó)洛翰建筑師事務(wù)所 （美國(guó)，芝加哥） 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 （中國(guó)，上 海）物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國(guó)，香 港）酒店管理：雅高國(guó)際酒店管理集團(tuán) （法國(guó)，巴 黎）物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國(guó)，上 海）法律顧問：方和吳正和律師行 （中國(guó)，香 港）發(fā) 展 商：南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司 南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司（中外合資）3．項(xiàng)目概況南京國(guó)際商城（World Trade amp。公司主要股東單位南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司中國(guó)石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司恒通集團(tuán)股份有限公司中國(guó)石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司中國(guó)人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司中國(guó)農(nóng)房公司安徽省國(guó)際信托投資公司公司發(fā)展目標(biāo)公司以建設(shè)和持有南京國(guó)際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國(guó)內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成為以長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來(lái)源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告目 錄一、南京國(guó)際商城項(xiàng)目概況 …………………………………………………………2 1．發(fā)展商簡(jiǎn)介 …………………………………………………………………22．項(xiàng)目參與方 …………………………………………………………………33．項(xiàng)目概況 ……………………………………………………………………3（1） 選址分析……………………………………………………………4（2） 南京國(guó)際商城總體規(guī)劃介紹………………………………………5（3） 南京國(guó)際商城首期工程介紹………………………………………6二、項(xiàng)目投資收益分析………………………………………………………………7 1．項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析……………………………………………………72．項(xiàng)目資金投入情況分析……………………………………………………73．項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測(cè)……………………………………………9三、項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………………………12四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析………………………………………………………………14 1．南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析……………………………………142．項(xiàng)目投資價(jià)值判斷…………………………………………………………15備 注：本分析報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計(jì)研究院所作的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，最終須以的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。，后10送5，由華夏證券包銷。長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃：拓展國(guó)內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。鼓樓區(qū)因建于明洪武十五年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦路學(xué)堂，民國(guó)臨時(shí)政府參議院舊址等文物古跡52處，其中市級(jí)以上文物保護(hù)單位9處，區(qū)域內(nèi)的古林公園、國(guó)際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南京市的“城西旅游風(fēng)光帶”，其中最著名的是石頭城，公元212年，東吳統(tǒng)潔者孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校28所，有五臺(tái)山體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。近鄰南京國(guó)際商城項(xiàng)目的還有南京最大的城市公園玄武湖，直線距離僅300余米。北面新模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達(dá)新莊南京國(guó)際會(huì)展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄武門站與項(xiàng)目緊鄰。總體布局結(jié)合基地東向面對(duì)玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位置，組成以主塔南京國(guó)際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。南京國(guó)際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項(xiàng)目。在這里，購(gòu)物不再是唯一目的，“逛Mall“將成為都市人熱衷的生活方式。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國(guó)際酒店（四星級(jí)），約300個(gè)房間（含北塔樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國(guó)雅高（Accor）國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理。裙 樓的天臺(tái)花園和雙塔的910層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部會(huì)所。2．項(xiàng)目資金投入情況分析依據(jù)《南京國(guó)際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為242882萬(wàn)元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬(wàn)元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬(wàn)元。二期工程：l 以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二期工程的建設(shè)；l 資金缺口部分通過(guò)貸款、上市籌資或引進(jìn)投資者?？傆?jì)銷售收入為：99208萬(wàn)元（見表2）。從南京國(guó)際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測(cè)算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對(duì)收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤(rùn)，除第2年稅后利潤(rùn)不足5000萬(wàn)元外，第3年至第23年各年稅后利潤(rùn)均高于2億元，從變化趨勢(shì)看，一期工程稅后利潤(rùn)從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流。 29 / 29南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 附 表 一項(xiàng) 目 建 筑 功 能項(xiàng) 目 建 筑 面 積（M2）合 計(jì)商 場(chǎng)辦 公酒店式公寓住宅地庫(kù)分?jǐn)偵虉?chǎng) 建筑面積（m2）79911431884229會(huì)所 建筑面積（m2）1822182218222565722辦公 建筑面積（m2）25214138426598公寓式酒店 建筑面積（m2）20954118622140住宅（單層） 建筑面積（m2）14401641604住宅（躍層） 建筑面積（m2）39354108640440地下汽車庫(kù) （輛）29410075156625一期工程物業(yè)租售稅利預(yù)測(cè)附表二單位：萬(wàn)元起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)一經(jīng)營(yíng)收入1商場(chǎng)出租面積71595出租率%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%租金(元/)年租金收入365854575749902513995294154530561655785059586613746321565111670646907671149732837548277746800798248184955車位數(shù)250
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