【正文】 南京國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告目 錄一、南京國際商城項(xiàng)目概況 …………………………………………………………2 1．發(fā)展商簡介 …………………………………………………………………22．項(xiàng)目參與方 …………………………………………………………………33．項(xiàng)目概況 ……………………………………………………………………3（1） 選址分析……………………………………………………………4（2） 南京國際商城總體規(guī)劃介紹………………………………………5（3） 南京國際商城首期工程介紹………………………………………6二、項(xiàng)目投資收益分析………………………………………………………………7 1．項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析……………………………………………………72．項(xiàng)目資金投入情況分析……………………………………………………73．項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測……………………………………………9三、項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………………………12四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析………………………………………………………………14 1．南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析……………………………………142．項(xiàng)目投資價(jià)值判斷…………………………………………………………15備 注：本分析報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計(jì)研究院所作的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，最終須以的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。一、 南京國際商城項(xiàng)目概況1．發(fā)展商簡介 南京國際集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱公司）于1993年6月發(fā)起設(shè)立。目前公司總股本27123萬股，%。，后10送5，由華夏證券包銷。公司主要股東單位南京國際商城建設(shè)有限公司武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司中國石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司恒通集團(tuán)股份有限公司中國石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司中國人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司中國農(nóng)房公司安徽省國際信托投資公司公司發(fā)展目標(biāo)公司以建設(shè)和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成為以長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。近期發(fā)展計(jì)劃 （從2001年11月始36個(gè)月的時(shí)間）：建成首期工程（21萬㎡）并開業(yè)；與工程建設(shè)同步實(shí)現(xiàn)公司發(fā)行社會(huì)公眾股并申請上市的目標(biāo)。中期發(fā)展計(jì)劃 （從2005年2月始30個(gè)月的時(shí)間）：建成二期工程（約16萬㎡）并開業(yè)。長期發(fā)展計(jì)劃：拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。2．項(xiàng)目參與方建 筑 師：美國洛翰建筑師事務(wù)所 （美國，芝加哥） 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 （中國，上 海）物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國，香 港）酒店管理：雅高國際酒店管理集團(tuán) （法國，巴 黎）物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國，上 海）法律顧問：方和吳正和律師行 （中國，香 港）發(fā) 展 商：南京國際集團(tuán)股份有限公司 南京國際商城建設(shè)有限公司（中外合資）3．項(xiàng)目概況南京國際商城（World Trade amp。 Exhibition Center，Nanjing），是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，項(xiàng)目總建筑面積為37萬平米。（1）選址分析南京國際商城項(xiàng)目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武十五年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦路學(xué)堂，民國臨時(shí)政府參議院舊址等文物古跡52處，其中市級以上文物保護(hù)單位9處，區(qū)域內(nèi)的古林公園、國際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南京市的“城西旅游風(fēng)光帶”，其中最著名的是石頭城，公元212年，東吳統(tǒng)潔者孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的石頭城遺址，現(xiàn)為國家級文物保護(hù)單位。轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品一條街是南京名牌產(chǎn)品最多、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)建文明城市活動(dòng)百家示范點(diǎn)”之一，也是全國十五條“百家萬店無假貨活動(dòng)示范街”之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)，東起中央路，西至山西路廣場，全長1100米，沿街共有大小商店174家，總營業(yè)面積56360平米，其中商場5家、名牌專賣店25家、特色商店40家、金融網(wǎng)點(diǎn)9家，湖南路東端將規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江蘇省書城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂等諸多功能于一體，以其獨(dú)具的風(fēng)格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風(fēng)貌的雛型。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校28所，有五臺(tái)山體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩年舉辦一次鼓樓金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動(dòng)豐富多彩。八十年代以來，改革開放使鼓樓區(qū)充滿了生機(jī)和活力。南京國際商城項(xiàng)目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中心——江蘇展覽館隔街相對，緊鄰四星級玄武飯店，并與南京唯一的國家級商業(yè)示范街湖南路毗鄰。近鄰南京國際商城項(xiàng)目的還有南京最大的城市公園玄武湖，直線距離僅300余米。南京國際商城項(xiàng)目、南京市政府、江蘇省政府所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中心區(qū)?；噩F(xiàn)狀南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè)為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達(dá)寧滬高速巴士總站、南京火車站和長江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。北面新模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達(dá)新莊南京國際會(huì)展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄武門站與項(xiàng)目緊鄰。項(xiàng)目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風(fēng)景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢。地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、CBD位置使項(xiàng)目其獨(dú)占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見。（2）南京國際商城總體規(guī)劃介紹南京國際商城作為一個(gè)多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平米。總體布局結(jié)合基地東向面對玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。平面布置的重點(diǎn)是在中央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關(guān)系。此面積達(dá)8000平米的弧形柱廊廣場，將成為進(jìn)入商城裙樓超大型“Shopping Mall”的主入口。南京國際商城即使以當(dāng)今最先進(jìn)的國際標(biāo)準(zhǔn)衡量也是一個(gè)巨大無比高水準(zhǔn)的多功能開發(fā)項(xiàng)目，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公寓和公眾停車場融匯于統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。南京國際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項(xiàng)目。（3）南京國際商城首期工程介紹南京國際商城項(xiàng)目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，；第二期為主樓，約16萬平米。首期工程融匯以下四個(gè)建筑功能：裙 樓位于八層裙樓（）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風(fēng)格化餐廳，以及休閑娛樂等不同服務(wù)業(yè)，復(fù)合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式”的完善服務(wù)。名店世界采光中庭廣場逾千平米，室內(nèi)步行商業(yè)街寬達(dá)9米，休閑空間設(shè)施充裕。在這里，購物不再是唯一目的，“逛Mall“將成為都市人熱衷的生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽中心，展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動(dòng)將變得輕松、愉快和更具魅力。南 塔 樓南塔樓35層，高度146米。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級），約300個(gè)房間（含北塔樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團(tuán)管理。南塔樓下部（1122層），按照國際公認(rèn)的智能化建筑標(biāo)準(zhǔn)BACnet（建筑自控網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊標(biāo)準(zhǔn)）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改變間隔。北 塔 樓北塔樓38層，高度149米。，共有130套