【正文】 導(dǎo)致停車場投資回報率較低，社會資本進入意愿不足。相較傳統(tǒng)停車場，立體車庫具有建設(shè)周期短、成本低、土地節(jié)約、停車效率高及智能化等諸多優(yōu)勢，從而成為傳統(tǒng)停車位的優(yōu)勢替代產(chǎn)品，未來替代空間廣闊。15年下半年以來，國家層面相繼出臺了一系列促進停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見。外生動力：政策穩(wěn)步推進，行業(yè)桎梏逐步破除可以看到，外生政策驅(qū)動因素在立體車庫行業(yè)崛起中扮演著關(guān)鍵角色，政策出臺將逐步破除限制行業(yè)發(fā)展的土地、資金、定價等因素，推動行業(yè)進入快速成長周期。政策穩(wěn)步推進顯示地方政府對停車場建設(shè)持較積極態(tài)度。政策盤點一：靈活多樣，保障土地配套供給土地資源供給剛性約束是導(dǎo)致車位供給不足的一大主因，因此，政策出臺對其著墨頗多，不僅在國家層面指導(dǎo)意見中予以明確，同時發(fā)改委在對各地停車場建設(shè)任務(wù)分工中也有強調(diào)。通過梳理各地政策發(fā)現(xiàn)：1）政府或國資公司承接的公共停車設(shè)施項目，多以劃撥或協(xié)議出讓方式供地；2）社會資本投資建設(shè)公共停車場，多以招拍掛方式供地。結(jié)合目前發(fā)行情況及政策規(guī)定來看，停車場建設(shè)專項債發(fā)行呈現(xiàn)以下特征： 發(fā)行規(guī)模地區(qū)差異明顯：分地區(qū)來看，其次為廣東、貴州、湖南和重慶，規(guī)模分別為175億、94億、。AAAPPP模式是指私營企業(yè)、民營資本與政府合作參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府與私人組織之間為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系。在特許經(jīng)營期內(nèi)，社會資本通過向用戶收費或出售產(chǎn)品回收投資并賺取利潤。政策出臺將有利于社會資本加入，助推立體車庫行業(yè)加速發(fā)展。 停車費定價機制：充分發(fā)揮價格杠桿作用，縮小政府定價范圍，全面放開社會資本全額投資新建停車設(shè)施收費，對于PPP模式建設(shè)停車場，可按照雙方協(xié)議確定收費標(biāo)準(zhǔn)（地方政策對于社會資本投資建設(shè)的PPP項目普遍實行市場調(diào)節(jié)定價）。綜合來看，隨著鼓勵政策出臺以及停車產(chǎn)業(yè)化的實施，停車場收入構(gòu)成將更加多元化，主要包括停車費收入、商業(yè)運營收入及政府補貼三大板塊。那么，新政實施后，立體車庫PPP建設(shè)項目實際投資回報率和回收期具體如何？單一收入來源和多元收入渠道項目在盈利能力方面又有何差異？在此，我們通過選取兩個典型案例進行測算分析，兩個項目分別代表著兩種不同的商業(yè)模式：根據(jù)發(fā)布的項目采購競爭性談判文件顯示，渝北區(qū)11個市政用地立體停車樓（9個垂直循環(huán)式，2個塔庫）概況如下：測算依據(jù)和假設(shè)如下表所示：基于以上假設(shè)，渝北區(qū)市政用地立體停車樓投資收益率（回收期）測算結(jié)果如下：案例二：特許經(jīng)營、配建商業(yè)——收入來源多元化案例一為不配建商業(yè)、僅依靠停車場收費的單一收入來源的典型代表。 商業(yè)配建項目：除296個機械停車位外，項目還配建了多個商業(yè)項目：1）停車樓2層的170平米商業(yè)裙樓；2）配備100個電動汽車自動無線感應(yīng)式充電車位；3）360平米LED廣告屏一塊；4）停車樓頂部設(shè)置一個直升機停車坪。故收費標(biāo)準(zhǔn)分為5元/；2）使用率：在30%90%之間浮動； 無線電動汽車充電停車位：1）充電樁單樁功率100KW；2）按重慶市電動汽車充電服務(wù)費和電價標(biāo)準(zhǔn)，；3）停車場主要面向C端客戶，假設(shè)充電停車位每天有效運營時間10小時；4）考慮新能源汽車實際使用情況，假設(shè)有效運營時間內(nèi)使用率12%左右。項目收入結(jié)構(gòu)、投資收益率（回收期）測算結(jié)果如下：收入結(jié)構(gòu)：停車費、LED廣告屏和充電停車位成為項目三大主要收入來源，在50%使用率情況下，%、%%；項目收入結(jié)構(gòu)、投資收益率（回收期）測算結(jié)果如下：綜合上述兩種情況來看，對于以特許經(jīng)營PPP模式建設(shè)，并同時配建商業(yè)的垂直升降式立體車庫項目，在停車場使用率介于40%50%之間時，項目投資收益率有望達到約16%左右水平，投資回收期在67年。從以往新聞報道的情況來看，部分停車場運營慘淡、甚至出現(xiàn)虧損，究其原因，除日常運營支出較大外，最主要原因仍在于停車場使用率不高、定價機制僵硬和收入來源單一等。停車場實際使用率停車費收入目前仍是車庫投資運營商的主要收入來源，停車場使用率的高低將直接影響到項目投資收益率和投資回收期水平，對于以停車費為單一收入來源的停車場而言，這種影響尤其明顯。立體車庫在我國發(fā)展時間雖久，但由于缺乏宣傳，市場對其認(rèn)知程度并不高，以致客戶在實際使用過程中疑慮重重； “互聯(lián)網(wǎng)+停車”：1）建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，實時更新數(shù)據(jù)并對外開放；2）促進咪表系統(tǒng)、智能停車誘導(dǎo)系統(tǒng)等高新技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用；3）推動停車和互聯(lián)網(wǎng)融合；結(jié)合案例二測算結(jié)果來看，在停車場使用率50%假定條件下，停車收費5元/。對比案例一和案例二可以發(fā)現(xiàn)，在相同的停車場使用率前提下，案例一（不能配建商業(yè)，僅依靠停車費收入單一來源）在投資收益率、回收期指標(biāo)方面均與案例二（配建商業(yè)項目，具有多元收入渠道）存在明顯差距，而造成兩個項目顯著差距的最大原因則在于是否配建商業(yè)項目。政策來看，15年8月發(fā)改委等七部門出臺了指導(dǎo)意見，“允許在不改變土地用途和使用權(quán)人的前提下將部分建筑面積用作便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施，收益用于彌補停車設(shè)施建設(shè)和運營資金不足”。整體而言，政策東風(fēng)已至，停車產(chǎn)業(yè)化大勢所趨，在鼓勵優(yōu)惠政策刺激下，立體車庫PPP項目投資收益率上升、回收期也逐步縮短，盈利能力增強凸顯投資吸引力不斷提升。內(nèi)外動力齊聚，行業(yè)變革開啟外生政策疊加內(nèi)生盈利能力驅(qū)動下，智能立體車庫行業(yè)有望迎來發(fā)展轉(zhuǎn)折點，步入加速成長周期。隨著行業(yè)生命周期步入加速成長階段，在國家停車產(chǎn)業(yè)化政策方向指引下，智能立體車庫行業(yè)在地域分布、結(jié)構(gòu)及增速等方面已逐漸呈現(xiàn)出新趨勢，量變不斷加速,具體來看：公建配套占比不斷上升，且保持較高增速。高端塔庫、巷道堆垛等產(chǎn)品增速加快。在此，我們結(jié)合中國停車網(wǎng)公布數(shù)據(jù)以及財政部、發(fā)改委PPP項目庫數(shù)據(jù)分別說明：根據(jù)2015年中國停車網(wǎng)發(fā)布的停車設(shè)備和服務(wù)公開招標(biāo)和中標(biāo)信息，停車場投資運營PPP項目出現(xiàn)顯著增長，項目主要集中于市政領(lǐng)域，具體如下：15年中國停車網(wǎng)發(fā)布的停車場投資運營管理招標(biāo)項目中，PPP項目達57條，而14年僅有14條，實現(xiàn)3倍增幅。1）發(fā)改委第一、二批推介項目中涉及停車場項目19個，；財政部PPP項目庫中涉及停車場建設(shè)項目超144個，其中，包含立體停車樓項目24個，占比17%，；2）地區(qū)分布來看，按投資額高低，西部、東部、中部、這或與政策傾斜有關(guān)。綜上，內(nèi)外機制驅(qū)動下，智能立體車庫行業(yè)正迎來快速成長期，市場規(guī)模有望爆發(fā)增長。帶來的影響是，政府招投標(biāo)采購?fù)鶎ν顿Y方設(shè)置資金、資質(zhì)門檻，兼具技術(shù)、資金實力并擁有核心客戶資源的大型廠商將更多收益；產(chǎn)品高端化、智能化是長期發(fā)展趨勢，低端競爭模式不可持續(xù)，原因有二：第一，社會資本聚焦公建配套領(lǐng)域，帶動高端產(chǎn)品占比提升；第二，使用率是停車場盈利能力核心影響因素之一，高端、智能化產(chǎn)品的質(zhì)量優(yōu)勢將有力提升用戶體驗；行業(yè)生態(tài)重塑，“產(chǎn)品+運營”全產(chǎn)業(yè)鏈布局模式更符合停車產(chǎn)業(yè)化政策方向，同時，單一主業(yè)制造商迫于轉(zhuǎn)型壓力，向后端運營領(lǐng)域延伸大勢所趨。下游行業(yè)低迷或有助公司市場份額提升，需求好轉(zhuǎn)后將有望提升業(yè)績彈性。此外，偉創(chuàng)自動化在立體停車設(shè)備的基礎(chǔ)上還積極布局軟件與運營服務(wù)領(lǐng)域。2014 年2 月，公司投資1500 萬元成立浙江諾力車庫設(shè)備制造有限公司，專業(yè)從事機械立體停車庫、交通自動化設(shè)施的集研發(fā)、生產(chǎn)、安裝和維修，開始涉足立體車庫領(lǐng)域，15 年停車設(shè)備貢獻收入1333 萬元，16 年有望爆發(fā)式增長。 先后與醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、物聯(lián)網(wǎng)公司等對象進行立體車庫建設(shè)項目合作。立體車庫業(yè)務(wù)：合資設(shè)立天橋立亨，切入智能立體車庫領(lǐng)域。天橋起重：聯(lián)手中科利亨，布局智能立體車庫領(lǐng)域公司主要產(chǎn)品為起重機械設(shè)備，為我國南方地區(qū)最大橋、門式起重機制造商。 產(chǎn)品系列齊全，包括升降橫移類、垂直升降類、平面移動類、巷道堆垛類、簡易升降類、無避讓類等六大系列。諾力股份：布局立體車庫，提高智能物流一體化解決能力公司主要從事輕小型搬運車輛及電動倉儲車輛的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，產(chǎn)品主要涵蓋輕小型搬運車輛、電動步行式倉儲車輛、電動乘駕式倉儲車輛三大板塊。15年12月通過收購偉創(chuàng)自動化進軍立體車庫領(lǐng)域。此外，建議關(guān)注金石東方、潤邦股份、鴻路鋼構(gòu)和金自天正。投資策略：把握高端制造、“產(chǎn)品+運營”布局兩條主線在上一篇深度報告中，我們提出：停車產(chǎn)業(yè)市場失靈，政策成為行業(yè)紓困關(guān)鍵，伴隨政策強力推動，壓制停車場建設(shè)的三座大山（土地資源供給約束、車位規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)滯后和低投資回報率、資金不足）正逐步被推翻，智能立體車庫行業(yè)發(fā)展迎來向上拐點，行業(yè)格局也將重新洗牌。PPP項目回報機制多為使用者付費模式，同時部分項目以政府補助為補充，表明產(chǎn)業(yè)化運營是未來停車場的主要投資運營方式，這也與政策指導(dǎo)方向吻合。財政部PPP項目庫入庫情況來看，停車場PPP項目運作方式包括BOT、DBFO、Oamp。 項目發(fā)起時間集中在15年6月以后。此外，我們分別統(tǒng)計了財政部、發(fā)改委PPP項目庫中入庫的停車場建設(shè)項目情況，具體如下：受益于此，近年來高端塔庫、巷道堆垛式、平面移動式泊位數(shù)增速持續(xù)加快，%、%%，而相對低端的升降橫移和簡易升降式產(chǎn)品增速持續(xù)下滑。但在停車產(chǎn)業(yè)化政策指引下，公建配套由于更適于產(chǎn)業(yè)化方向，成為未來主要增長防線，板塊占比有望明顯提升，立體車庫也有望直接受益。部分城市規(guī)劃內(nèi)容來看，以?？跒槔浣谝?guī)劃建設(shè)公共停車場55個，其中立體車庫停車場比重超80%以上。同時，部分地方政府也已出臺相關(guān)支持政策，總結(jié)發(fā)現(xiàn)：第一，公共停車場在符合相關(guān)要求前提下，可經(jīng)營廣告、智能提貨柜等配套增值服務(wù)項目，商業(yè)配套面積在20%左右；第二，部分地方允許投資商出售一定比例車位，同時，伴隨新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，停車場配備充電樁將成為趨勢。在收費標(biāo)準(zhǔn)為5元/小時、使用率50%條件下，%、%、%%。綜合來看，在停車產(chǎn)業(yè)化政策指引下，隨著政府逐步放開社會資本投資建設(shè)停車場定價權(quán)，停車收費實行市場調(diào)節(jié)有望逐步打開停車場收益上限空間，從而助推停車場投資吸引力。 逐步減少路內(nèi)停車泊位，加強違法停車治理：減少并逐步取消路內(nèi)停車泊位，加強違法停車治理，保障公共停車場有效需求，提高收益水平。 違法停車猖獗，擠壓停車場生存空間：由于違法停車成本較小、城市管理滯后等原因，違法停車現(xiàn)象久治不絕，成為停車場閑置率較高的一大主因。停車場運營主要面向終端用戶，就現(xiàn)實情況而言，停車場使用率影響因素如下：結(jié)合模型測算結(jié)果和現(xiàn)實情況，我們認(rèn)為，影響立體車庫PPP項目盈利能力的三大核心因素分別為：停車場實際使用率、停車收費定價機制和商業(yè)項目配建與否。當(dāng)然，在現(xiàn)實中，由于諸多因素影響，不同項目具體概況和經(jīng)濟指標(biāo)必然有所不同（如配建商業(yè)項目的種類，各種政府規(guī)費的收取），從而造成項目投資收益率和回收期出現(xiàn)一定范圍波動。 投資回收期：當(dāng)停車場使用率為30%、50%時，、若使用率達到90%時，； 投資收益率：停車場使用率為30%、50%時，%%，若使用率達到90%理想運營狀態(tài)，%。天，；項目測算依據(jù)分項說明如下：渝北區(qū)兩路農(nóng)貿(mào)市場智能立體停車樓具體概況如下： 投資收益率：停車場使用率為30%、50%時，%%，若使用率達到90%，%。 投資方享有30年特許經(jīng)營權(quán)，不能配件商業(yè)和廣告。 案例二為重慶市渝北區(qū)兩路農(nóng)貿(mào)市場智能立體停車樓項目，同樣具有30年特許經(jīng)營權(quán)，但可以配建增值服務(wù)商業(yè)項目，作為多元收入來源類項目典型。內(nèi)生驅(qū)動：下游盈利能力增強，行業(yè)有望加速成長原有格局下，停車場面臨投資回報率低、回收期長問題，社會資本進入意愿不足，成為車位供需矛盾擴大的重要原因之一。 多元收入來源保障停車收益：“鼓勵采用政府和社會資本合作（PPP）模式，政府投入公共資源產(chǎn)權(quán)，與社會資本共同開發(fā)建設(shè)，采用放棄一定時期的收益權(quán)等形式保障社會資本的收益；允許在不改變土地用途和使用權(quán)人的前提下將部分建筑面積用作便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施，收益用于彌補停車設(shè)施建設(shè)和運營資金不足”。隨著政策逐步出臺，停車場收入來源將逐步擺脫原本單一的停車費模式，形成多元化收入來源。 本質(zhì)而言，PPP既是一種項目建設(shè)方式，同時也是一種投融資模式，其對項目建設(shè)具有明顯撬動作用，一來可以聚攏社會資本投入項目建設(shè)，二來也起到項目收益分配作用，有利于保障和實現(xiàn)社會資本參與分享投資收益。就停車場建設(shè)項目而言，PPP模式以特許經(jīng)營為主，以BOT模式最多。同時，將城投類企業(yè)和一般生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)需提供擔(dān)保措施的資產(chǎn)負(fù)債率要求分別放寬至16年各地停車場專項債申請進度明顯加快，其中，發(fā)改委在1季度的批復(fù)數(shù)量較為集中，2季度各地實施項目前期申報數(shù)量較為集中。政策盤點二：專項債核準(zhǔn)超870億，PPP穩(wěn)步推進資金來源：截止2季度批準(zhǔn)停車場專項債額度超878億關(guān)于停車場建設(shè)資金來源，根據(jù)15年8月發(fā)改委等七部門出臺的指導(dǎo)意見，主要包括以下幾種資金來源：1）停車場建設(shè)專項債券；2）停車設(shè)施建設(shè)專項產(chǎn)業(yè)基金；3）銀行貸款；4)政府補貼。目前，各地對停車場建設(shè)配套土地供給的方式也主要以上述兩個方向為主，同時，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況分別出臺了不同規(guī)定。其中，停車收費政策成為15年度政策重頭戲，%，其次為停車場建設(shè)管理辦法、鼓勵優(yōu)惠政策和車位配建標(biāo)準(zhǔn)，%、%%。作為政策出臺的第一波，在此，我們以2015年8月發(fā)改委等七部門出臺《關(guān)于加強城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》為時間節(jié)點，對節(jié)點后各地政策出臺情況進行初步統(tǒng)計（時間節(jié)點前已有部分城市出臺了相關(guān)政策）。除了國家層面的綱領(lǐng)性文件外，發(fā)改委于2016年1月印發(fā)了《加快城市停車場建設(shè)近期工作要點與任務(wù)分工》的通知，對各項相關(guān)政策的出臺規(guī)定了最后完成時間，大部分政策的完成時間集中在2016年6月，最遲也將在2017年12月完成。政策東風(fēng)紓困，催化行業(yè)加速崛起目前來看，單純指望市場力量解決停車產(chǎn)業(yè)市場失靈痼疾或難實現(xiàn)，而政府宏觀調(diào)控對于行業(yè)糾偏尤為關(guān)鍵。車位供需矛盾不斷凸顯，停車位缺口持續(xù)擴大。無論靜態(tài)還是動態(tài)角度看，在龐大的機動車保有數(shù)量基礎(chǔ)上，未來車位需