【正文】 節(jié)；另一方面，RBD本身的零售商業(yè)區(qū)的屬性也決定了其必須以商業(yè)經(jīng)營情況的好壞作為評判規(guī)劃建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。即：協(xié)調(diào)好投資者與開發(fā)商之間所有權(quán)的比例分配關(guān)系，明確采取統(tǒng)一經(jīng)營或是分散經(jīng)營方式，明確商業(yè)經(jīng)營管理公司在商業(yè)物業(yè)管理中的責(zé)權(quán)界定，以及物業(yè)所有者與物業(yè)管理者之間對于租金收入的分配問題?！　》绞蕉壳霸趪鴥?nèi)采用不多，適合商業(yè)物業(yè)開發(fā)發(fā)展的高級階段。并且，政策的有利傾向?qū)τ陂_發(fā)資金壓力的減弱也會具有相當(dāng)?shù)囊饬x。同時在這一時期還先后經(jīng)歷了由復(fù)蘇——繁榮——衰退——復(fù)蘇構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)收縮階段，開始形成較為明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運行過程所表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。從表中可以看出隨著成都房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，不但在成都總體經(jīng)濟(jì)中所占的比重相對穩(wěn)定地保持在一個較高的水平上，而且對成都經(jīng)濟(jì)的拉動作用較為明顯，對第三產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)就更為突出。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，同時與完成投資相聯(lián)系，還可以大致反映房地產(chǎn)利潤率水平。在區(qū)位上選擇成都市。為此，這里采用經(jīng)濟(jì)周期理論的擴(kuò)散指數(shù)方法（Diffusion Index,簡稱DI），來分析成都房地產(chǎn)周期波動。成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)199219931994199519961997199819992000200120022003DI11DI2GDP增長率注：DI1 為空置面積未調(diào)整時的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時計為上升指標(biāo)）；DI2為空置面積調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時計為下降指標(biāo)）。本次周期共持續(xù)4年，其中擴(kuò)張期三年（1991994和1995年），這里要說明的是，雖然從擴(kuò)散指數(shù)上來看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，隨后又出現(xiàn)了1996年更高的上升，因此仍把1994年視為上升期。在連續(xù)兩年高位運行后于1999年達(dá)到本輪周期的頂點（）。比較國內(nèi)學(xué)者對深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動現(xiàn)象。我們通過上述研究和分析，在成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動運行背景下，成都房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過一段時間的恢復(fù)發(fā)展之后呈現(xiàn)出逐步成熟的產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢，因此可以預(yù)計第三個波動周期的長度至少在5年左右。可以預(yù)期，隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控水平的不斷提高，未來成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行過程中的波動振蕩將會進(jìn)一步減小，房地產(chǎn)也將進(jìn)入更為穩(wěn)定的運行過程。（見圖）大眾美食———沙西線　 這條美食街興起，兩大因素起著重要作用：成都會展經(jīng)濟(jì)的興起和交大居住區(qū)的發(fā)展。羊西線上有一批名噪全國的餐飲品牌：銀杏、順風(fēng)肥牛、南臺月、重慶菜根香、福萬佳、榮興苑、快樂老家、紅杏、大蓉和、陶然居、巴谷園以及毛家飯店等等。琴臺故徑投入3000萬打造之后，處處透出漢風(fēng)漢韻，路兩邊的酒樓也更加興旺。其中石象湖大酒樓是省內(nèi)首個舉起生態(tài)餐飲大旗的餐飲企業(yè)；欽善齋以經(jīng)營滋補(bǔ)藥膳為主；大唐人火鍋以怪味兔頭出名?！?南延線上，近三十家特色火鍋在這里迅速興起，且多是走的園林式生態(tài)餐飲之路，典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城等，南田水鄉(xiāng)占地200畝，由中國烹飪大師王開發(fā)創(chuàng)新的“水鄉(xiāng)菜”是全新的菜品系列，據(jù)稱全是生態(tài)菜品，整個餐廳屋頂全是通透的玻璃，屋頂上養(yǎng)殖著魚蝦，儼然在水底世界用餐；占地200多畝的食圣生態(tài)園，其野生黃辣丁與靚蛙火鍋是雙料中國名火鍋，生態(tài)茶房也是南延線一景；龍鷹鴨王火鍋城是全國首家前店后廠的生摳鵝腸火鍋，榮獲“中國火鍋名宴”稱號。 成都中高檔餐飲市場特點如今的餐飲業(yè)，仍然是各路諸侯分占一方的局面。 中高檔餐飲店快速改變多年沿用的單店經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖、配送、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營。中高檔餐飲業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有強(qiáng)烈的正相關(guān)性?！?　從成都中高檔餐飲的發(fā)展歷程看，1990年至2000年是成都經(jīng)濟(jì)的高速增長階段，也是成都中高檔餐飲業(yè)快速發(fā)展的時期。 　 　 以文化特色見長。周大媽夕陽紅老菜館則以中西合璧的裝飾風(fēng)格，味美可口的周大媽家常菜的特色，名揚蓉城。紅杏酒樓清一色的光頭服務(wù)人員，私房菜館內(nèi)清一色40歲以上下崗男服務(wù)生，都給人一種經(jīng)營上的特色感、新奇感。最典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城、欣園大草坪美食天地等。為了在競爭中求生存，求發(fā)展，贏得消費者，成都餐飲業(yè)普遍采用了走市民化的道路。羊市街西延線家常飯酒樓還打出了這樣的招牌：第一桌來酒樓酒費的客人2折優(yōu)惠，第二桌4折優(yōu)惠，第桌5折優(yōu)惠，第4—10桌一律六折優(yōu)惠，同時還有打出租車來的第一桌客人，酒樓付車費等。許多知名的酒餐、餐館都開始了占蓉城、出四川、走全國、闖海外，邁開了蓉城餐飲業(yè)前無古人的連鎖競爭步伐和競爭態(tài)勢。并利用其集團(tuán)跨國公司的優(yōu)勢，準(zhǔn)備進(jìn)軍美國紐約、夏威夷、洛杉機(jī)等建立海外分店，力爭用10年時間，完成其“精品川菜”遍布全球主要大城市的戰(zhàn)略構(gòu)想。成都最大的本土餐飲企業(yè)：成都飲食公司在全國僅排43位（2001年）；第二位的皇城老媽則排在了100位，勉強(qiáng)進(jìn)入全國百強(qiáng)餐飲企業(yè)隊伍。　 成都餐飲20強(qiáng)一、二名為百勝餐飲和麥當(dāng)勞，這兩家均為國際著名快餐企業(yè)，西式快餐是其主營項目。在一些西式快餐店中，從你點東西到拿到手上只要十幾秒鐘甚至更短，而這對中式快餐店而言卻是難以匹及的。盡管這部分群體多數(shù)無直接經(jīng)濟(jì)來源，但他們是消費寬松群體，西式快餐的商家在營銷策略上也以他們?yōu)槟繕?biāo)群體和突破口，在推廣和促銷上的針對性較強(qiáng)?！?西式快餐的總體消費水平低于高檔餐飲消費水平（一般每人每次消費在20——30元之間），但又接近低檔消費水平，這是西式快餐能走向大眾化，但又區(qū)別于平民化飲食的重要價格控制手段?；疱佋谀撤N程度上已經(jīng)成了成都城市內(nèi)涵的一部分。3)傳統(tǒng)川菜是最為普遍的餐飲消費項目。川菜是成都餐飲市場上的長青樹，也是市場面最廣的餐飲業(yè)種。每次消費額普遍在50元以上，其中21%的消費者每次消費在150—200元之間。中檔餐飲店則偏向于集中在交通便利的大型居住區(qū)周圍，以便滿足居民就近消費的需要?！?目前成都居民的中高檔餐飲消費還是主要8個傳統(tǒng)餐飲集中區(qū)域?！?從餐飲板塊分布來看，餐飲發(fā)達(dá)區(qū)域幾乎都集中在一、二環(huán)之間的城西和城南地區(qū)，這和這兩個區(qū)域人口密度大，交通便利，人口消費力較強(qiáng)有很大關(guān)系。以上業(yè)態(tài)成都休閑娛樂的主力業(yè)態(tài)，它們的市場認(rèn)可度較高。　　216?！　?16?！　∑迮剖?、茶樓、康體中心散布于城市各個區(qū)域　　216?！　⌒蓍e娛樂業(yè)的集中區(qū)域多數(shù)是城市的中高收入居民聚集區(qū)域 成都休閑娛樂市場發(fā)展趨勢　　成都休閑娛樂市場呈現(xiàn)明顯不同的發(fā)展趨勢：大型休閑娛樂企業(yè)向商服繁華度高、具有全市影響力的區(qū)域集中，小型企業(yè)則向消費潛力大的新興社區(qū)發(fā)展。重視市場的培育。經(jīng)營模式是市場細(xì)分的一種表現(xiàn)形式，有效地使一部分顧客成為這里的常客，正是酒吧經(jīng)營者的成功之處。不同風(fēng)格的酒吧將具有不同類型的消費者。隨著酒吧業(yè)自身的發(fā)展，酒吧文化逐漸深入人心，居民收入水平提高生活方式的改變，對新消費方式的認(rèn)可、接受?！　「邫n影院集中在春熙路商圈和鹽市口商圈　　216。 成都電影院經(jīng)營擴(kuò)張新動向　　成都電影市場主要有太平洋院線和蛾眉院線兩大影院集團(tuán)控制?！　〕啥純纱笾髁υ壕€集團(tuán)的大手筆反應(yīng)出其對成都電影市場的信心，從其新影院的選址上可以看出對交通條件和居民消費能力的高度重視。所以多數(shù)分布在二環(huán)路內(nèi)城西、城南的城市主干道附近。東大街的“郁金香花園廣場”，紅星路于東大街接口處的“第三地”是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的典型代表。　　“第三地”由成都金康房屋開發(fā)有限公司開發(fā)，以臨街鋪面為主，著力打造“家庭和工作之外的魅力之選，都市白領(lǐng)一族的欲望之都”。成都市中心休閑娛樂圈正在自我強(qiáng)化。國際知名的大型零售商（如沃爾瑪，家樂福，麥德龍，普爾斯瑪特,歐尚等）紛紛進(jìn)入中國，并且都有雄心勃勃的擴(kuò)張計劃。成都市外商投資零售企業(yè)的特征零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費者需求而形成的不同經(jīng)營形式。大型綜合超市和倉儲商店都連鎖經(jīng)營，如家樂福在成都有3家分店；百貨店一般單店經(jīng)營，有向連鎖發(fā)展的趨勢。成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位　 　零售業(yè)區(qū)位選擇在空間尺度上分為宏觀區(qū)位分析和微觀區(qū)位分析兩個層次?！?　如家樂福將中國大陸分為四個區(qū)：東部區(qū)，北方區(qū)，南方區(qū)，中部區(qū)。目前進(jìn)駐成都的外商投資零售企業(yè)幾乎都是大型的零售企業(yè)，加上品牌效應(yīng)，一般不需要選擇在各級商業(yè)中心以依賴聚集效應(yīng)，其本身就具有極大的吸引力。倉儲商店指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體，低價銷售，提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)，（一般采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。目前2家倉儲商店彼此相距較遠(yuǎn)，仍有其進(jìn)入的空間。營業(yè)面積2500平米以上。家樂福在區(qū)位選擇上投入大量資金用作前期調(diào)研?！?　百貨店。從圖可以看出，成都市外資百貨店的選址多數(shù)集中在市級商業(yè)中心，即位于繁華區(qū)和交通要道。外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢　 　成都市區(qū)具有明顯的扇形模式特點。
。城市的各個功能區(qū)在交通線兩側(cè)呈扇形展開，他們之間存在不同程度的親疏關(guān)系。如伊藤洋華堂新開的雙楠店。外商在成都投資的百貨店并非純粹的百貨業(yè)態(tài)，相當(dāng)一部分為以百貨為主兼營超市，一般在首層或地下一層經(jīng)營超市。如果不考慮與內(nèi)資超市的競爭，成都市仍有很多較優(yōu)區(qū)位供外商選址。目前在成都經(jīng)營的大型綜合超市是家樂福的3家門店。大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。這兩家店都位于二環(huán)路以外。以下具體論述三大零售業(yè)態(tài)（倉儲超市，大型綜合超市，百貨店）的區(qū)位選擇。▲ 倉儲商店 ○ 大型綜合超市 ■ 百貨商店 　 　不同業(yè)態(tài)的零售企業(yè)有不同的區(qū)位要求。微觀區(qū)位分析則指市場區(qū)分析和零售門店的具體選址。　 　這些外資企業(yè)有各自的特色。目前進(jìn)入成都的業(yè)態(tài)有百貨店，大型綜合超市，倉儲商店，專業(yè)店等幾種零售業(yè)態(tài)?！?　成都市作為西南地區(qū)商業(yè)氛圍最濃厚的城市也倍受外國大型零售商的青睞，迄今已有外資零售企業(yè)10余家?！　〕啥夹蓍e娛樂市場潛力巨大，尋找市場的空白區(qū)域，開發(fā)出滿足休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營要求的商業(yè)物業(yè)將是成都商業(yè)地產(chǎn)的重要機(jī)會?！　　坝艚鹣慊▓@廣場”和“第三地”的啟動是成都商業(yè)地產(chǎn)重要轉(zhuǎn)型的開始，也標(biāo)志著東大街打造成都“市中心休閑圈”的啟動。業(yè)態(tài)上有：演藝中心、酒吧、茶藝、特色購物店、異域餐飲等，其中休閑娛樂店是主力業(yè)態(tài)。從全市范圍看，休閑娛樂業(yè)主要集中在市中心和城南，而同樣聚集了大量高收入人群的城西板塊則還沒有啟動，成都休閑娛樂市場存在區(qū)域不均衡的問題。它們的選址類似與影院。省電影公司和太平洋院線公司近200名職工集資6000萬元修建的紫荊影院開業(yè)，這是成都首家五星級影院，開業(yè)后經(jīng)營火爆?！　⌒陆ǖ母邫n影院主要在城南地區(qū)　　216。未來幾年，成都多數(shù)新酒吧將可能走進(jìn)較為成熟的大型新興居住區(qū)，分散經(jīng)營；同時，也可能在部分交通便利，中高收入人群集中的區(qū)域形成新的聚集區(qū)。酒吧業(yè)是成都休閑娛樂業(yè)中唯一出現(xiàn)大規(guī)模集中的業(yè)態(tài)。注重經(jīng)營者魅力的發(fā)揮?！　?216。2 成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 酒吧業(yè)：　　 1)以專業(yè)個性的經(jīng)營理念樹起傳統(tǒng)酒吧典范　　 2)以明星效應(yīng)和異域文化藝術(shù)引領(lǐng)娛樂先鋒　　 3)以交友為主題也成為了個性酒吧的經(jīng)營特色　　 4)擁有各類歌舞組合，民樂演奏，雜技、雜耍，時裝表演，抽獎游戲，組合搖滾，迪斯科等各種娛樂節(jié)目　　 5)酒吧業(yè)的繁榮是成都迪吧業(yè)發(fā)展帶動的結(jié)果　　 6)超大型酒吧常集迪吧、清吧、歌城于一體，具有很強(qiáng)的娛樂城特色。　　酒吧主要集中在川大周邊、玉林片區(qū)和人南路四段附近　　216。酒吧本身很強(qiáng)調(diào)經(jīng)營特色，其個性較強(qiáng)，不同特色的酒吧有不同的消費人群，其市場適應(yīng)能力很強(qiáng)。成都主流的休閑娛樂業(yè)態(tài)僅四類：酒吧、茶樓、棋牌室、歌城、迪吧?！　〕鞘行蓍e娛樂中心主要在城南和市中心，它的分布與城市購物中心區(qū)域有一定程度的偏離。第六部分 成都休閑娛樂市場研究1 成都休閑娛樂市場整體狀況 成都休閑娛樂市場的構(gòu)成成都休閑娛樂市場主要由茶樓、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各種康體中心、電影院等業(yè)態(tài)構(gòu)成。光華片區(qū)居民的消費習(xí)性調(diào)查也表明了羊西線在成都餐飲業(yè)中的地位（見下圖）。部分強(qiáng)勢餐飲企業(yè)選擇在城市邊緣相對獨立的區(qū)域開設(shè)新店，低租金彌補(bǔ)了客源相對不足的損失，所以同樣有利可圖。但高檔餐飲店一般位于商服繁華地段，對交通條件要求比較高（一般是城市主干道），它們的市場服務(wù)范圍覆蓋整個市區(qū)，甚至是地區(qū)性的。通過消費習(xí)性調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都居民的中高檔餐飲一周一次的較多，這類消費者比重達(dá)到了38% 　。川菜各種檔次的菜品齊全，能夠滿足各種層次消費者的餐飲消費需要。從居民消費習(xí)性調(diào)查可以看出，居民在各種火鍋店的消費占據(jù)了其餐飲消費的較大分額?！?在成都的8個餐飲集中區(qū)域里，特色火鍋都是重要的餐飲業(yè)種。在店堂內(nèi)的氣氛營造上也給消費者以舒適，明亮的感覺，快樂輕松的氣氛，給人以“家”的溫馨感?！?從消費群體的結(jié)構(gòu)來看，年齡和對西式快餐的喜好程度呈現(xiàn)出反比，低年齡層次的人群較高年齡層次的群體更熱衷于西式快餐。一方面，西式快餐的食品和中國傳統(tǒng)食品有較大區(qū)別，中國飲食文化源源流長，但漢堡炸雞對于人們卻相對陌生，這種西式獨特風(fēng)味吸引了越來越多人的嘴巴。成都中高檔餐飲市場的發(fā)展水平與成都整體經(jīng)濟(jì)水平還不太相稱，成都中高檔餐飲業(yè)還有較大的發(fā)展?jié)摿统砷L空間。　 成都大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢連鎖化的競爭，使成都餐飲企業(yè)的實力大為增強(qiáng)，譚魚頭的年營業(yè)額已連續(xù)二年突破了3億元大關(guān)，其他連鎖酒樓的收入每年也不少于5000—8000萬元。各大酒樓餐飲在不斷出特色新菜品的同時，也在不斷降低或以變相打折的方式來降低菜品價格，以吸引消費者，爭取一定的利潤空間、市場空間。75%的酒樓、酒店多數(shù)是以市民化、中等消費的市場策略來開發(fā)市場、占領(lǐng)市場、贏得市場的。真是獨具匠心，美食生態(tài)，天人合一。人民南路南延線，道路寬闊，風(fēng)景怡人。炎黃世家大酒樓，服務(wù)人員腳穿旱冰鞋，手執(zhí)托盤，服務(wù)于食客的餐桌旁。