【正文】 的消費(fèi)能量被逐步釋放。n 通信費(fèi)支出快速增長(zhǎng)。n 娛樂(lè)、旅游、餐飲類(lèi)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。n 居民投資大幅提升。正如具有鮮明個(gè)性的上海人一樣，上海人買(mǎi)房也有著自己的特色。216。相比之下，一些到滬發(fā)展的外地人，已取得上海戶(hù)籍。由于冬季較冷，夏季較熱，北向的房屋較不適合居住，西向的房屋受太陽(yáng)輻射強(qiáng)烈。除了自住以外，越來(lái)越多的上海人把購(gòu)房當(dāng)作一項(xiàng)投資。今天的上海樓市，外省市購(gòu)房者已是三分天下有其一，其中“溫州現(xiàn)象”尤為突出。 房地產(chǎn)的保值、增值性使其成為一項(xiàng)良好的投資渠道。n 經(jīng)商上海作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)流域的龍頭，對(duì)其周邊地區(qū)有著很強(qiáng)的輻射力，從而吸引了廣大的經(jīng)商者。自2001年8月上海內(nèi)外銷(xiāo)商品房并軌后，港澳臺(tái)人士在滬購(gòu)房積極性大增。216。 上海樓市自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 購(gòu)房目的216。 對(duì)小區(qū)配套要求比較高。多元化的消費(fèi)群體保證了目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。荒島工作室：原“解放日?qǐng)?bào)”主編與上房集團(tuán)合作創(chuàng)立。小型公司是指公司常備人數(shù)在30人以下，基本是以項(xiàng)目組形式出現(xiàn)的公司。代理項(xiàng)目少，以單個(gè)項(xiàng)目為主。n 小型公司中基本不設(shè)立研展部和企劃部，市場(chǎng)前期調(diào)研多由業(yè)務(wù)部完成，廣告設(shè)計(jì)多由廣告設(shè)計(jì)公司完成。沿用香港公司的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。人員較少。主要配合項(xiàng)目的前期調(diào)研、初步定位。開(kāi)發(fā)拓展公司業(yè)務(wù)量。業(yè)務(wù)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際操作，涉及范圍主要在住宅方面。企劃負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。代表性公司金豐易居投資股份有限公司同策房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司聚仁物業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)新聯(lián)康投資顧問(wèn)公司蓮花物業(yè)新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司精穩(wěn)企劃戴德梁行中原物業(yè)代理有限公司美聯(lián)物業(yè)柏晟機(jī)構(gòu)按經(jīng)營(yíng)特征分一般分為外部承接型和內(nèi)部承接型兩類(lèi)。在上海的某個(gè)區(qū)域內(nèi)代理項(xiàng)目。局限于某個(gè)區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)代理項(xiàng)目集中。蓮花物業(yè)：代理的“陽(yáng)光”系列，較為知名。策源房產(chǎn)咨詢(xún)公司：主要承接上級(jí)公司“復(fù)地集團(tuán)”的項(xiàng)目。業(yè)績(jī)2000年總傭金收入超過(guò)1億2仟萬(wàn)元，促成營(yíng)業(yè)額近50億元，成交面積70多萬(wàn)平方米。代表個(gè)案虹口現(xiàn)代公寓、大同花園、香榭麗花園等附公司結(jié)構(gòu)圖公司三：金豐易居投資股份有限公司公司性質(zhì)國(guó)營(yíng)，屬上房集團(tuán)（原上海市房地局）公司規(guī)模由上房銷(xiāo)售與購(gòu)房中心進(jìn)行合并運(yùn)作房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，積累了近10萬(wàn)名客戶(hù)。服務(wù)至誠(chéng)”經(jīng)營(yíng)范圍以代理上海市中低價(jià)格住宅為主業(yè)績(jī)1997年10萬(wàn)平方米到2000年20萬(wàn)平方米。216。216。富陽(yáng)今日的穩(wěn)步發(fā)展，很大程度上歸功于這群“年輕管家”，提供了強(qiáng)而有力的后盾。 財(cái)務(wù)部：把握財(cái)務(wù)的進(jìn)出明細(xì)，通過(guò)最簡(jiǎn)單最有效的途徑，讓企業(yè)的財(cái)力資源達(dá)到最大效益的運(yùn)用，將成為財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期努力的目標(biāo)。 文案：根據(jù)市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位，凸顯個(gè)案的賣(mài)點(diǎn)與主題。 設(shè)計(jì)完稿：通過(guò)色彩與版面的專(zhuān)業(yè)編排，彰顯個(gè)案的產(chǎn)品特性，吸引購(gòu)房者的青睞，設(shè)計(jì)首重氣氛營(yíng)造，版面美觀(guān)亦不可忽視。 案前作業(yè)：內(nèi)容包括現(xiàn)場(chǎng)整理、樣板房、銷(xiāo)售處包裝布置、建筑模型、透視圖、現(xiàn)場(chǎng)燈箱、廣告招牌等，同時(shí)亦需擬定定價(jià)策略及銷(xiāo)售策略，進(jìn)行銷(xiāo)售培訓(xùn)。n 開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部門(mén)的設(shè)立是為解決業(yè)務(wù)所需的案源供應(yīng)，對(duì)今日的富陽(yáng)而言，已完全不存在所謂的生計(jì)問(wèn)題。 資料收集：針對(duì)全上海各大區(qū)域及外地區(qū)域之待建空地、營(yíng)造工地、銷(xiāo)售工地，做有計(jì)劃、有系統(tǒng)的收集登錄工作，根據(jù)市場(chǎng)供需狀況，尋找合作的可能性與最佳時(shí)機(jī)點(diǎn)。n 研展部無(wú)論寒暑，以雙腳丈量土地。富陽(yáng)規(guī)劃部員工，皆來(lái)自專(zhuān)業(yè)建筑院校，對(duì)建筑的深入了解，絲毫不亞于建筑設(shè)計(jì)院同業(yè)。消費(fèi)群體來(lái)自各地（包括境外）的購(gòu)房者業(yè)務(wù)范圍n 業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)216。n 經(jīng)營(yíng)范疇在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展商品房代理銷(xiāo)售、咨詢(xún)服務(wù)，主要在商品住宅領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行，部分涉及商業(yè)用房領(lǐng)域（商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等）。切底所有前期廣告費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，同時(shí)定出一個(gè)均價(jià)，高出均價(jià)部分作為乙方的傭金。目前已發(fā)展成規(guī)模近400人的大型代理公司，業(yè)務(wù)量也遍布全國(guó)，在北京、南京、杭州、寧波等地紛紛成立分公司，代理個(gè)案數(shù)也增加到近30個(gè)。香港系統(tǒng)臺(tái)灣系統(tǒng)大陸系統(tǒng)項(xiàng)目涉及領(lǐng)域住宅、商鋪、辦公樓住宅、商鋪?zhàn)≌?xiàng)目部門(mén)配置市場(chǎng)部、業(yè)務(wù)部、策劃部、拓展部業(yè)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、企劃部、研展部銷(xiāo)售部、拓展部、廣告設(shè)計(jì)部、研展部項(xiàng)目操作特點(diǎn)注重宏觀(guān)市場(chǎng)發(fā)展變化狀況，微觀(guān)市場(chǎng)輔助。n 項(xiàng)目涉及領(lǐng)域：由于本公司屬臺(tái)灣系統(tǒng)公司，在項(xiàng)目涉及領(lǐng)域上與臺(tái)灣系統(tǒng)相似；與香港系統(tǒng)相比，業(yè)務(wù)面則略顯狹隘；與大陸系統(tǒng)相比，則略顯豐富。其他公司基本是建立一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目組，來(lái)獨(dú)立完成項(xiàng)目，這樣項(xiàng)目的構(gòu)思就具有一定的局限性。三、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素分類(lèi)經(jīng)濟(jì)因素宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)可以看出國(guó)家、地區(qū)、城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)起到?jīng)Q定性作用，同時(shí)也會(huì)影響到外商投資的信心度。法規(guī)因素各類(lèi)法規(guī)為房地產(chǎn)市場(chǎng)向良性發(fā)展提供了有力的保障，法規(guī)建設(shè)的完善性將影響市場(chǎng)發(fā)展的有序性，同時(shí)也能保障房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的利益。如果市場(chǎng)發(fā)展不景氣，對(duì)代理咨詢(xún)業(yè)來(lái)說(shuō)，相對(duì)較容易承接代理業(yè)務(wù)，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)量體會(huì)明顯減少。（二）政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)成因分析政策是政府對(duì)市場(chǎng)有效控制和影響的手段，它直接體現(xiàn)政府對(duì)于市場(chǎng)的分析和判斷，間接體現(xiàn)政府對(duì)市場(chǎng)的導(dǎo)向和意圖，因此政策是市場(chǎng)的指揮棒。上海房地產(chǎn)自1988年起步以來(lái)，經(jīng)過(guò)了近15年的發(fā)展，市場(chǎng)已逐漸趨于成熟，在此期間，政府部門(mén)出臺(tái)了各類(lèi)政策、法規(guī)，以支持、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向良性發(fā)展。n 目的：為促進(jìn)上海市居民的購(gòu)房消費(fèi)，在上海市居民的工資收入中，撥離出部分款項(xiàng)作為公積金，以用于購(gòu)買(mǎi)商品房，該款項(xiàng)屬“專(zhuān)款專(zhuān)用”性質(zhì)。n 作用：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，降低了企業(yè)融資成本。n 作用：廣泛吸納外來(lái)客源，對(duì)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)發(fā)展起到了直接作用，使上海商品房均價(jià)快速提升， 2002年上半年樓市均價(jià)為4628元/M2。n 作用：促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，提高個(gè)人購(gòu)房積極性，為房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，起到了一定的作用。n 目的：吸引外地購(gòu)房者來(lái)滬置業(yè)，擴(kuò)大消費(fèi)需求面。行業(yè)管理n 時(shí)間： 1995年1月1日起，國(guó)家建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》。要求代理咨詢(xún)公司注冊(cè)資金必須不少于50萬(wàn)元，并須持有經(jīng)紀(jì)人證書(shū)者不少于5人；建立分公司的注冊(cè)資金不少于10萬(wàn)元，并須持有經(jīng)紀(jì)人證書(shū)者不少于3人。例如，蘇州河沿線(xiàn)整治工程，由于整治方案的調(diào)整，造成眾多開(kāi)發(fā)商土地空置，暫時(shí)無(wú)法開(kāi)發(fā)，同樣造成為開(kāi)發(fā)商提供前期服務(wù)的代理咨詢(xún)公司投入成本的虛耗。主要是指在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)變換。房地產(chǎn)周期變化是以需求為主軸，供應(yīng)圍繞需求而產(chǎn)生的波動(dòng)變化。房地產(chǎn)第二周期假設(shè)n 階段劃分216。（附表）2001年2002年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積：預(yù)售登記面積1:1:從房地產(chǎn)第一周期的發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展高潮一般都將持續(xù)34年，此外如果在宏觀(guān)調(diào)控等其他因素的影響，估計(jì)高潮期將發(fā)展至2005年。 市場(chǎng)回落期將面臨的風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)回落期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度急劇下降，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心度會(huì)有所下降，商品房供應(yīng)量會(huì)隨著需求量的下降而減少，這無(wú)疑對(duì)代理咨詢(xún)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)是“災(zāi)難性”的，甚至可能會(huì)造成很多代理咨詢(xún)公司滅亡現(xiàn)象的出現(xiàn)。在目前我國(guó)產(chǎn)銷(xiāo)尚未分離的狀況下，代理咨詢(xún)產(chǎn)業(yè)將直面開(kāi)發(fā)商自行行銷(xiāo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少代理咨詢(xún)業(yè)的市場(chǎng)占有率。 因市場(chǎng)景氣度的飚升，需求市場(chǎng)充分，使大量開(kāi)發(fā)商紛紛加入流通市場(chǎng)，瓜分市場(chǎng)份額。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略及措施n 擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)區(qū)域，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)周期發(fā)展也會(huì)出現(xiàn)較大的差異性。n 合理運(yùn)用公司的知名度、專(zhuān)業(yè)度，以及長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，去減小風(fēng)險(xiǎn)影響力。這表明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)該時(shí)段的信心度已經(jīng)減小，對(duì)此產(chǎn)品所能創(chuàng)造出的利潤(rùn)預(yù)期值也會(huì)相應(yīng)的降低，因此在選擇代理咨詢(xún)公司時(shí)在追求利潤(rùn)預(yù)期方面的要求也會(huì)降低。 房地產(chǎn)回落期。相反的，可能沿海地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入了回落期，而西部地區(qū)卻恰好處于高潮期。 我國(guó)的疆土遼闊，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在著較為明顯的差異，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，而西部?jī)?nèi)陸地區(qū)相對(duì)落后。2001年上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積列強(qiáng)排名位次開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面積（M2）銷(xiāo)售方式1上海中星（集團(tuán)）有限公司425824自行銷(xiāo)售2上海綠地（集團(tuán)）有限公司390793自行銷(xiāo)售3大華（集團(tuán)）有限公司383878自行銷(xiāo)售4中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司248989自行銷(xiāo)售5閔行房地產(chǎn)發(fā)展總公司216284自行銷(xiāo)售6復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司188709策源咨詢(xún)7上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司157980自行銷(xiāo)售8上海浦東新翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司143632不詳9上海新江灣開(kāi)發(fā)有限公司143460自行銷(xiāo)售10上海農(nóng)口房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司139520不詳2001年上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額列強(qiáng)排名位次開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售方式1上海綠地（集團(tuán)）有限公司152349自行銷(xiāo)售2上海中星（集團(tuán)）有限公司128610自行銷(xiāo)售3大華（集團(tuán)）有限公司124379自行銷(xiāo)售4上海仁恒房地產(chǎn)有限公司103961自行銷(xiāo)售5上海恒立房地產(chǎn)有限公司103895不詳6中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司97299自行銷(xiāo)售7上海浦東新翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司89025不詳8上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司86504自行銷(xiāo)售9復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司68091策源咨詢(xún)10上海靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展有限公司60970自行銷(xiāo)售216。 因市場(chǎng)景氣度的下降，市場(chǎng)有效需求減少，從而使市場(chǎng)供應(yīng)量相應(yīng)減少，造成代理咨詢(xún)業(yè)服務(wù)群體萎縮。 市場(chǎng)高潮期將面臨的風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)高潮期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度飚升，是不言而喻的，但在此期間代理咨詢(xún)產(chǎn)業(yè)仍將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 20062008年市場(chǎng)回落期房地產(chǎn)在經(jīng)歷了發(fā)展高潮期后，隨著原有的供求平衡被打破，市場(chǎng)勢(shì)必將走入低谷，進(jìn)入調(diào)整階段，以尋求建立新的供求關(guān)系的平衡點(diǎn)。（附表）1997年1998年1999年2000年批準(zhǔn)預(yù)售面積：預(yù)售登記面積1:1:1:1:216。隨著近2年的市場(chǎng)調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)于1999年開(kāi)始走出低谷，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始步入第二周期。主要是指在商品房領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)范圍的調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略或措施 政策風(fēng)險(xiǎn)具有較大的不可預(yù)見(jiàn)性，政策的變化和市場(chǎng)變化具有一定的聯(lián)系性，因政策變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，公司可以采取調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)來(lái)減小風(fēng)險(xiǎn)的影響度。風(fēng)險(xiǎn)設(shè)想（1） 市政規(guī)劃隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日益成熟，以及信息化程度的提高，目前多數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)信息比較齊全，尤其是有關(guān)城市發(fā)展、市政規(guī)劃方面的信息來(lái)源量較豐富。n 目的：為維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年上海房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中，外地客源比例近30%；中高價(jià)位樓盤(pán)的客源中，有近40%來(lái)自于外地。房改政策“藍(lán)印戶(hù)口”政策n 時(shí)間：1998年正式推出藍(lán)印戶(hù)口政策。至2002年9月，%。產(chǎn)業(yè)政策內(nèi)外銷(xiāo)商品房并軌政策n 時(shí)間：上海于2001年5月1日起實(shí)行內(nèi)外銷(xiāo)商品房并軌。（2） 銀行降息n 時(shí)間：19961998年，央行7次降息，個(gè)人住房貸款利率大幅下調(diào)。財(cái)稅政策（1） 公積金制度n 時(shí)間：1991年度建立了公積金制度。這形成政策風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于政府，政府部門(mén)作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭，其根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)制定相應(yīng)的政策、法規(guī)、規(guī)劃，來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)、調(diào)控，政策、法規(guī)的變化對(duì)房地產(chǎn)代理咨詢(xún)業(yè)的發(fā)展起到較大的作用。業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)因素在不斷變化的市場(chǎng)中，各代理咨詢(xún)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，將影響各公司的發(fā)展前景。市場(chǎng)周期變化因素市場(chǎng)周期變化可以直接反映出目前市場(chǎng)的景氣程度，對(duì)代理咨詢(xún)業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的變化將對(duì)代理咨詢(xún)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生直接的影響。但值得一提的是，部分代理公司采用了網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)的方式，如“金豐易居投資股份有限公司”為首家采用網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售的公司，在市場(chǎng)上的反映程度不錯(cuò)。n 項(xiàng)目操作特點(diǎn)：我公司操作特點(diǎn)類(lèi)似于臺(tái)灣系統(tǒng)，主要是通過(guò)基礎(chǔ)市調(diào)著手。借鑒了香港、臺(tái)灣系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)，由于起步較晚，大多都注重微觀(guān)市場(chǎng)，宏觀(guān)市場(chǎng)分析能力尚不強(qiáng)。 附歷年公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一覽表年份個(gè)案總量（個(gè)）總建筑面積（萬(wàn)M2）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）199622071419977302261998852952199912838252000172222102001附公司歷年銷(xiāo)售個(gè)案簡(jiǎn)覽1999年度具代表性個(gè)案案名區(qū)域委托銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）總銷(xiāo)金額（億元）仙霞首府長(zhǎng)寧區(qū)42東方雅苑長(zhǎng)寧區(qū)5$挹翠名門(mén)徐匯區(qū)新加坡美樹(shù)館徐匯區(qū)33恒大華城——水清苑浦東新區(qū)55伯爵新城普陀區(qū)222000年度具代表性個(gè)案：案名區(qū)域委托銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）總銷(xiāo)金額（億元）鑒賞新華長(zhǎng)寧區(qū)里享大街閔行區(qū)30當(dāng)代新華長(zhǎng)寧區(qū)恒大華城—上河苑浦東新區(qū)恒大翰城—翰林苑浦東新區(qū)明園寧波7橘郡北京廣廈經(jīng)典重慶152001年度具代表性個(gè)案：案名區(qū)域委托銷(xiāo)售面積