房產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研(文件)
【正文】 充客戶對個案進(jìn)行市場調(diào)研。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)行綜合分析，將房型和總價、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。房型與總價關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場空白點(diǎn)是兩房兩衛(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷售率100％說明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯，適合投資額；三房兩衛(wèi)銷售率較高；大房型銷勢不錯。同時，個案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。 該區(qū)域還存在一些市場空白點(diǎn)，如：幾乎沒有低層公寓，120－140平方米面積 和兩房兩衛(wèi)及一房很少，特色公建配套不夠。同時建議公建設(shè)施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。殼39。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實施策略 首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合。2 城市景觀的構(gòu)成特性與表現(xiàn)特性 構(gòu)成城市景觀的素材歸納有如下三方面：自然素材、人工素材和事件素材。 5 樓盤重要賣點(diǎn)社區(qū)環(huán)境 遮陽、 防塵、 防風(fēng)、 防聲：它包括綠化、圍墻、大門、活動設(shè)施，各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等.舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧靜，沒有噪聲； ③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場所和空間；⑧有游樂設(shè)施。 。8 住宅:培育生態(tài)住宅概念 生態(tài)住宅的特征概括起來有四點(diǎn)，即舒適、健康、高效和美觀。大樹形成了社區(qū)的地標(biāo)，使社區(qū)景觀產(chǎn)生層次并豐富了天際線，整個小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)也隨之大大提高。總價的設(shè)定其實就是產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的最根本的一條標(biāo)準(zhǔn)。它第二方面構(gòu)成，簡稱39。 第三章 規(guī)劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實施策略 推銷第二性，物業(yè)第一性，迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證。 減少高層總量，面積配比是，一房占10％，面積45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，適當(dāng)加大120－140面積的比例；兩房一衛(wèi)占 15％，重點(diǎn)加大兩房兩衛(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房兩衛(wèi)比例，同時有四房房型比例。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似，沒有特色。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100－130平方米銷售狀況很好。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學(xué)校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。【實例】某項目位于吳中路，靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)（學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通計劃；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量（各自供應(yīng)量和比 例、市場最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場空白點(diǎn)。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢（單身杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費(fèi)市場。 客源是房地產(chǎn)的生命。 第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)……？ 各種房型面積 如何確定？目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？ 另外，房地產(chǎn)市場調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。第二章 市 場 調(diào) 研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析營銷與推銷、促銷不同，營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向，營銷計劃具有長期性。 四、其他方面調(diào)查 1有關(guān)媒體調(diào)查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、?？闆r ③ 各媒體收費(fèi)情況 ④ 總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 ⑤ 要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負(fù)責(zé)完成。（附表） 注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)厝丝诘?‰。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 ③ 區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。 對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷放心房的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2． 調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。33．項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項 目 上半年 與去年同期相比 備注簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產(chǎn)開發(fā)總額 其中商品房建設(shè) 其中住宅投資占比重 商品房施工面積 其中住宅 住宅施
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