【正文】 自然素材是指自然的各種地形、氣候、光照、植物、水體、泥土、巖石及其它自然材料；人工素材主要指建筑物和各種人工設(shè)施；事件素材是指那些正在發(fā)生的視覺事件，如人與動(dòng)物的活動(dòng)等。 我們的建議是：建造錯(cuò)落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點(diǎn)，付款方式、策略等等。市場(chǎng)調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 ⑥ 專做二手房中介情況 A、 市場(chǎng)情況 B、 有關(guān)公司 ⑦ 個(gè)案調(diào)查（附表） A、 已結(jié)盤 B、 現(xiàn)在開盤 C、 年內(nèi)將開盤 D、 個(gè)案調(diào)查需提交的結(jié)果 a、 個(gè)案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出） b、 等價(jià)位曲線圖 c、 分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn) ⑧ 重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案（附表） 時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長(zhǎng)負(fù)責(zé)）三、重點(diǎn)區(qū)域市調(diào)（公司在該區(qū)域有項(xiàng)目時(shí)） 區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查（附表） A、 周邊自然和綠化景觀 B、 教育、人文景觀 C、 各種污染程度 D、 周邊社區(qū)素質(zhì) 周邊市政配套便利性 區(qū)域周邊居邊消費(fèi)行為調(diào)查（附表） 區(qū)域重點(diǎn)樓盤調(diào)查（附表） 分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價(jià)格定位等基本信息，為公司的簡(jiǎn)報(bào)制作做好準(zhǔn)備。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。D．短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。32．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。3． 調(diào)查主要內(nèi)容：31．地理位置（附圖）32．地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動(dòng)物種群33．土地面積及其紅線圖34．七通一平現(xiàn)狀35．地塊的歷史研究4．綜述【第三部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查】 1． 目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。3．主要內(nèi)容31．周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性32．各樓盤及小區(qū)的居民階層33．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等：A、 基本資料：1）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)配套6）、開發(fā)時(shí)間7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B、 戶型、面積跨度C、 規(guī)劃D、 銷售資料1）、售價(jià)2）、付款方式3）、銷售進(jìn)度4．綜述【第七部分 項(xiàng)目地塊的綜述】 【第八部分 項(xiàng)目地塊特性的類似方案分析】3． 目的：類似方案分析，可以對(duì)項(xiàng)目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價(jià)值。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房?jī)尚l(wèi)……？ 各種房型面積 如何確定？目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？ 另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)（學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通計(jì)劃；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場(chǎng)館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量（各自供應(yīng)量和比 例、市場(chǎng)最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場(chǎng)空白點(diǎn)。面積分析得出：對(duì)廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100－130平方米銷售狀況很好。它第二方面構(gòu)成，簡(jiǎn)稱39。 。殼39。房型與總價(jià)關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場(chǎng)空白點(diǎn)是兩房?jī)尚l(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷售率100％說明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯(cuò)，適合投資額；三房?jī)尚l(wèi)銷售率較高；大房型銷勢(shì)不錯(cuò)。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。 發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場(chǎng)、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合。 ⑤　交通條件 交通便利性，港口、機(jī)場(chǎng)、車站等情況。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)，對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況有影響。3． 主要內(nèi)容：、公建配套設(shè)施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：31．購物（購物中心、商場(chǎng)、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）32．文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量）33．醫(yī)療衛(wèi)生（各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）34．金融（銀行、保險(xiǎn)、證券）35．郵政36．娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）3水電、排污情況4．綜述【第六部分 周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】 1． 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。3． 調(diào)查主要內(nèi)容： 31．溫度32．日照條件33．風(fēng)向4．綜述【