【正文】 負(fù)責(zé)完成。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 對(duì)周邊同類(lèi)樓盤(pán)的調(diào)查了解。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類(lèi)物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。33．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項(xiàng) 目 上半年 與去年同期相比 備注簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額 其中商品房建設(shè) 其中住宅投資占比重 商品房施工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開(kāi)工者所占比例 商品房竣工面積 其中住宅竣工面積 銷(xiāo)售預(yù)售商品房面積 其中現(xiàn)樓銷(xiāo)售 樓花銷(xiāo)售 全市商品房銷(xiāo)售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業(yè)樓 二手樓買(mǎi)賣(mài) 2）、分析34．項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分極其差異板塊差異 板塊1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū)地理范圍 劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述 政府市政規(guī)劃的引導(dǎo) 商品住宅平均價(jià)格 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求狀況 多層 小高層 高層 別墅 熱銷(xiāo)區(qū)域 35．項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)區(qū)域 01年平均價(jià)格 00年平均價(jià)格 99年平均價(jià)格多層 高層 多層 高層 多層 高層全市 項(xiàng)目所在板塊 【第二部分 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研】 1． 目的：調(diào)查項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的規(guī)劃素質(zhì)和市場(chǎng)狀況。3．主要內(nèi)容31．周邊主要樓盤(pán)、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性32．各樓盤(pán)及小區(qū)的居民階層33．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等：A、 基本資料：1）、開(kāi)發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)配套6）、開(kāi)發(fā)時(shí)間7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B、 戶型、面積跨度C、 規(guī)劃D、 銷(xiāo)售資料1）、售價(jià)2）、付款方式3）、銷(xiāo)售進(jìn)度4．綜述【第七部分 項(xiàng)目地塊的綜述】 【第八部分 項(xiàng)目地塊特性的類(lèi)似方案分析】3． 目的：類(lèi)似方案分析，可以對(duì)項(xiàng)目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價(jià)值。33．環(huán)境污染情況：A、 空氣：灰塵及氣味B、 噪音：噪音來(lái)源及噪音分貝C、 水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度D、 土地：垃圾污染34．治安情況4．綜述【第四部分 地塊交通條件調(diào)查】 1． 目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。3． 調(diào)查主要內(nèi)容：31．地理位置（附圖）32．地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動(dòng)物種群33．土地面積及其紅線圖34．七通一平現(xiàn)狀35．地塊的歷史研究4．綜述【第三部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查】 1． 目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2． 調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。32．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車(chē)距）。2． 方式：實(shí)地調(diào)研。D．短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的了解。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來(lái)確定將來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 ⑥　公共設(shè)施 有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 ⑥ 專(zhuān)做二手房中介情況 A、 市場(chǎng)情況 B、 有關(guān)公司 ⑦ 個(gè)案調(diào)查（附表） A、 已結(jié)盤(pán) B、 現(xiàn)在開(kāi)盤(pán) C、 年內(nèi)將開(kāi)盤(pán) D、 個(gè)案調(diào)查需提交的結(jié)果 a、 個(gè)案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出） b、 等價(jià)位曲線圖 c、 分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn) ⑧ 重點(diǎn)樓盤(pán)跟蹤檔案（附表） 時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤(pán)，包括廣告宣傳方向、銷(xiāo)售進(jìn)展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長(zhǎng)負(fù)責(zé)）三、重點(diǎn)區(qū)域市調(diào)（公司在該區(qū)域有項(xiàng)目時(shí)） 區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查（附表） A、 周邊自然和綠化景觀 B、 教育、人文景觀 C、 各種污染程度 D、 周邊社區(qū)素質(zhì) 周邊市政配套便利性 區(qū)域周邊居邊消費(fèi)行為調(diào)查（附表） 區(qū)域重點(diǎn)樓盤(pán)調(diào)查（附表） 分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價(jià)格定位等基本信息，為公司的簡(jiǎn)報(bào)制作做好準(zhǔn)備。其次，建造何種建筑形狀，高層、小高層還是多層……？容積率決定建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會(huì)提高，而開(kāi)發(fā)成本下降、周期縮短，經(jīng)濟(jì)效益也許不變。市場(chǎng)調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。 對(duì)某個(gè)個(gè)案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。還要做好銷(xiāo)售去化分析，銷(xiāo)售狀況總分析，包括銷(xiāo)售道具、媒體、述求賣(mài)點(diǎn)，付款方式、策略等等。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價(jià)在25萬(wàn)－40萬(wàn)元的產(chǎn)品。 我們的建議是：建造錯(cuò)落有致的低層公寓，損失的容積率通過(guò)小高層填補(bǔ)。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等等。自然素材是指自然的各種地形、氣候、光照、植物、水體、泥土、巖石及其它自然材料；人工素材主要指建筑物和各種人工設(shè)施；事件素材是指那些正在發(fā)生的視覺(jué)事件，如人與動(dòng)物的