西安方圓大酒店有限公司與西安華隆醫(yī)療器械公司房屋租賃糾紛(文件)
【正文】 本院認(rèn)為，84916部隊(duì)與華隆公司簽訂的《科訓(xùn)大樓租賃合同》及《補(bǔ)充合同》是雙方的真實(shí)意思表示，不違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雖然本案訟爭標(biāo)的物屬于軍隊(duì)房地產(chǎn)，雙方在《補(bǔ)充合同》中約定的30年租賃期限與《軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定》中“房地產(chǎn)出租，租期最長不得超過10年”的規(guī)定不符，但該規(guī)定是由中國人民解放軍總參謀部、總后勤部和總政治部制定的部門規(guī)章性質(zhì)文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》第三條和第四條的規(guī)定，不能以部門規(guī)章作為確認(rèn)合同無效的法律依據(jù)，因此應(yīng)認(rèn)定本案所涉合同為有效。考慮到雙方都有解除租賃合同的意愿，且在訴前的仲裁和訴訟中均表示同意解除租賃合同，一審判決解除租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，符合合同法規(guī)定的解除合同的條件，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。關(guān)于解除合同后的補(bǔ)償問題，根據(jù)1998年1月27日財(cái)政部發(fā)布的《股份有限公司會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，公司一般應(yīng)當(dāng)按月提取折舊。固定資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的，計(jì)入當(dāng)期損益。關(guān)于84916部隊(duì)提出一審判決中認(rèn)定返還的款項(xiàng)中有152萬余元酒店開辦費(fèi)中屬于固定資產(chǎn)投資的部分持有異議，但在質(zhì)證中沒有提出充分的證據(jù)，也沒有向本院提出重新鑒定的申請，本院不予支持。其余款項(xiàng)，因方圓酒店提供的證據(jù)不能證明這些款項(xiàng)系基于本案雙方當(dāng)事人之間的借款行為而產(chǎn)生，故本院不予認(rèn)定。關(guān)于2000平方米場地面積計(jì)算和800平方米地下停車場的使用問題，根據(jù)《科訓(xùn)大樓租賃合同》約定，租賃標(biāo)的物為科訓(xùn)大樓一棟12000平方米、院內(nèi)場地2000平方米，具體位置作為附件一的平面圖，經(jīng)分析合同所附科訓(xùn)大樓平面圖所標(biāo)示的位置及84916部隊(duì)申領(lǐng)的《開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)許可證》所確定的租賃范圍，結(jié)合一審法院實(shí)地察看的情況，合同約定的2000平方米場地，泛指科訓(xùn)大樓的基地面積，不存在另行交付2000平方米場地問題，合同文字表述的內(nèi)容與實(shí)際情況不符，雙方當(dāng)事人均有締約上的過失。84916部隊(duì)在本判決生效后十五日內(nèi)返還多收取方圓酒店的租金5666667元(租金自1996年3月29日起計(jì)算至2001年7月29日)、借款8500元?！ 彙∨小￠L 程新文 審 判 員 王文芳 代理審判員 賈勁松 二○○一年七月二十七日 書 記 員 關(guān) 麗12 / 12。二審案件受理費(fèi)264260元，由84916部隊(duì)負(fù)擔(dān)60000元，方圓酒店負(fù)擔(dān)204260元?！ ?jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 一、維持陜西省高級人民法院(2000)陜經(jīng)一初字第7號民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)和第四項(xiàng)。其他部分支出屬于經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范圍，與租賃行為及返還租金無關(guān)，在解除租賃合同時(shí)不應(yīng)由84916部隊(duì)返還。關(guān)于方圓酒店提出要求84916部隊(duì)返還借款問題，方圓酒店上訴提出84916部隊(duì)借款21萬元，雖然借款關(guān)系與租賃關(guān)系不屬于必要的共同訴訟，但鑒于一審法院已將二者合并審理，也不違反民事訴訟法有關(guān)禁止性規(guī)定，且借款行為是在租賃期間發(fā)生的，可予審理。根據(jù)雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，方圓酒店應(yīng)分3次支付3000萬元租金給84916部隊(duì)，其中應(yīng)在簽約之日付清的第一筆1000萬元租金，遲至簽約后1年零3個(gè)月才付清，在接收租賃物正式使用、經(jīng)營后至今未按合同約定的時(shí)間交付第二、三期租金，在84916部隊(duì)催要租金時(shí)表示籌措資金交付租金，方圓酒店沒有否認(rèn)其未按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定交付租金的事實(shí)，已構(gòu)成違約。一審法院認(rèn)定雙方對在仲裁期間經(jīng)由西安仲裁委員會(huì)委托陜西省價(jià)格事務(wù)所評估作出的陜價(jià)鑒字(1999)022號估價(jià)鑒定結(jié)論無異議，故該鑒定結(jié)論中的數(shù)據(jù)可作為返還有關(guān)財(cái)產(chǎn)和給予補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，但該鑒定結(jié)論對固定資產(chǎn)折舊的基準(zhǔn)日為1999年7月31日，此后方圓酒店在繼續(xù)經(jīng)營期間又將有關(guān)固定資產(chǎn)運(yùn)行了近兩年時(shí)間，%，%月平均折舊率對4513204元固定資產(chǎn)改良支出進(jìn)行折舊，截止期為解除合同之日(計(jì)算至2001年7月31日)，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。關(guān)于解除租賃合同前的租金如何計(jì)算問題，租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定3000萬元租金應(yīng)在1996年6月30日前付清，在合同正常履行的情況下，考慮到84916部隊(duì)取得先期租金可得的利息和其他收益的因素，其年租金及其收益應(yīng)高于總租期的年租金平均值，但同時(shí)也負(fù)有在后續(xù)的20余年間將租賃標(biāo)的物提供給方圓酒店使用的義務(wù)，現(xiàn)雙方一致要求解除租賃合同，解除后的租賃物將仍由84916部隊(duì)占有、使用、收益和處分，一審判決從本案的實(shí)際情況出發(fā)，以平均法計(jì)算
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