【正文】 長沙市政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 表21：項(xiàng)目敏感性分析表 　敏感因素變化幅度%敏感性分析結(jié)果　銷售收入項(xiàng)目開發(fā)成本財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基本方案146436 85694 33192 %銷售收入上升5%153758 85694 38440 %銷售收入上升10%161079 85694 43687 %銷售收入下降5%139114 85694 27945 %銷售收入下降10%131792 85694 22698 %項(xiàng)目開發(fā)成本下降5%146436 81409 36836 %項(xiàng)目開發(fā)成本下降10%146436 77125 40474 %項(xiàng)目開發(fā)成本上升5%146436 89979 29543 %項(xiàng)目開發(fā)成本上升10%146436 94263 25887 %七、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境效益評價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，投資利潤較高，通過項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，%，%。因此，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。為達(dá)到上述目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理的進(jìn)行綠化和交通體系安排，創(chuàng)造了一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境效益。在戶型設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)多樣式、前瞻性和生態(tài)性。（二）社會(huì)效益評價(jià)本項(xiàng)目為長沙縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，能夠改善長沙市乃至長株潭地區(qū)居民的住宅環(huán)境和住宅條件，住上高檔住宅，改善居民生活；項(xiàng)目周圍也因本項(xiàng)目的開發(fā)而進(jìn)行的市政配套建設(shè)，道路、綠化的改造，大大的改善周圍居民的生活環(huán)境；有利于迅速提升尖山、永安片城市化進(jìn)程，提升該地區(qū)的人氣指數(shù)，有利于帶動(dòng)周邊項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)城區(qū)提質(zhì)擴(kuò)容。這些因素受長沙市政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。表20 現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流量簡表　%%%%%序號項(xiàng) 目合計(jì)2013年2014年2015年2016年2017年1現(xiàn)金流入 　營業(yè)收入 　回收固定資產(chǎn)余值 　　　　　　回收流動(dòng)資金 　　　　　2現(xiàn)金流出 　土地成本 　 　前期費(fèi)用 　　　建安成本 　　基礎(chǔ)設(shè)施 　　配套設(shè)施 　　開發(fā)間接費(fèi)用 　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　管理費(fèi)用 　　營銷費(fèi)用 　　其他費(fèi)用 　 　銷售稅金 　 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)現(xiàn)金流量　 　折現(xiàn)系數(shù)(I=10%)　 5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 6累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值　 7內(nèi)部收益率　　%8靜態(tài)投資回收期（年）　　 9動(dòng)態(tài)投資回收期（年）　　 %，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率，項(xiàng)目贏利能力很強(qiáng)。基準(zhǔn)收益率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求。內(nèi)部收益率反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。表17 資金投入計(jì)劃表序號　金額 比例1自有資金投入32,000 %2銀行借款50,000 %3銷售收入再投入8,097 %　總投資90,097 %六、項(xiàng)目投資分析（一）項(xiàng)目銷售收入測算銷售單價(jià)的確定本項(xiàng)目處于長沙市星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心區(qū)，是長沙市建設(shè)“兩型社會(huì)”和宜居城市的示范區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、山水景觀優(yōu)勢。6．間接費(fèi)用間接費(fèi)用包括工程間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與稅金。4．基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)按照規(guī)劃， 基礎(chǔ)設(shè)施配包括：供電、供水、煤氣、雨污水排放、電信、綠化、小區(qū)道路等城市市政配套設(shè)施與小區(qū)內(nèi)園林景觀工程、智能化工程、消防工程、管網(wǎng)工程等。2．前期工程費(fèi)工程前期需要精心準(zhǔn)備，以便為后期開工打好基礎(chǔ)。2．進(jìn)度安排金科中心項(xiàng)目計(jì)劃于2013年4月開工，2013年11月開盤對外發(fā)售，2015年11月全部竣工。從項(xiàng)目本身的定位和樓盤打造水平能直接讓目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)者產(chǎn)生對我集團(tuán)開發(fā)水平的認(rèn)知，從而對今后華中地區(qū)其他樓盤的持續(xù)開發(fā)和銷售產(chǎn)生或好或差的影響。⑵ 依靠科技進(jìn)步，運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新產(chǎn)品，提高住宅的功能質(zhì)量水平及小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。長沙市實(shí)施長株譚城市一體化戰(zhàn)略，重點(diǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，積極拓展對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮長沙在長株潭城市群中的核心增長極作用，推動(dòng)與武漢協(xié)作區(qū)、泛珠三角和中西部各省市的互動(dòng)協(xié)作。銷售對象分析本項(xiàng)目高層公寓住宅目標(biāo)客戶群主要來自長沙市區(qū)以及長沙周邊地區(qū)；成交客戶主要為私營業(yè)主、企事業(yè)單位高管人員、公務(wù)員以及在開發(fā)區(qū)工作的普通公司職員。重慶金科物業(yè)管理有限公司把酒店專業(yè)人才及管理模式與現(xiàn)有物業(yè)管理形態(tài)結(jié)合，為物業(yè)提供目前國內(nèi)領(lǐng)先的，高品質(zhì)的一體化酒店式物業(yè)服務(wù)，以滿足房地產(chǎn)市場對日趨高檔次、智能化樓宇的物業(yè)管理服務(wù)需求，盡力為業(yè)主解決大部分的個(gè)性化服務(wù)需求。（3）物業(yè)管理優(yōu)勢由集團(tuán)下屬重慶金科物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一管理。隨著星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步提速。開發(fā)投資速度放緩，土地交易持續(xù)降溫；商業(yè)地產(chǎn)成熱點(diǎn)，綠色住宅倍受關(guān)注；區(qū)域規(guī)劃帶動(dòng)板塊效應(yīng)，岳麓望城有望繼續(xù)發(fā)力。我國經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)控時(shí)期，在全球通漲預(yù)期壓力日益嚴(yán)峻的背景下，我國社會(huì)整體風(fēng)險(xiǎn)承受能力將受到一定影響。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)待售量均占20%以上，其次是開福區(qū)、望城區(qū)待售量分別占18%左右；分面積段來看，144 m2以上、120144 m90120 m2商品住宅待售量依次位居前三位，%、%。從供銷對比來看，13月新增供應(yīng)量僅為其同期備案量的六成左右，特別是60 m2以下小戶型，新增供應(yīng)套數(shù)僅為其同期備案量的36%，商品房去化速度加快；分套型來看，90120 m6090 m2是今年前三月新增供銷的主力套型。2012年13月，長沙市共辦理在建工程抵押349筆，%、%、%。分區(qū)域來看，%，%。分區(qū)域來看，%，%。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌41宗， ；住宅用地掛牌8宗，；工業(yè)用地31宗。2011年，大河西的土地供應(yīng)量占到了長沙市的1/3以上，作為長沙城市建設(shè)的開發(fā)熱土，2012年大河西的土地供應(yīng)仍然將占到較重的比例。表7 2011年長沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)663981380152面積（萬m2）成交情況宗數(shù)6532111054118面積（萬m2）金額（億元）綜合地價(jià)水平值（元/m2）30017734638405227128410993299表8 2013年13月長沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)1000001面積（m2）00000成交情況宗數(shù)0012238面積（萬m2）00金額（萬元）008468841393967131168159666綜合地價(jià)水平值（元/m2）10178697251922793655表9 2011年長沙市各用途土地成交情況用途內(nèi)六區(qū)其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)118521749成交面積（萬m2）成交金額（億元）綜合地價(jià)水平值（元/m2)329972013418499表10 2013年13月長沙市各用途土地成交情況用途全市其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)16925成交面積（m2）成交金額（萬元）1809344961111837112952綜合地價(jià)水平值（元/m2)309419849566614自2012年春節(jié)以來，湖南省乃至全國的土地市場都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，根據(jù)湖南省國土廳地產(chǎn)處發(fā)布的2012年全省供地計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，基本持平。（3）20112013年3月長沙市