中信泰富項目可行性分析簡報()(文件)
【正文】 問題2004年下半年推出很多商業(yè)項目，預計全年的商業(yè)用房的批準預售量在33萬m2以上，2003年商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬m2。分析近兩個季度的數(shù)據(jù)，揚州的商業(yè)批準預售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。4. 商品房價格穩(wěn)中有升影響房地產市場的根本因素是市場供求關系。2005年揚州市房地產市場從總體上看，沒有引起房地產暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢。四. 競爭性項目分析京華城中城a、 基本概況：由揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文昌西路，揚州火車站旁。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。一期銷售不到30%，標準層均價3600元/ m2，疊加均價4600元/ m2，聯(lián)排均價5100元/ m2。由于該項目隨后幾年內保持較大的推盤量，產品類型與價位均較為接近，所以與本項目存在有直接競爭。共推出103套，已經銷售多于80%，在售小高層與多層均價3900元/m2，三室兩廳兩衛(wèi)，120 m2，所占比例80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90 m2，共10戶左右。它創(chuàng)建的是一個品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。目前正在銷售，明后年將仍保持相當數(shù)量的住宅推出量，與本項目有同類層次客戶資源，競爭性較大。本案必須適應當前主流市場的需求。外部因素1）本案屬揚城西區(qū)項目，區(qū)域形象較佳，樓盤眾多，競爭十分激烈，對本項目的定位精準性、運作專業(yè)性及營銷手段的有效性提出了更高的要求，進而為本案帶來新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素?？蛻糨o助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。本項目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚州地域的、時代的個人需求特點，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。旨在通過國際化團隊制定的一種國際化的居住標準來建立一個市場的高度。最后我們綜合將本項目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E區(qū)限高18米導致產品規(guī)劃空間太??；我司建議中信泰富在拿地時與政府進行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。不能保證足夠的景觀、綠化面積。三、初步規(guī)劃設計思路總體規(guī)劃設計思路擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經驗在揚州市北部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內涵l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合l 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。3.4.但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產品單一的弊端。F區(qū)小高層住宅+商業(yè)⑤住宅建設用地: 。五、規(guī)劃設計示意草圖 第四章 項目開發(fā)計劃 鑒于以上幾點，建議2006年開發(fā)該項目，初步預計可在2006年初開工。2007年開發(fā)16萬平米。34 / 34。：本項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,。，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。居住區(qū)主要出入口沿揚冶公路和邗江北路設置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。四、規(guī)劃設計指標及物業(yè)類型配比建議該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產品。 合理的市政設施配套l 經濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置ll根據(jù)我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較大的，第二點的修改難度存在。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、 將E區(qū)的限高放寬至36米。 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。 挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略——國際化社區(qū)借用發(fā)展商——中信泰富的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團隊打造出的一個具有國際化標準的優(yōu)秀社區(qū)。 第三章 規(guī)劃設計建議及物業(yè)類型配比一、項目市場形象初步定位216。在職業(yè)特點上主要集中于經商人士、政府官員、外企白領等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。l周邊環(huán)境西區(qū)將逐步發(fā)展成為揚州未來的城市中心區(qū)，已初步形成較完善的生活配套設施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏，預計經過23年的發(fā)展，這現(xiàn)狀將逐步得到改善。揚州房價近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。208號地項目區(qū)域位置具體如下圖所示：柳馨花園山河園邗江北路海德公園錦繡時代本項目玫瑰香榭四望亭路金菊花都揚冶公路雍華府熙園廣潤發(fā)文昌西路來鶴臺項目主要經濟技術指標：用地面積區(qū)塊（m2）綠化率容積率建筑密度規(guī)劃用途限高502900m2C區(qū)：102400
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