中國企業(yè)海外融資策略匯集223(文件)
【正文】 們?nèi)绻繕?biāo)明確的話，如果我們不希望他們控股，那就是我們找資金的方向已經(jīng)很明確，我們就找金融機構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)的大型企業(yè)，如果說我們有心理準(zhǔn)備，準(zhǔn)備把我們的股權(quán)讓出去的話，甚至把控股權(quán)讓出去的話，我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢，所以目標(biāo)一定要明確。
在定位情況的前提下我們就得從各個方面來促進到達我們這個。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)?shù)膫?cè)重，就是我們到底怎么來做這個項目。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個公司架構(gòu)是怎么個狀況在于董事會的運作，那么因為人家投了權(quán)得給人家董事的權(quán)益，那么團隊就是班子，那么這個一把手特別的重要，我們領(lǐng)頭的一定要是一個一把手，不能是兩個一把手，如果是兩個一把手的話就會出現(xiàn)問題。就是這些人是信得過的，如果說大的環(huán)境不好，來一個亞洲金融危機或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。從這幾個方面，目標(biāo)、市場、行情到營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財務(wù)分析，最后股權(quán)架構(gòu)這些方面，整個文件肯定全部要準(zhǔn)備好的，你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當(dāng)多的不規(guī)范的地方，因為這一塊我們坦率的說是比較弱的，因為整個的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過他們手的包裝做出來的就不一樣，經(jīng)過我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個橋梁，但是現(xiàn)在這個慢慢在改變。那么演示了講解這部分要相當(dāng)?shù)淖⒁猓v清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來說，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會給你信心。
演示與講解這一塊整個過程完了，如果大家都覺得可行的話，談下來就是一個我們說的核心條款的確定，核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單，我們叫它（英文），這塊會把關(guān)鍵的條款在里面羅列出來，投國家錢、占多少股，有沒有利息的說法，有沒有期權(quán)，管理權(quán)是怎么回事，對總經(jīng)理有沒有否決權(quán)這些東西，一般的做法是過了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業(yè)務(wù)的談判基本上完了，就把這兩頁紙給我們的律師，律師會按他的做法，會按照常規(guī)的做法起草出來一百頁的文本，這一百頁當(dāng)中實際上重要的就是那一兩頁紙，就是這個核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。所以這一點在找投資方的時候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽，而且有歷史這樣的一些公司。如果錢進來以后那就是做事情的方法，對于我們投資方來說怎么給他們回報，所以這塊談到投資這一塊，我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報，所以對于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。那么同時不是說我們開發(fā)商著急這塊，實際上有錢的資金方也著急。說到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個方面來談企業(yè)重組：
一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個臺階，已經(jīng)到了一個市場占有，比如說在某個城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時候這個企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠到北辰，一直到成運股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時候為了盤活這個資產(chǎn)，一定要剝離一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運作，讓它好起來，最終讓我們好的補償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級過程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當(dāng)中了解到的一些情況。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當(dāng)中，中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來的一種做法。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關(guān)的話題。這一塊不僅僅是我們在涉足干預(yù)，然后我們同時和國務(wù)院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來考慮。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個目的，一個根據(jù)。
剛才簡單的花了這點時間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個過程作了一個總結(jié)。所以從這個方面來說，我們要的這個投資方應(yīng)該從回報方面來考慮的比較多，而不是從這個過程當(dāng)中來考慮得過多。因為當(dāng)初那時候很痛苦，因為有的錢不要，還要再去找新的投資方，那么現(xiàn)在看起來非常的好，高盛對我們整個業(yè)務(wù)的發(fā)展，還有對全球的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)這一塊關(guān)系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說哪怕稍微再難度大一點，下一點力度也要尋找好的投資方。
所以核心談
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