【正文】 對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來表示距離。7在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。8在發(fā)展商處購房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。90、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。保修期從交付之日起計(jì)算。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。9轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方享有什么權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)什么義務(wù)？答：轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對(duì)預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。100、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場(chǎng)地空間，如公共綠地、停車場(chǎng)等。14商品房建筑面積如何計(jì)算？答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測(cè)，如仍存疑問，可要求進(jìn)行重新測(cè)量。在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、不補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)（含5%）的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權(quán)解除合同，買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。實(shí)行總價(jià)銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購房者提供房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。同時(shí)在購銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；（三）差異值超過177。16實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變？答：由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費(fèi),實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取沒有改變。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。16什么是房屋的公用建筑面積？答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。16什么叫宗地？宗地號(hào)代表什么意思？答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。它反映一宗地的基本情況。產(chǎn)權(quán)登記類知識(shí)17什么叫房地產(chǎn)登記？答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。17房地產(chǎn)的登記種類有哪些，辦文時(shí)間需多少天？答：房地產(chǎn)登記種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。由代理人辦理申請(qǐng)的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。18什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：(一)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；(二)當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；(三)登記機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?8什么叫“確權(quán)”？答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。18未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請(qǐng)初始登記。19查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？答：可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個(gè)人為：（1）產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人；（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)工作人員；（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員；（4）作為抵押權(quán)人的銀行、拍賣行授權(quán)的工作人員。變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后，小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)身份證明；(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書；(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的，差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。20什么情況屬于三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記？答：凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱為三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記。由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)競(jìng)授人身份證明；(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明；(4)原產(chǎn)權(quán)證書；(5)委托拍賣的公證書。20什么叫房地產(chǎn)贈(zèng)與？如何辦理過戶手續(xù)？答：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。需交納稅費(fèi)有印花稅(%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(fèi)(個(gè)人50元，單位80元)。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。收費(fèi)的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當(dāng)天的外牌價(jià)結(jié)算成人民幣計(jì)收。產(chǎn)權(quán)登記部門先辦轉(zhuǎn)讓，后辦按揭登記(同時(shí)由一人操作完成，避免由時(shí)間差造成銀行方面的損失)，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產(chǎn)買賣合同公證書》。21第三者擔(dān)保的抵押登記應(yīng)如何辦理？答：第三者擔(dān)保的抵押貸款在提交資料時(shí)，除按一般現(xiàn)樓抵押貸款提交資料外，還應(yīng)提交第三者(通常是借款人)的有關(guān)身份證明，同時(shí)在房地產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確寫明抵押人與借款人。21雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出。凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押(按揭)合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應(yīng)交納土地使用費(fèi)后才辦理抵押登記；(2)抵押人屬個(gè)人的，其自用性質(zhì)的住宅可以暫不交納土地使用費(fèi)，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費(fèi)后方可辦理抵押登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請(qǐng)書》；(2)蓋有“預(yù)售合同備案專用章”的房地產(chǎn)買賣合同書；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經(jīng)公證)。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為。境外當(dāng)事人提交的證明材料按規(guī)定需經(jīng)司法部認(rèn)可的律師認(rèn)證或我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^(領(lǐng)使館)公證。20如何辦理房地產(chǎn)交換？需繳納哪些費(fèi)用？答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。20三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料？答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》；(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書；(4)房地產(chǎn)買賣合同。拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》，可以轉(zhuǎn)讓；不屬于商品房的，發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》，不能轉(zhuǎn)讓。辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理，也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。19購買二級(jí)市場(chǎng)商品房后，何時(shí)可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。19什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？答：下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：(1)房地產(chǎn)使用用途改變的；(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。自我市發(fā)放《房地產(chǎn)證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)證專用章”。190、什么叫房地產(chǎn)初始登記？答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。18《房地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容？答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。1988年1月3日之后、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。18采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤消核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。18哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)：(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；(2)因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；(6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書等其他登記。17房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：(1)企業(yè)法人，為該企業(yè)法人工商登記時(shí)的法定名稱；(2)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；(4)個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；(5)共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。17房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。17房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專門的記載。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。如：B107—24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。即：每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)各套(單元)建筑面積。16什么是房屋的基底面積？答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。16按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí)，該如何處理？答：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率