【正文】 對(duì)而言那些是管理的重點(diǎn)工作？請(qǐng)說明理由。（4）寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。問題：A物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予802室一定的經(jīng)濟(jì)賠償？A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)因注意哪些問題？案例三2012年3月的一天下午，某小區(qū)物業(yè)管理處接到該小區(qū)4棟302室業(yè)主的電話說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏反水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求立刻處理。綠化面積約為項(xiàng)目占地面積5%且以本地樹種和灌木為主，1至4層為商業(yè)裙樓5層以上為散租寫字樓。該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)，消防管理服務(wù)，綠化管理服務(wù)，社區(qū)文化等內(nèi)容，相對(duì)而言那些是管理的重點(diǎn)工作？請(qǐng)說明理由。而設(shè)備維護(hù)，綠化，社區(qū)文化等雖然也是物業(yè)管理項(xiàng)目，但是設(shè)備維護(hù)發(fā)生頻率較少，綠化和社區(qū)文化也不是物業(yè)管理的重點(diǎn)。（4）寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。該觀點(diǎn)錯(cuò)誤，消防是物業(yè)管理的重中之重。該觀點(diǎn)是正確的，夜間巡視時(shí)百貨商場(chǎng)內(nèi)部管理的責(zé)任，與物業(yè)管理無關(guān)。案例二2012年5月10日，A物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了其負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)5號(hào)樓3單元802室業(yè)主的投訴，認(rèn)為802室在下雨時(shí)屋頂滲漏是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。（2）如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，且在5年保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問題。（3）建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損情況。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)因注意哪些問題？答：（1）房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零部件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。問題污水管道反水怎么辦？答：發(fā)現(xiàn)問題后，物業(yè)管理應(yīng)立即疏通污水管，保證污水排放通暢，減輕損失的擴(kuò)大。為了避免同樣的事情發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)如何做？答：為了避免同樣的事情發(fā)生，管理處應(yīng)馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行一次全面的疏通，從管道中清除泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除管道反水的隱患。（4）配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。（7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。35 / 35。（8）對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。（2）簡(jiǎn)歷給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。根據(jù)分析的結(jié)果責(zé)任方與受業(yè)主商談賠償事宜。幾分鐘后，維修工就帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。（5）監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？答：房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括：（1）配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損壞和損耗。（1）屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問題造成的，也可能是由于在使用中破壞而造成。該觀點(diǎn)是正確的，衛(wèi)生間是物業(yè)的組成部分，也是公共使用設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)管理。該觀點(diǎn)錯(cuò)誤，租賃營(yíng)業(yè)戶無權(quán)與物業(yè)簽訂合同，非產(chǎn)權(quán)人。請(qǐng)分別指出上述觀點(diǎn)正確與否，對(duì)不當(dāng)或錯(cuò)誤的觀點(diǎn)說明理由。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。理由如下：這三項(xiàng)是物業(yè)管理過程中發(fā)生頻率最高的項(xiàng)目，也是日常維護(hù)項(xiàng)目，關(guān)系到物業(yè)形象和人生財(cái)產(chǎn)安全。問題 ：節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能（如投入資金進(jìn)行改造）和管理節(jié)能（在管理手段等方面下功夫）請(qǐng)就本項(xiàng)目建筑和設(shè)施設(shè)備管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各兩項(xiàng)以上（包括兩項(xiàng)）答：（1）本項(xiàng)目建筑和設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)技能措施包括：①樓面門窗采用節(jié)能建材，做好保溫節(jié)能；②制冷管道包做好保溫層；③采用非氟利昂制冷劑；④冷卻塔能源再利用。管理處及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)胱?，污水管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)常無大礙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。請(qǐng)分別指出上述觀點(diǎn)正確與否，對(duì)不當(dāng)或錯(cuò)誤的觀點(diǎn)說明理由。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。綠化面積約為項(xiàng)目占地面積5%且以本地樹種和灌木為主，1至4層為商業(yè)裙樓5層以上為散租寫字樓。（2）空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減少等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。（9）在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）中心投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：①對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；②清理各管道內(nèi)的灰塵；③檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；④檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；⑤檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。（5）根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開庭日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。簡(jiǎn)述空調(diào)系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。（7）電梯維護(hù)保養(yǎng)或股漲停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。（3）建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火警時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。簡(jiǎn)述管理消防系統(tǒng)的注意事項(xiàng)？答：（1）日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。②每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次；檢查各類信號(hào)指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。（2）建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器、CO2滅火器等。防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新鮮空氣，使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。（4）自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施。（1）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。（2）北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。（5）制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。簡(jiǎn)述給排水系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。②雨水系統(tǒng)。（13）進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。（9）限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用點(diǎn)調(diào)度和用電計(jì)劃工作。（2）制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。（4）定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。簡(jiǎn)述外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題？答：（1）建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施。簡(jiǎn)述訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)？答：由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生后故障所產(chǎn)生的損失和影響