【正文】 取評估對象的基本資料　　（二）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照　　（三）因素比較　?。ㄋ模┯嬎阍u估值 二、比較因素　　機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個別因素、交易因素、地域因素、時間因素四大類。　　4．設(shè)備的安裝方式。　　2．交易動機(jī)及背景　　3．交易數(shù)量　?。ㄈr間因素　　（四）地域因素第四章 建筑物評估第一節(jié) 建筑物評估的特性一、 建筑物及其特性　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類?！　。ㄒ唬┎豢晌灰菩浴　。ǘ┊a(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性　?。ㄈ┕δ茏儺愋远?、 建筑物的分類　　（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類　　1．鋼結(jié)構(gòu)。　?。?）磚木結(jié)構(gòu)。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費或開發(fā)費用核算在建筑物價格中，因此，建筑物價格中通常隱含地價。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國家無償取得。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制?！　?．環(huán)境優(yōu)劣的影響。　　6．產(chǎn)權(quán)。五、建筑物的評估程序　?。ㄒ唬┟鞔_評估目的　?。ǘ┵Y料準(zhǔn)備　　（三）準(zhǔn)備有關(guān)文件　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備　?。ㄎ澹┰u定測算　　（六）確定評估結(jié)果，撰定評估說明或評估報告第二節(jié) 建筑物評估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、 供需原則四、 房地合一原則第三節(jié) 建筑物評估的成本法　　建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮。　?。ㄒ唬┣捌谫M用　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費　　一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等?！　　　?．資金成本計算時建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個建設(shè)項目的合理工期。　?。ㄒ唬╊A(yù)決算調(diào)整法　　1．項目決算與重置價值的聯(lián)系。地材價差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價格指數(shù)計算： ?。?）人工費和機(jī)械調(diào)整費。最后，將上述直接費、間接費、其它間接費、利潤、稅金相加即為重置基價。由于預(yù)決算高速法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價格的調(diào)整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預(yù)決算價格比較，求出一個調(diào)整系數(shù)，推算出其它楨、相似建筑物的重置成本。主要原因是：　?。?）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價廉質(zhì)優(yōu)的材料代替；　　（2）設(shè)計或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項目工程量發(fā)生變化；　?。?）材料價格和費用項目、收費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。這種方法一般只限用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及運用其它方法有困難的建筑物的重置成本估算。在具體測算綜合價格指數(shù)時，還應(yīng)注意統(tǒng)計資料中的年度價格指數(shù)是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)?！　。ㄒ唬┦褂媚晗薹ā　∈褂媚晗薹ㄊ侵咐媒ㄖ锏膶嶋H已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個等級。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進(jìn)行大修或翻建。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設(shè)備部分合計得分B　　式中：G——結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；　　　　　S——裝修部分的評分修正系數(shù)；　　　　　B——設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。但是，在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常造成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的?！　〗ㄖ锏脑O(shè)計以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。所以，在測算建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值時，可參照下列公式進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率或： 式中：——第i年的建筑物年收益凈損失額；　r——折現(xiàn)率；　n——預(yù)計建筑物收益損失持續(xù)的時間，通常以年為單位。若想單獨評估房屋建筑物的自身價格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價格后，再運用合理的方法單獨評估土地價值，然后進(jìn)行軋差得出建筑物的價值?！　?． 選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似?！　〈朔ǜm用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。該基準(zhǔn)價格每年修訂一次，年年公布，作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的評估依據(jù)，把待估房產(chǎn)和地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)對照，從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對應(yīng)的價格，再作必要的調(diào)整，修正成待估房地產(chǎn)的價格?！　。?）查閱各種報刊、雜志、年鑒上有關(guān)的信息、廣告。　　3．驗證資料的準(zhǔn)確性。　　區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：　　雙百分制比較法?！　。﹤€別因素的修正　　　個別因素是指形成個別房地產(chǎn)價格的內(nèi)在因素，以房地產(chǎn)本身的物理性質(zhì)為基礎(chǔ)，是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)?！　±耗炒u混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物價格。二、土地的分類及其特性　　1．按社會經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性?！　?．土地的不可替代性。三、土地資產(chǎn)價格體　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價　　（二）標(biāo)定地價　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)出讓底價　　（四）轉(zhuǎn)讓價格　?。ㄎ澹┏鲎鈨r格四、土地資產(chǎn)價格的特點　?。ㄒ唬┩恋貎r格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定　?。ǘ┩恋貎r格六要由土地的需求決定　?。ㄈ┩恋貎r格具有明顯的區(qū)域性　　（四）土地價格的上漲性五、影響地產(chǎn)價格的因素　?。ㄒ唬┮话阋蛩亍　?．行政因素?！　。ǘ﹨^(qū)域因素　　1．影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素　?。?）商業(yè)繁華程度?！　。?）其它因素?！　。?）公用設(shè)施完備度?！　。ㄈ﹤€別因素　　1．位置因素?！　?．土地利用因素。　　3．面積因素?！　。?）規(guī)劃限制?！　。?）交通便捷度?！　。?）環(huán)境優(yōu)劣度?！　?．經(jīng)濟(jì)因素?！　?．經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。　　2．土地空間位置的固定性。　　5．按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地?！　?．權(quán)歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)?！　∮捎诮ㄖ餁堄喙纼r法屬于收益法中的一種，此法的運用要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運用建筑物殘余估價法，另外，運用建筑物殘余估價法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)?！　〕墒於刃拚姆椒ㄊ鞘紫纫页鼋灰讓嵗痛缹ο笾g環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對象達(dá)到交易實例同等環(huán)境成熟程度所需時間，然后以交易實例價格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可?！　±脙r格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：估價期日價格=調(diào)整系數(shù)*交易日期價格房地產(chǎn)價格指數(shù)是指房地產(chǎn)在不同時期價格的漲落程度，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)都可以采用的，采用的價格指數(shù)必須是與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)價格指數(shù)。　?。?）以購買房地產(chǎn)者的身份直接向當(dāng)事人收集租售實例資料。　?。ㄒ唬┵Y料收集　　1．收集途徑?！　。ㄒ唬┙灰讓嵗容^法（直接法）　　此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實例作為參照物，將交易實例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實例的價格修正成待估房地產(chǎn)的價格。　　4．交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。對于交易實例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)。五、建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測算　　建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比例部分所形成的價值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實用途與其最佳使用之間的價值差。　　建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言的。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行中、大修理。房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設(shè)備齊全完好，成色新，使用良好?！　。ǘ┐蚍址ā　〈蚍址ㄊ侵冈u估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率?！　τ诙ɑ鶅r格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：　　對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：　　式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。該指標(biāo)可向統(tǒng)計部門調(diào)查取得?！　。ㄈ﹥r格指數(shù)調(diào)整法　　價格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其它相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價格和費率，編制工程預(yù)算書，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算間接成本，從而計算出建筑物重置成本?！　☆A(yù)決處調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估。計算出重置基價后，應(yīng)計加附加稅費。通?？梢罁?jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費率計算，即：調(diào)整后的其它直接費=工程決算直接費評估基準(zhǔn)日其它直接費取費標(biāo)準(zhǔn)　?。?）計算重置基價。即鋼材、木材和水泥價格調(diào)整進(jìn)行。　　　　3．計算資金投入時，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測算。　?。ㄎ澹┖侠砝麧橾　　應(yīng)該注意的是在計算工業(yè)用廠房時一般不考慮合理利潤?！　⊥ǔ？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價值量大的重點建筑物作為重點勘察對象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測算，其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評估值。　　8．供需狀況?！　?．新舊程度。　?。ǘ┙ㄖ锕δ堋⒂猛炯霸u估方法　　建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計算。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評價地產(chǎn)價值和建筑物價值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進(jìn)行分別評估。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑?！　。ǘ┌捶课萁ㄖ锸褂霉δ芊诸悺　〗ㄖ锇词褂霉δ軇澐譃閮纱箢?，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。　　3．混合結(jié)構(gòu)。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)?！　?．設(shè)備的實體狀態(tài)?！　?．設(shè)備制造廠家?！　t： 第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的市場法　　機(jī)器設(shè)備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據(jù)市場上類似設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法。目前，由于新發(fā)動機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對老產(chǎn)品的需求減少。　　對于收益率下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們首先預(yù)測未來因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年的損失額折現(xiàn)，計算貶值額?！　?．分析比較被評估機(jī)器設(shè)備地超額運營成本因素；經(jīng)分析比較，被評估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高?！　?．超額運營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運營費用低于老設(shè)備?！　?．技術(shù)鑒定法。　　使用這種方法評估人員要注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗。　?。?）使用上述兩個公式都要注意設(shè)備的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的計算口徑必須一致，如果按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限。　?。ㄒ唬嶓w性貶值　　也稱有形損耗?！　?．增值稅的取費基數(shù)為：關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費稅， 計算公式為：　增值稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費稅）增值稅率　　（注：減免關(guān)稅，同時減免增值稅）　　6．銀行財務(wù)費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù)，計算公式為：　　銀行財務(wù)費用=貨價費率　　我國現(xiàn)行銀行財務(wù)費率一般為4‰~5‰?！　〗ㄔO(shè)單位管理費，工程監(jiān)理費，勘察設(shè)計費，工程保險費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。計費標(biāo)準(zhǔn)可以向有關(guān)運輸部門，如：鐵路、公路、船運、航空等部門查詢得到?！　『怂銠C(jī)器設(shè)備重置成本的方法很多，在這里我們介紹一種估算智囊團(tuán)成本常用的方法，我們稱之為綜合估價法。我國比較缺乏這方法的統(tǒng)計資料。計算公式為： 或：RC1=RC2 　　　　式中：X——規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)；　 　RC1——被評估設(shè)備重置成本；　　RC2——參照物重置成本；　　　　 A1——被評估設(shè)備的能力；　　A2——參照物的能力　　當(dāng)X=1，被評估的機(jī)器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈線形關(guān)系；當(dāng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價格呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價格上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價格呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價格上漲